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市场月报 / WEEKLY MARKET

2011年1-2月市场月报(1月1日-2月28日)

编辑:信息IT部 发布时间:2011-05-13 点击次数:509

??? 新年伊始,房产调控重磅出击,从1月的汉版限购令、新“国八条”,到2月的房产税试点、央行加息、公积金利率上调、存款准备金率上调,再到当前的升级版限购令、商办物业征税调整,新建住房、二手房,中心城区、郊区,住宅、商业均不能幸免。面对接二连三出台的楼市调控政策,武汉楼市众象环生。从1月备案9789套到2月备案3855套,武汉楼市进入成交回落期。
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??? 1、楼市成交下滑,2月备案量萎缩6成
??? 1月,汉版限购令落地,在强烈的通胀预期以及政策恐慌下,购房者抢赶购房末班车。1月延续上月火爆势头,销售近万套。全市商品住房备案9789套,备案面积98.52万方,环比分别减少12.61%、12.11%。2月,春节淡季,加之汉版限购令、新国八条步步紧逼,调控严厉,严重打击市场信心,市场成交明显回落。全市商品住房备案3855套,备案面积41.37万方,环比分别减少60.62%、58.01%。
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??? 2、成交均价趋稳,1、2月均价环比变化幅度均不足4%
??? 与调控政策冲击下成交量下滑相比,市场价格则相对稳定,并未出现明显波动。1月,全市成交均价6434元/㎡,环比下降1.9%;2月成交均价6685元/㎡,环比增加3.91%;均价变化幅度均不足4%。与2010年同期均价环比-3%(1月)、18%(2月)的变化幅度相比,明显减小。
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??? 3、紧抓“1.15限购令”机遇,不限购区域包揽2月成交前三甲
??? “1.15限购令”中,限购范围只涉及7个中心城区和两大开发区,不包括东西湖、黄陂、江夏等远城区,限购措施的出台,引导被限购客户向远城区转移,为远城区提供了新的发展机遇。从区域2月备案套数看,黄陂区、东西湖区备案套数环比降幅分别为3%、30%,而江岸、硚口、武昌、洪山、汉阳等中心城区环比降幅则集中在70%-90%之间,成交萎缩幅度明显高于郊区。
??? 从区域排行看,1月,江岸、洪山两区备案量均超过1600套,位居前两位。2月,紧抓“1.15限购令”机遇,郊区市场成交活跃,黄陂、东西湖、江夏三区2月成交量位居区域前三甲,其中,黄陂区成交1013套,位居首位,东西湖区、江夏区分别成交689套、451套,位居第二、三位。而限购区域除东湖高新成交量超过400套外,其余区域成交均不足400套,其中,硚口、汉阳、青山、经济技术开发区成交量则不足100套。
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??? 4、需求被限,住宅项目开盘去化率集中在30%-45%
??? 1-2月,适逢春节,项目推盘量减少。我司监测19个楼盘公开认筹、加推或开盘,主要集中在光谷、金银湖、南湖等板块。新葡萄京娱乐app数据监测平台显示,1-2月开盘的11个项目中,住宅项目开盘去化集中在30%-45%内,与2010年12月新盘平均约6成的去化率相比,减少15%以上。而百诚商街、水岸国际LOFT公寓等商业性项目去化率则超过90%。新政连番轰炸,住宅市场需求被限,成交下滑。
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??? 5、限购令下,购房者偏向于终极置业
??? 汉版限购令的出台,限制了购房者置业需求,有限的购房机会使得购房者更为谨慎,在户型选择上,更偏向于能一次性满足住房需求的户型产品。从户型成交看,1月,90㎡以下户型为市场成交主体,占比44%;2月,90㎡以下户型成交占比明显减少,环比减少18%,而90-120㎡户型、120-140㎡户型、140㎡以上户型成交占比则均有所增加,环比增幅分别为2.61%、12.17%、3.21%。从项目开盘情况看,金地格林春岸加推14#楼,以82㎡两房、102㎡两房变三房产品为主,开盘成交约三成,成交房源中,两房变三房产品占比约7成。
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??? 6、企业推广多盘联动,项目主推刚需产品抢占市场
??? 经历多次调控政策的洗礼,开发商快速反应。在推广上,积极利用资源整合效应,通过企业品牌传播途径,多盘联动实现企业战略快速运作。万科于2011年3月1日至2011年4月30日,推出“春暖花开,六盘出新”活动;绿地集团启动亿万基金置业计划,武昌绿地国际金融城、汉阳绿地新都会双盘联动;融侨集团旗下九大城市所在项目联合推出——“2011融侨绿色行动”,武汉融侨融侨华府、融侨锦江、融侨锦城三盘联动;长城建设——十年八座名盘,不可磨灭的城市精品与品牌领袖印记;保利地产——8大品牌项目连袂,城市梦想,一路同行。开发商此举一方面为楼市购房者树立信心,一方面为企业抢夺当前有限的客户资源提供品牌支撑。
??? 在广告诉求上,针对限购令,商业性项目以“不限购、不限贷”为主题,突出优势:沌口经开万达广场打出“不限购,不限贷,小投入,大收益”;百诚商街推出“限购时代,商铺当宠”。住宅项目则抢占市场有限刚需,主推刚需产品:万科六盘推出“ 新政后,只买一套房,唯选万科”新活动,万科红郡推出70-90㎡“新政后绝版户型”;万科金色城市预推“82-104㎡新品”;万科金域华府推出3期“精装2房空间”。此外,金地、保利等企业亦推出刚需产品。
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??? 2011年,楼市处于多重政策叠加环境中,未来调控呈持续化态势,新汉版限购令亦已落地——需求“被”减少,武汉楼市成交难以迅速回升,短期内将持续较低量成交。面对投资性住宅将进一步受到限制,自住型将主导的2011年楼市,大家当抓住城市发展机会,顺应市场,有效吸引客户上门,抢先抓住当前市场上有限的刚性需求及首次改善需求客户。

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全市总体销售数据监测


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