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市场月报 / WEEKLY MARKET

2011年9月市场月报(9月1日-9月30日)

编辑:信息IT部 发布时间:2011-11-22 点击次数:490

一、宏观形势分析
??? 1、住宅宏观调控政策
??? 1)继台州之后——浙江衢州出台楼市限购令
??? 继台州出台全国首个二、三线城市“限购令”后,同处浙江的衢州市日前发布《衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见》,在全市市域范围内进行“限购”,至此浙江已有两个地级市出台了二、三线城市“限购令”,“领跑”此轮二、三线城市限购。
??? 与台州“限购令”相比,此次衢州新政,对本地人限购条件更为宽松。简单来说,在市区有3套或3套以上房子的本地人不能在市区买房了,在市区有1套及以上住房的外地人也不能在衢州买房了。
??? 解读:自7月12日国务院常务会议要求“房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施”至今,二三线城市中仅有浙江台州、衢州两地出台“限购令”。且力度 “聊胜于无”,限购政策遭遇二三线城市的集体规避,效果或低于预期。

??? 2)新华社:楼市调控力度不能减
??? 新华社文章称,过去“屡调屡涨”的房价已呈现少见的调整迹象,楼市正进入降价换量关键期,因房企具耐药性,调控力度不能减。
??? 经过几轮调控,大型房企已有“心理准备”和“耐药性”,在没有生存危机的情况下,降价动力不大。种种迹象显示小范围的房价调整尚未带动量的释放,近期一些舆论鼓吹降价潮和抄底等,实际上有意无意夸大了市场的实际情况。
??? 治本之策包括规范房贷监管制度,以及保障房建设真正提速。从长远来看,最根本的还是加快配套改革,破除地方政府对房地产过度依赖,必须从房地产税制、财政体制等方面进行系统性改革,国家应在条件成熟的地区尽快扩大试点范围。
??? 解读:当前看限购退出的可能性小,将加剧市场调整。

??? 2、金融政策
??? 1)8月CPI同比上涨6.2% PPI同比涨7.3%
??? 国家统计局数据显示,2011年8月份,全国居民消费价格总水平同比上涨6.2%。全国工业生产者出厂价格比上月上涨0.1%,比去年同月上涨7.3%。
??? 解读:8月份我国CPI涨幅出现了自4月份以来的首次回落。政策再度收紧的压力有所减轻。预计未来一段时间货币政策可能保持现状,继续加息和提高存款准备金率的概率都已降低。 但整体宏观调控取向不会放松。

??? 2)部分地区限定房地产信托规模占比
??? 部分地区银监局已提出要求,辖区内信托企业的房地产信托资产规模不得超过信托资产总规模的30%。这表明监管部门对房地产信托的调控力度在进一步加强。
??? 据中国信托业协会的数据显示,仅在今年前6个月,新增的房地产信托资产规模就高达2000亿,占新增信托资产总规模的25.4%。
??? 银监会有关负责人曾在7月29日表示,部分信托企业出于对自身风险控制的需要,暂停了部分业务。
??? 解读:监管层对房地产信托的风险关注,使房地产信托高增速放缓。不过,房地产信托预计仍将维持合理增长,扮演行业资金重要替代资金来源角色。

??? 3、土地政策
??? 1)银行提高土地一级开发贷款门槛
??? 银行为了控制风险,提高了土地一级开发贷款的门槛,不再对土地一级开发贷款业务发放“信用贷款”。土地项目贷款的取得必须以“抵押贷款”方式,即土地储备中心必须以能够证明产权完整清晰的土地进行抵押。此外,目前银行的抵押率较去年大幅下降了约20个百分点。
??? 从利率上看,土地一级开发的贷款成本也出现明显增长。去年从银行获得土地一级贷款利率大概是下浮10%;但是今年以来,受银根收紧、调控加强的影响,银行主要按照基准利率放贷,有时还会在基准利率的基础上上浮10%。
??? 虽然目前银行对于土地一级开发贷款并未设定“封顶额度”,但是由于各地土地储备中心归属各地方政府管理,所以土地储备中心某个年度被允许的贷款额度,往往受地方政府投融资计划限制。
??? 解读:随着房地产调控政策进一步加码,目前用于土地一级开发的银行融资渠道门槛已明显提高。开发商融资渠道再受限。

??? 4、重大城市建设工程
??? 1)五大工程月底投入使用
??? 9月底,首义学问区、武汉大道、东沙连通在内的五大城建重点工程将集体亮相投入使用。这五大城建重点工程分别是首义学问区、武汉大道、东沙连通及汉街、二环线汉口段和蛇山显山透绿工程。
??? 解读:五大工程投入使用,武汉市的交通来说具有重要意义。对道路周边沿线楼盘而言是重大利好。

??? 2)全国最长步行商业街——汉街华丽启幕。
??? 万达打造的世界级学问旅游项目“武汉中央学问区”首个亮相的部分汉街于9月30日开街,这条以“汉”为名的商业街,长1500米,总面积18万平方米,糅合江城丰水自然景,百年商业脉,及中心合璧学问韵,200多个商家提供吃、喝、购、游各类服务。
??? 武汉中央学问区规划区域约1.8平方公里,总建筑面积340万平方米,以学问为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能,总投资500亿元。沿楚河、汉街布局建设“汉秀”剧场、影片学问主题公园、万达影片城、名人广场、大众戏台、5个星级酒店、商业步行街、万达广场、超高层甲级写字楼等。
??? 解读:楚河汉街提升了中北路片区的区位价值,将会带动中北路楼市的发展。

二、武汉楼市概述
??? 1.全市成交量分析
??? 1)“金九”市场成色不足
??? 9月,全市商品房成交面积98.67万㎡、成交10142套、成交金额63.65亿元,环比分别增长0.04%、3.85%、1.53%,同比分别增长为0.47%、3.04%、2.02%。
??? 2)洪山区、黄陂区、东湖高新区占全市近一半销量
??? 9月,洪山、黄陂、东湖高新区蝉联成交前三名,三区域成交量共占全市整体成交量的47%,全市商品住宅近一半销量来源于这三个区域。这三个区域由于市场供应量较大,项目价格相对不高,且区域内刚性居住需求旺盛,市场呈现供需两旺格局。
??? 3)全市区域成交涨跌平衡
??? 9月,全市7区域成交环比增长,7区域成交环比减少,1区域成交与上月持平。

??? 2.全市价格分析
??? 1)成交均价创年内最高涨幅
??? 9月,全市成交均价6451元/㎡,环比上涨1.49%,同比上涨1.55%。本月,随着楼市传统“金九银十”到来,加之未见政策新动作,政策环境趋于稳定,中心城区高端新盘上市量增多,成交均价随之抬高,并达到年内最高涨幅,已回到今年3月的均价水平。
??? 2)武昌、江汉两区均价过万
??? 9月,武昌区、江汉区均价均超过万元,其中武昌区成交均价为11323元/平方米,江汉区为10582元/平方米。武昌区万元以上楼盘本月多以团购、加推等形式促进销售,本月备案387套,占比区域整体销量的七成,抬高了区域整体成交均价;而江汉区本月主要是华南国际广场及万科城两高价项目大量备案,抬高了均价。
??? 3)全市九区域均价上涨
??? 全市9区域均价上涨,6区域均价下跌。其中,东湖高新、江岸区本月环比上涨约14 %;武昌、江汉、东西湖区均价环比上涨约8%,黄陂区均价环比上涨5.74%,主要是由于区域内部分精装修房源以及高端项目本月内入市,提升了区域成交均价。

??? 3.不同面积段产品成交分析
??? 1)小户型及大户型热销,改善型户型成交减少
??? 9月,90㎡以下以及90-120㎡户型成交占比环比分别增长3%、1%;而120-140㎡以及140㎡以上户型成交占比环比分别减少2%、3%;限购令抑制了市场投资、投机等需求,当前市场仍以首置、首改的刚需购房群体为主体,小面积、单价低的户型相比面积大、单价高的户型显然更容易被当前市场接受。
??? 2)洪山区中小户型销量全市最高
??? 9月,90㎡以下户型在洪山区、东湖高新、硚口、经济技术区、武昌区成交占比较高,其中洪山区90㎡以下户型本月备案1797套,90-120㎡户型本月备案544套,均为全市最高,成交主要来自于区域内的经适房以及万科金色城市、保利心语等项目。

??? 4.不同价格段产品成交分析
??? 1)4000元以下产品、7000-10000元价格段产品为市场成交主力
??? 9月,众多高端项目集中入市,单价万元以上产品成交占比环比增长了0.68%; 此外,本月大量经适房、还建房集中备案,4000元以下以及4000-5700元的产品成交占比因而出现小幅增长;而5700-7000元、7000-10000元产品成交占比出现减少,其中5700-7000元产品成交占比环比减少1.82%。
??? 2)江岸、汉阳万元以上产品成交环比增多
??? 9月,江岸、汉阳两区万元以上产品成交占比增多,区域内万元以上产品成交占比分别为30%、11%,环比分别增长9%、3%。主要是由于区域内高端项目月内加推,促进了万元以上产品的成交。

三、全市成交排行分析
??? 1.中低价位项目热销,单价9000元以上上榜项目仅4个
??? 9月,全市备案套数在200套以上的项目均为中低价位项目,成交均价在5500-7700元/平方米;高价项目鲜有上榜,9000元以上项目仅4个上榜,均为品牌大型房企项目,均价万元以上项目仅百瑞景中央生活区1个,项目9月加推,本月备案102套;均价9000-10000元的上榜项目为万科旗下的万科城、万科金域蓝湾、万科红郡三个项目,备案套数也在百余套左右。

备案套数TOP20项目

四、土地市场
??? 2011年9月,武汉市土地交易中心分别以招标和挂牌方式举办了两场土地拍卖会,共推出32宗土地,其中6宗延期,1宗流拍,25宗成交。成交土地净用地面积68.64万方,合1029.63亩,成交金额约16.34亿元,平均每亩地价为158.72万元/亩,楼面地价971元/㎡。
??? 从拍卖现场情况看,9月2日,2011年第10号招标出让会举行,招标出让一宗位于江夏区江夏大道与北华街交汇处的P(2011)096号商业金融业地块。该地块的地块由武汉市九全嘉置业有限企业以9100万元夺得,楼面地价约873.78元/平方米。
??? 9月16日,2011年第11次国有土地使用权挂牌出让会举行,推出土地31宗,除6宗地因故延期及1宗地因无人报名而流拍外,其余地块均以起始价或最高有效报价成交,共计成交土地24宗,面积约995亩,土地出让金合计约15.43亿元。此次拍卖地块以远城区土地为主,现场全程无一宗土地竞价。此外,本次拍卖有4宗限价房用地推出,地理位置均较为优越。位于江岸区洞庭街地块,楼面地价达6711元,该地块总建筑规模的近一半需用于限价房。

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