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商业发展的前瞻性思考

编辑:前期事业部 发布时间:2011-11-14 点击次数:489

背景:楼市调控,商业市场迎来机遇
??? 2011年,万科“拐点论”再现江湖,着实让开发商忐忑,不得不重新思量市场变数,经历过2008年那一拨,今日之市场已不可同日而语。严厉的调控政策让众多房地产开发商在住宅项目开发上颇为掣肘,销售价格及速度都难与往年相提并论,回款速度也大幅放缓,越来越多的开发商转身投入了商业地产开发的浪潮之中。由于限购限贷,一部分观望的投资者也正逐渐退出住宅市场转而投资商业,这无疑为商业地产发展打了一针强心剂。
??? 从商业市场成交数据来看,也证实了这一点。商业表现格外抢眼,远比住宅数字好看,已成为当前一个不争的事实。

形势:房企应市转型,转战新领域
??? 商业地产的出现,其实就是城市形态变化和城市功能升级的必然。
??? 在政府调控深化的大背景下,由于商业市场整体在经济危机中逐渐复苏,以及其它多种因素影响下,商业地产市场的价值正在被重新评估。如果说2010年是武汉商业地产发力的分水岭的话,那么2011则可以用“惊人”的速度来形容其步入发展的快车道,这一趋势也体现在自2010年下半年开始,万科高调转向商业地产领域,此外中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的一线房地产巨头,均成立了商业地产运营中心,大举进军商业地产领域。另一方面,随着城市的发展,居民对于商业地产的需求不断上升,而同时,在土地出让中,要求配建的商业地产比例在不断地增加,这样的市场就要求开发商必须在商业地产方面积累经验。无论是之前有无商业地产开发背景的开发商都或积极或被动的转型,一时间各地以商业立项的项目陡然增多。
??? 武汉房企转战商业领域的也不在少数,从最早的南国置业开始,福星惠誉、长城建设、人信地产、沿海集团等纷纷在武汉市场取得突破。大家深信在市场的大潮中,有华丽转身的成功,亦会有尴尬生存的麦城。

反思:市场瓶颈,难以承载的期待
??? 商业地产操作由于其专业性强、特别是资金链的问题及对从业人员培养的时间周期长、操作周期长、难度大等原因,一直属于地产圈的中只有少数人才能驾驭的领域,因而国内主要的商业项目均由国际五大行操盘,以下是普遍存在于开发商当中的对于商业地产操作的误区:
??? 用住宅的惯性思维开发商业。由于受到传统住宅开发模式的影响,部分开发商对于商业地产项目的回款速度期待值过高,对商业项目操作的专业性严重低估,在并不了解市场和没有专业团队支撑的情况下,简单的一卖了之,完全割裂了业主、经营管理者、商户、投资者和消费者间的紧密关系。殊不知,住宅与商业不仅模式不一样,而且角色各异,住宅市场是一次性收益,而商业需要经营是长期收益。商业地产的灵魂在于把握市场,最终使得经营方加入,无人经营的项目就是一堆徒有其表的空房子而已,实现商业价值最大化的手段绝对是持有而不是销售。
??? 割裂商业链的关系,招商未能前置。许多开发商不重视项目前期的专业商业策划工作,往往等到施工都进行到一定程度了才想到接触商业团队,这时,对于该项目的市场定位和产品要求还都全未考虑,整个项目的方案只是开发商的良好意愿加上设计院并没有针对性的设计,这样制造出来的方案是绝对经不起市场的考验的。以至于后期对工程大量的改造,付出很大的代价;或者是委屈曲求全,最终出来的产品和本来应该出来的产品相去甚远。一个可持续发展的商业项目,必须在立项之初,从市场及定位阶段就充分考虑到后期招商、运营的需求。
??? 商业定位的盲目性。开发商对于商业形式的复杂性和市场认知重要性的认识不够会直接导致对商业项目的市场定位的认知发生偏差,盲目崇拜高档品牌,认为只有经营高档商品的商业项目才是成功的商业项目,完全不顾自己的项目所在地市场需求及目标消费人群,一心只想引进国际大牌,认为只要自己的项目中有这样的品牌进入就是项目成功了,殊不知除了经营初期的档次定位外,经营过程中随着商业氛围和成熟度,也会不断调整品牌及档次。群光广场就是不断调整中实现成功升级的。从操作层面来看,只有认真的研究了市场,敬重商业规律和市场规律,了解市场需求和自己的产品,再加上相匹配的营销方案,才有可能走上成功之路。
??? 消费者与商家需求不容忽视。商业定位一定要参考商家的需求与消费者的意愿进行。商业的终端使用者是商家,而对商家经营产生影响的是消费者,两者是相互引导的关系。定位过程中会对目标消费群体进行深度专业的访问和分析,一方面了解消费者的需求和偏好,另一方面这些数据也将引导项目的招商,实现商户品牌与消费者的无缝对接。商家的深度意向访谈也是不可少的环节,经营者的开店意见和物业要求更加具有引导性。消费者与商家的需求对于项目定位虽然不能产生决定性作用,但具有重要的参考意义,在实际工作中,这一环节往往被忽视了。
??? 商业管理不同于物业管理,需要注入经营理念。一个商业项目成功的按照定位开业还只算是成功了一半,想要长期持续地实现利益产出利润,除了良好的物业管理,良好的商业管理也是不可或缺的,从补充招商、调整品牌、到商业活动的策划和项目商业形象打造和维护,都是经营管理的范畴。目前国内国际比较知名的商业地产开发商,几乎无一例外的拥有一支强大的商业管理团队。商业经营管不能由物业企业进行简单的管理。

前瞻性思考:500万方供应量,市场接受度几何
  除了对商业前景看好外,也要对于商业进行冷思考。武汉商业格局遍地开花是大势所趋,现有的8大商圈中,优质商业体量为240万平方米,据可统计数据显示,武汉市未来3-5年内还将新增500万平方米的商业体量,将当前体量翻了一番,人均商业面积由当前的0.4平方米,上升到人均0.9平方米,与商业高度发达的香港水平相当。由此而知,未来商业竞争将异常激烈。只有优质的商业项目、定位精准的项目才能在未来市场竞争中占据一席之地。
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??? 随着商业地产更多的融入到城市综合体中,商业与其他功能的互动性增强了商业的吸引力,但商业主题性与个性,体验性与建筑特色完美结合,注重环境的营造,引进品牌商家,汇聚人气是商业发展永恒的话题。大家关注的,也是市场需求的,正确把握商业发展方向,夯实大家在商业方面的能力,才能使大家在商业顾问和代理领域进入行业第一梯队。

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