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市场月报 / WEEKLY MARKET

2011年6月市场月报(6月1日-6月30日)

编辑:信息IT部 发布时间:2011-07-12 点击次数:458

??? 2011年过半,6月楼市以万套销量谢幕。政策调控压力不减,各楼盘持续通过送面积、加优惠等措施争抢客户;另一方面,货币政策收紧,购房贷款越发困难,月供压力逐步增加,在多方因素持续刺激下,部分刚需按耐不住出手。再加上经适房的大量备案,共同铸就了6月万套销量。但进入下半年,随着高温天气的到来,楼市步入淡季,面对逐步消耗的刚需购房群体,未来市场压力依旧。
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??? 新房源扎堆上市,全市商品住房成交破万套
??? 6月,全市(含新洲区、汉南区、蔡甸区)商品住房备案共成交10403套,环比增长17.14%,同比增长70.85%;成交面积101.62万㎡,环比增长13.70%,同比增长67.62%。这是继今年3月份以来第二次破万套,并创下今年以来的销量新高。其主要原因在于,5月是今年以来新盘上市量最大的一个月,仅5月下旬,就有29个项目开盘或加推,如绿地新都会、兰亭熙园、金地澜菲溪岸、观澜御苑二期、万科金域蓝湾、保利才盛景苑、长航蓝晶绿洲、万科金色城市、南国北都城市广场、百瑞景中央生活区等。这些项目多出自品牌开发商旗下,主推紧凑的中小户型产品,并附带一定的赠送面积,主打“性价比”概念,迎合了当前刚需购房群体的需求,取得了不错的销量,集中于6月集中备案。而在本月,全市也有40个楼盘开盘或加推。此外,经适房本月亦表现活跃,经适房6月备案约2000套,成交占比19%,相比上月增加7%。5、6月新房源扎堆上市,经适房集中备案等因素推进了6月销量明显增加。
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??? 三区备案量环比成倍增加
??? 从区域成交情况看,8区备案量环比增加,7区备案量环比减少。从环比增幅看,硚口、汉阳、洪山三区备案量均成倍增加,其中,硚口主要受经适房备案影响;洪山区则受个案及经适房双面推动,区域保利心语、万科金色城市两个项目备案量均过400套,两个项目占区域备案量的38%,此外,洪山区经适房本月备案近750套,占区域成交的32%。汉阳区新推项目兰亭熙园、绿地新都会两个项目备案量占区域约一半的份额,推进区域成交提升。
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??? 全市整体均价持续企稳,区域均价受个盘备案量影响小幅波动
??? 6月,全市均价保持企稳态势。全市整体成交均价6287元/㎡,环比上涨0.54%。分区域来看,全市共有9个区域均价下调,下调幅度4%-25%。其中,硚口、江岸、青山、洪山四个区域的下跌幅度在9%-26%,经适房大量成交拉低了区域整体均价,四个区域经适房成交占比约在33%-85%(洪山区经适房备案超过700套)。下跌幅度在4%-10%的五个区域,主要是由于区域内中低价位项目大量成交备案,导致整体均价微幅下调。如东湖高新区加州香山美树备案均价6439元/㎡,备案127套;武昌区长江紫都三期备案均价6700元/㎡,成交112套;东西湖区宜家?金磐备案均价4976元/㎡,备案77套;这些项目的备案套数均占区域总成交的一成以上。均价上涨的六区域,同样受个盘成交备案量影响较大。其中,江汉区本月万元以上的项目成交61套,占区域整体成交的四成,区域整体均价环比上涨11%。汉阳区兰亭熙园、绿地新都会等项目5月底入市,也提升了区域整体量价水平。
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??? 赠送面积走俏,刚需群体频出手
??? 4、5月,90㎡以下户型去化率分别为42%、44%,6月,90㎡以下的户型去化达49%,占全市整体成交量将近一半。当前90㎡以下的中小户型成交持续放量。限购令以来,刚需置业群体成为市场购房主流,随着政策消化时间延长,许多刚需群体已按耐不住,率先“出手”。同时,市场上众多楼盘顺势推出了紧凑的小两房、小三房户型。通过入户花园、室内花池、连廊、设备平台等建筑部位的面积赠送,不少项目的小三房和二房变三房类型的户型产品使用面积要远大于建筑面积,在目前的高房价下,这类产品主打“高性价比”概念,赢得了不错的市场销量。如保利心语六期88.00㎡两房户型,可实现2房变3房;万科红郡73㎡户型,1房变2房,赠送天井及阳台,加赠送面积为85平米。广电?兰亭熙园不少户型均赠送大面积阳台,88㎡带精装修小三房设计赢得不少青睐,这类项目本月内销量均过百套,居区域内销量排行前列。
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??? 别墅备案过150套,别墅项目集中推盘备案推进成交放量
??? 6月,别墅(含洋房、大平层)备案162套,环比增加47%,别墅集中推盘推进了成交放量。5月下旬,绿地新都汇、金地澜菲溪岸、福星惠誉东澜岸三项目陆续推出别墅产品。开盘前期,三项目均通过高频次的报广、大规模的展示区、盛大的活动加大推广力度;推售的产品以经济型别墅为主,赠送率高,其中,绿地新都会赠送率达到100%;项目产品总价多在300万/套以内,部分经济型的别墅实际成交均价在200万/套左右,单价在扣除优惠及赠送面积后,约在1万元/平米上下,性价比高。三个项目在“品牌开发商、高投入的营销活动,高性价比的产品”的情况下均取得了不错的成交,集中于6月集中备案。此外,光谷湾郡项目于6月推出联排别墅产品,亦成交良好。别墅项目集中推盘,以性价比推动市场,整体推进了市场成交放量。
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??? 企业拿地谨慎,市场平和中趋于沉着
??? 楼市调控深入,土地市场亦相对转淡。6月30日,上半年最大规模土地拍卖会举行,整场拍卖会共推出25宗地块,最终以20宗成交、1宗流派、4宗延期落幕。拍卖过程中,企业竟地情形鲜有发生,多以底价成交,市场整体平和中趋于沉着。从企业层面看,除保利拿下两宗城中村地块,碧桂园拍下江夏一宗地块外,中海地产拍得后湖地块开始进驻武汉,而本土大型房企依旧无行动。存款准备金率上调、央行加息、市场成交放缓等因素使得开发商资金链紧缩,在拿地上变得更为谨慎。
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??? 楼市调控政策不放松,而在通胀压力下,货币政策也持续收紧。进入2011年以来,存款准备金率保持“一月一调”的频率,6月,存款准备金率再度上调至21.5%的历史高位,市场资金被大量冻结,贷款变得困难重重。另一方面,市场加息亦不放松,7月7日,央行年内第三次加息,一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%,房贷利率升至近10年来最高,也使得购房者的还贷压力增加。对于武汉楼市而言,部分刚性需求在6月被消化过后,后续市场销量持续增长的动力明显不足。对于在售项目而言,未来市场将面临更严峻的竞争。

全市总体销售数据监测

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全市及重点区域成交构成监测

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