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市场月报 / WEEKLY MARKET

2011年10月市场月报(10月1日-10月31日)

编辑:信息IT部 发布时间:2011-11-22 点击次数:458

一、宏观形势分析
??? 1、住宅宏观调控政策
??? 1)国务院:坚定不移调控促进房价合理调整
??? 温家宝总理29日主持召开国务院常务会议,会议要求坚定不移地搞好房地产调控,促进房价合理调整。会议要求:“坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任,继续严格实行政策,进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地,促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设,提高规划设计水平,加强工程质量监管,抓紧建立健全分配和管理制度,尽快形成有效供应,让人民群众看到政策的成效”。
??? 解读:近期中央的新房调政策中,强调“增加普通商品住房用地”成为新变化。在可预期未来供求关系扭曲的背景下,该政策方向正确。不过,受制当前的金融支撑,以及行业调整,在实际供应形成上面临制约,也将进一步促使调控政策转向市场化。

??? 2)温家宝:房价松动 下调房价是坚定的国策
??? 中国国务院总理温家宝10月6日在俄罗斯圣彼得堡表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。温家宝说:“在这里我特别要强调,对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,大家的目标是要使房价回归到合理的价格。”
??? 解读:随着当前市场价格的松动,这样的言论加重了市场的看跌心理,楼市观望氛围愈加浓厚。

??? 3)佛山楼市限购放宽令连夜叫停
??? 10月11日上午,佛山住建局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》的新政,从12日起放宽限购,具体包括,将对四类人群取消限购。
??? 10月11日晚,佛山住建局发布紧急通知,叫停11日上午发布的限购放宽令。佛山住建局称“为进一步征询社会各界意见,并综合评估政策影响”。该局同时说明,之前发布放宽限购的文件,原意是想在佛山市现行住房限购政策框架下进行完善和补充,是为确保完成佛山全年房价控制目标而制定的。
??? 解读:在房地产价格出现实质调整前,中央政府对房调的态度难以转变。当前限购仍是影响市场的最核心因素,但地方政府在财政压力下,对房地产的依赖将愈加强烈,有可能出现名义上限购持续,而实质放松的情况。

??? 2、金融政策
??? 1)10月份CPI同比上涨5.5% PPI同比上涨5.0%
??? 国家统计局数据显示,2011年10月份,全国居民消费价格总水平同比上涨5.5%。全国工业生产者出厂价格比上月下降0.7%,比去年同月上涨5.0%。
??? 解读:10月CPI同比上涨5.5%,创5个月新低,CPI实现平稳回落,为宏观政策预调微调提供了有利条件。预计货币政策收紧操作将告一段落,年内准备金率不太可能再次上调。

??? 2)一线城市多家银行首套房贷利率提高
??? 继建行北京分行上调首套房贷利率后,上海、广州等地当地多家银行也已经上调了首套房利率。银行方面表示短期内不可能下调。
??? 广州工商银行、建设银行房贷利率近日都在调整,银行方面均将首次置业房贷利率上浮20%至30%不等。上海建行人员表示首套房贷利率已上浮5%;光大银行首套房贷利率已上浮5%-10%。
??? 解读:过往政策中,所有政策均是支撑首次置业。当前商业银行迫与资金环境压力,在首付和利率上的上调,对房地产市场的负面作用将显著。

??? 3)武汉多家银行上调首套房贷利率 最高涨30%
??? 从江城多家银行了解到的信息来看,首套房贷利率至少上浮5%,最高的甚至上浮30%。目前武汉市首套房贷利率最低为基准利率,仅有农行和工行实行这一利率;其他如中行、招行、华夏银行、汉口银行、光大等银行,首套房贷利率均上调10%;交行上浮15%,建行上浮比例更是达到30%。
??? 解读:银行上调首套房贷利率,对刚性购房群体而言,购房成本增加,形成一定打击;而对开发商而言,为抢占年底市场,市场集中供应增多,客户选择余地更大,考虑时间也变长,加上年底面临的还贷压力,双重夹击,销售难度更大。

??? 3、土地政策
??? 1)北京拟下调住宅土地竞买保证金至20%。
??? 在土地市场持续冷清的情况下,此前一再收紧的土地出让政策终于出现松动。记者昨日从相关渠道获悉,北京拟根据当前市场情况下调土地竞买保证金,住宅至20%,商服用地控制在10%-15%,同时放宽交款时限,如遇市场过于冷清将考虑降价出让。据悉,从2009年开始北京市出让的经营性用地土地竞买保证金基本均高于两成,热门的中服地块竞买保证金比例高达60%。 而出让价款都要求一次性付清。
??? 解读:楼市成交的冷清正一步步向土地市场传导。下半年土地市场冷清局面难改,地方政府土地财政继续吃紧。

??? 4、重大城市建设工程
??? 1)投资400多亿四环线年内开工
??? 四环线全长约146公里,采用双向八车道高速公路标准建设。由黄家湖长江大桥、青山长江大桥两个大桥连接,途经东湖新技术开发区、武汉化工区、青山区、黄陂区、东西湖区、蔡甸区、武汉经济技术开发区、江夏区、洪山区等9个区,全线大部分采用高架桥通过,初步预计共设互通式立交22处。
??? 据先容,四环线是我市构建全国综合交通枢纽建国家中心城市的重点工程,它将以货运为主,客运为辅。
??? 解读:四环线将成为连接我市六大新城组群的快速通道,也是武汉都市发展区内联外通及进出、转换的重要通道,成为串起我市主要产业带和物流带的重要交通要道,对于缓解我市过江交通压力,优化城市空间布局,加速新城组群建设,构建物流快速通道,巩固和提升综合交通枢纽地位具有重要意义。

??? 2)构建武汉城市圈半小时铁路圈,武汉最快年底实现4小时进京
??? 2006年—2010年,武汉累计城市基础设施投资达3439.8亿元,建成区面积由440平方公里增长到520平方公里,最近两年,大规模城市建设进入“收获期”。
??? 目前,省市在铁道部支撑下,继续打造高速铁路小时圈。首先是构建武汉城市圈半小时铁路圈,武汉至孝感、咸宁、黄石、黄冈4条城际铁路开工,预计明后年建成通车。其次是实现与北京、上海、重庆、成都铁路圈紧密对接。最快今年底实现4小时进京入川。京汉高铁全线运营通车后,武汉至北京时间约4小时。武汉至宜昌铁路目前已全线贯通,届时,汉——蓉(渝)高铁通车后,能两小时到宜昌,4小时抵达重庆、四川。
??? 解读:轨道交通建设给武汉城市带来利好,在辐射1+8城市圈的同时,加快与外省其他城市对接,加大对外来人口的吸附力,对于武汉楼市会产生一定的推动作用。

??? 3)武汉城区3538套经济适用房年内上市
??? 今年,武汉市与省政府签订了11.8万套保障性住房建设任务。截至9月底,该市保障性安居工程已经完成了110924套,占全年建设目标任务的93.62%.其中,经济适用房开工10768套。截至9月底,全市经济适用住房项目竣工面积188万平方米,制定了经济适用房公开摇号销售计划,年内中心城区7个项目3538套经济适用房将陆续上市销售。
??? 解读:经适房的大量上市将有助于今年房价的整体平稳。

二、武汉楼市概述
??? 1.全市成交量分析
??? 1)“银十”热闹开场,销量平平
??? 10月,全市商品房成交面积98.25万㎡、成交9886套、成交金额63.73亿元,环比分别增长-0.42%、-2.52%、0.13%,同比分别增长2.35%、5.22%、-3.02%。
??? 2)东湖高新区落榜前三强
??? 10月,洪山区蝉联成交首位,汉阳区跻身全市成交面积第二位;而东湖高新区本月由连续数月的第三位下滑至第六位,区域内本月开盘的当代?安普顿小镇以低价入市,带动同区域内其他个别项目价格松动,从而加剧了区域内购房群体的看跌心理,市场观望加重,区域内项目去化普遍不高。
??? 3)经适房、还建房集中备案助热市场
??? 10月,全市9区域成交环比减少,6区域成交环比增长。成交增长区域中,部分区域销量增长主要依靠经适房、还建房集中备案推动。

??? 2.全市价格分析
??? 1)调控高压下均价“停涨”
??? 10月,全市成交均价6486元/㎡,环比上涨0.55%,同比下跌5.24%。调控持续发力,四季度开发商销售压力空前,采取送面积、送精装、起价、认筹优惠力度加大等促销策略博取销量。但相对高价而言降价幅度仍有限,市场整体均价并未真正下调,处于“停涨”态势。
??? 2)全市区域均价无一过万元
??? 十月,中心城区新上市万元楼盘开盘去化普遍在20%-40%左右,而中低价位楼盘则相对热销,开盘去化在40%-70%,从而导致本月市场整体备案均价不高。武昌、江汉两区域均价回归至万元以下,分别为9827元/㎡、9467元/㎡。此外,经适房、还建房的集中备案也拉低了区域整体均价。
??? 3)经适房、还建房拉低汉阳、武昌均价
??? 10月,全市5区域均价上涨,10区域均价下跌。

??? 3.不同面积段产品成交分析
??? 1)首套利率上浮,小户型成交下滑
??? 10月,首房贷款利率上调的影响逐渐浮现,小户型成交量明显减少。90平方米以下房源销量占比环比减少6%;90-120㎡房源销量占比与上月持平。而120-140平方米的房源销量占比较上月增长4%。
??? 2)9区域小户型成交占比减少
??? 10月,90㎡以下户型成交占比下滑较为明显,并呈现范围扩大化趋势,由上月的4区域扩大为本月的9区域,主要为江夏、汉阳、青山、洪山、经济技术等区,下跌幅度在2%-20%。

??? 4.不同价格段产品成交分析
??? 1)7000-10000元产品成交占比增长,为市场成交主力
??? 10月,7000-10000元产品成交占比为32.06%,环比增长2.51%,为当前市场上主力成交产品。 其次,5700-7000元产品成交占比为15.87%,环比增长1.93%,“限购令”以及严苛的金融政策下,性价比优势相对明显的中端价位产品更受刚需市场青睐。
??? 2)中心城区万元以上产品成交回落
??? 10月,随着市场优惠促销力度的加大,中心城区万元以上产品成交占比出现回落,其中,武昌区、江岸区分别回落11%、15%,江汉区、汉阳区分别回落9%、8%;此外,当前主力购房的刚需群体对价格较为敏感,也进一步拉低了万元产品销量。

三、全市成交排行分析
??? 1.上榜项目整体均价相比上月下降3.41%
??? 10月,全市备案套数前20强项目成交均价多集中在8000元/㎡以下,与上月相比,本月上榜项目均价更低,整体均价不足7000元,环比上月低出246元/㎡,环比下降3.41%。整体销量比上月高出78套。均价万元以上项目仍仅有百瑞景中央生活区1个,均价9000元/㎡以上的项目仅有2个,均价6000元以下的项目达7个。

备案套数TOP20项目

四、土地市场
??? 10月31日,武汉第十二次土地拍卖在市土地交易中心举行。此次出让的是武汉市国土局9月28日发布的武告字第13号公告地块。该公告原定出让21宗地块,揭牌时间为10月28日。随后,国土局接连两次发布补充公告调整揭牌时间,并将其中9宗地块出让时间延期。
??? 此次拍卖会拍卖的12宗地块共约692亩,成交总金额14.14亿元。其中,10宗以底价成交,仅有2宗进入竞拍,但溢价率都很低。
??? 此外,本次拍卖中,位于武汉经济技术开发区的P(2011)137号地块竞争较为激烈,该地块为限价房用地,且销售价不得高于3900元/平方米,起拍价为1.25亿元,经2个竞买人轮番竞价,最终由武汉车都建设投资以2.29亿竞得,相比起拍价几近翻番,楼面地价为1206元/平方米。竞得者主要出于社会责任竞得该地块。


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