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市场量价整体趋稳,后续回调压力将加大

编辑:夏利娟 发布时间:2011-11-08 点击次数:434

??? 楼市调控政策效应逐步显现,全国部分城市特别是一线城市量价均出现明显下滑,其中,北京、上海、深圳三个城市成交量相比年初均萎缩5成左右,在价格方面,北京、上海等城市部分楼盘出现明降。市场降价促销,业主维权退房的事件愈演愈烈,市场步入调控关键时期。对于武汉市场而言,当前楼市整体量价趋稳,而步入年尾,随着房贷全面收紧、需求的逐步消化,市场后续销售压力、房价回调压力亦将加大。

??? 一、武汉与一线城市量价对比
??? 1、一线城市“金九银十”成交量同比萎缩过半,武汉当前市场相对稳定。
??? 截至10月底,全国有近50个城市先后颁布限购令,在限购令的持续影响下,加上住房贷款从严,大部分城市成交量相比年初(“国八条”出台前)均出现明显下滑,其中一线城市表现尤为突出。从统计数据看,北京、上海、深圳、广州10月成交量相比1月分别减少52.37%、46.62%、47.3%、36.36%,萎缩明显。另一方面,从传统旺季“金九银十”的表现看,上海、深圳、广州三个城市成交量同比均萎缩6成左右,北京市场成交量亦同比减少45%;此外,深圳、上海、北京三个城市“金九银十”成交量尚不及淡季7、8月成交量,环比减少1/4以上。市场严厉调控下,一线城市市场成交趋冷。
??? 相较而言,武汉当前市场整体相对稳定:10月成交量相比年初减少8.55%,“金九银十”成交量同环比均出现小幅上涨,6月以来市场月度成交量亦保持在9000套以上。但是“限购”之下,在“刚性需求”消化了大半年后,整个楼市需求量将会出现萎缩,加上当前贷款全面收紧,市场后续销售压力将加大。

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??? 2、一线城市均价下行,上海、北京均价下滑一成有余
??? 随着市场成交量的明显萎缩,部分城市住宅成交均价亦先后松动开始回调。其中,均价过2万的北京、上海两个城市下降明显,10月成交均价相比1月均下降10%以上,在降价方式上,这两个城市部分楼盘开始“由暗转明”,采取直接降价的方式,如北京的京贸国际城、远洋一方、米拉小镇等均价直接下调3000-5800元/㎡,上海的中海御景熙岸、龙湖郦城、绿地秋霞坊等均价直接下调4500-6000元/㎡。深圳10月均价相比年初亦下滑5.44%;一线城市中房价相对偏低的广州成交均价则相对坚挺,变化幅度较小,相比年初仅下滑1.76%。
??? 从武汉市场看,今年以来,全市月度均价整体企稳,变化幅度集中在1%左右,5月以来,均价还整体呈现出小幅稳定上涨趋势。究其原因,其一,武汉房价相较于一线城市明显偏低,对外来人口,特别是大量在汉工作、做生意的省内购房者有着强大的吸附力,据统计,今年以来,全市有3成左右的新房被省内购房者买走,市场稳定的购房需求使市场均价下降动力不足。其二,5月以来,中心区住房供应量明显增加,带动中心城区住房成交放量,使得住房均价稳中略有回升。但是,进入年尾,随着贷款全面收紧,开发商资金压力将出现紧张,资金回笼压力加大,加上刚性需求的逐步消化,需求力有所放缓,销售压力增加,房价回调压力加大。

??? 二、武汉各环线量价情况分析
??? 1、二三环间楼盘成交放量,占比环比增加6%,同比增加14%
??? 根据全市主力在售项目统计,二三环间项目成交相对活跃,10月成交量占比同环比均增加,内环、一二环、三环外项目成交占比同比均减少。限购以来,刚需和首改客户成为市场购房主体,这一类购房客户支付能力有限,对房价敏感度高,更为看重项目性价比。二三环楼盘,生活配套相对齐全,交通较为便利,房价相较二环内项目优势明显,综合个方面因素,相对满足刚需、首改客户的需求,从而推进该区域内项目的销售。

??? 表一:10月各环线成交量占比同环比变化情况

??? 2、各环线均价环比全面下调,二三环均价环比降幅最小,仅0.69%
??? 从均价表现看,各环线均价同比均出现不同幅度上涨,其中,内环均价在高端项目的支撑下,涨幅最大,达到45.48%,其次为二三环均价,同比上涨11.24%。而相比9月,各环线均价均出现下调,二三环均价环比降幅最小,为0.69%,相对稳定。二三环间住房成交的活跃,支撑区域内均价保持稳定。

??? 表二:10月各环线成交均价同环比变化情况

??? 图:10月各环线成交量价同环比变化情况

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