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市场月报 / WEEKLY MARKET

2011年4月市场月报(4月1日-4月30日)

编辑:信息IT部 发布时间:2011-05-13 点击次数:434

??? 4月,调控影响深入,市场观望加剧,市场成交量下滑三成有余,成交均价持续小幅下滑,年内首度同比下降。在市场资金紧缩压力下,全市越来越多的楼盘开始加入打折促销行列:“购房六重优惠”、“买房送车”、“亿万资金置业计划”、“限量特价房”、“8折售房”等层出不穷。而随着“红五月”的到来,市场将出现上半年推盘高峰,市场供应增加、竞争加剧,郊区打折,中心区活动不断的情况将在“红五月”里愈演愈烈。
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??? 4月备案不足7000套,环比减少三成有余
??? 于2011年一季度连番出台的楼市调控政策效应开始显现,住宅成交量明显下滑。4月,全市(含新洲区、汉南区、蔡甸区)商品住房备案6861套/70.7万方,环比分别减少32.59%、33.85%,同比分别减少50.72%、50.56%。4月备案量环比萎缩超3成。从区域备案情况看,除洪山区由于万科金色城市集中备案442套,推进区域备案量环比增加外,其余14区备案量全线下滑。其中,9区备案量环比减少4成以上,武昌、江汉两区萎缩过半。“限购+限贷”组合拳限制市场需求,特别是武汉部分银行暂时取消房贷业务对市场刚性需求影响明显。
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??? 全市均价连续两月小幅下滑,主城区整体均价环比下滑13%
??? 继3月均价小幅下滑后,4月均价再度小幅下降,4月,全市(含新洲区、汉南区、蔡甸区)备案均价6242元/㎡,环比下降2.98%,同比亦下滑2.38%,今年以来,均价首次同比下降。从区域均价看,继远城区均价环比下降后,主城区均价于4月亦全面下滑,7大主城区中,5区均价环比下降,4区环比降幅超过一成,7大主城区4月整体成交均价不足8000元,环比下降13%。主城区高端楼盘备案量的减少及楼盘促销优惠幅度的提升成为拉低主城区均价的关键因素。
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??? 刚性需求成市场主体,中低价位房源更受市场青睐
??? 楼市调控政策层层“过滤”,投资、投机客户被拦在“门外”,拥有一到两次购房机会的首次置业和首次改善型客户成为住宅市场购房主体。从房源成交单价分布看,单价7000元以下房源占整体成交量的71%,其中,单价5700-7000元房源成交占比19%,占比环比增加4%;而单价万元以上房源成交占比则减少4%,仅占7%。从项目排行看,全市备案套数前20强项目中,14个项目备案均价不足8000元,备案套数过百的7个项目中,5个项目均价不足7000元。从区域分布看,郊区低总价房源更受欢迎,江夏、黄陂区域成交占全市整体成交10%以上,东西湖区成交占比9.46%,新洲区成交占比6.37%;而汉阳、江汉、硚口、青山等主城区成交占比则多不足4%。
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??? 市场务实,高性价比成项目制胜关键
??? 在当前刚需为主的市场环境下,客户置业更为务实、理性,高性价比成为项目抢占市场的关键。从4月新盘成交看,沌口万科金域蓝湾于4月24日开盘,主推面积85-149平米的精装两房、三房、四房产品,起价70万,240套房源两小时内抢购一空;东湖高新区万科红郡4月10日开盘,主推73-89㎡户型,所有房源均有面积赠送,实现户型变换,并配有高额度优惠,实收均价8100元/㎡,当天也宣布售罄;4月30日开盘的长江紫都3期,推出93-96㎡两房、136-150㎡三房、146㎡四房产品,表均价不足7000元/㎡,开盘当日,总价70万以下的通透2房及观景2房当日售罄,无遮挡看江4房亦销售良好,非通透2房及三房产品则销售不佳。在理性购房时代,客户在购房选择上充分考虑房源性价比。
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??? “网上定房”、“0元起拍”,楼市促销花样百出
??? 4月,限购令影响深入,市场观望严重,楼盘前期客户流失严重,或蓄客不足,众多楼盘纷纷自创或参与大型活动,“热身”市场,积累人气,为后期的开盘做准备。常青花园、观澜御苑、青城华府等楼盘,除了现金优惠、送面积等传统手段外,黄金、家电、苹果系列产品的赠送亦成为优惠手段之一。万科城、丝宝叠翠园、海昌极地海洋世界3个楼盘参与淘宝旗下“淘宝房产”,购房者可在淘宝上进行线上购房。华润置地中央公园、升华现代城均提供2套房源加入搜房网举办的“0元起拍,限价封顶”大型新房拍卖活动。而位于汉阳的金龙?百灵景都推出“保本8折+送间房=典藏复式”的活动,保本8折开售,赠送面积高达16-24平方米,超值复式,号称是汉阳中心城区唯一单价低于8000元/㎡的项目。
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??? 资金紧缩,开发商5月集中推盘,抢占上半年市场
??? 限购令出台2月有余,市场明显降价及价格战并未出现,多选择加大优惠促进销售,市场处于深度“胶着”期,开发商推盘放缓,购房者观望浓厚。随着存款准备金率持续上调至20.5%的历史高位,市场流动资金紧缩,开发商资金链压力显现,在连续2月的蛰伏期后,市场开始“放手一搏”,以抢占上半年最后的机会。据统计,武汉全市5月份预计开盘总量为56个(含4月推迟开盘10余项目),相比4月增加1倍,其中,纯新盘为27个,占比48%;老盘加推项目为29个,占到总量的52%。
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??? 从2010年调控至今,政策力度逐步加大,政府调控态度明确,本轮楼市调控短期不会终止。在当前楼市深度调控下,除投资客户快速离场外,首置、首改客户亦受到一定影响,市场需求明显萎缩。另一方面,相关数据统计显示,截至4月底,武汉市场存量房已达到18万套,市场销售压力凸显。市场资金紧缩、供需结构调整,或将促使楼市均价进一步下滑。

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