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市场月报 / WEEKLY MARKET

2011年8月市场月报(8月1日-8月31日)

编辑:信息IT部 发布时间:2011-11-22 点击次数:463

一、宏观形势分析
??? 1、住宅宏观调控政策
??? 1)限购令升级,二三线城市符合两条标准者纳入限购
????住建部下发文件,要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况,并给出限购五大标准。住建部建议,凡符合上述2条者就纳入到限购范围内。
????住建部给出的新增限购城市名单的5条标准:其一,据国家统计局发布的70个大中城市房价指数,处于房价涨幅前列的城市;其二,将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较,涨幅较高的二三线城市;其三,今年上半年成交量同比增幅较高的城市;其四,位于已限购区域中心城市周边,外地人购房比例较高的城市;其五,群众对当地房价反应强烈、认为调控不力的城市。
????解读:限购令升级,限购范围扩大至二三线城市是对原来调控政策的具体化和延续,表明政府对房地产调控不放松的态度。对住宅市场需求特别是购房者心理会产生冲击。

??? 2、金融政策
??? 1)7月CPI同比上涨6.5%、PPI同比上涨7.5%
????国家统计局数据显示,2011年7月份,全国居民消费价格总水平同比上涨6.5%。2011年7月份,全国工业生产者出厂价格与上月持平,比去年同月上涨7.5%。
????解读:7月CPI创下3年来新高,通胀拐点并未出现,通胀压力不减,抑通胀、稳物价作为宏观调控的首要目标,未来货币紧缩政策或不会松动,加息趋势亦或将持续。

??? 2)商业地产纳入严控,贷款利率大幅上浮
????在银监会近日召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会议上,银监会主席刘明康强调了商业地产抵押贷款的风险,首次对商业地产抵押贷款提出具体要求,银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。
????解读:银监会要求商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。对此,部分城市商业地产贷款利率均上浮20%以上,武汉部分银行亦如此。此举首先提升商业地产开发的资金门槛,其次增加商铺贷款投资行为的投资成本,对商业地产会产生一定影响。但在住宅限购升级、通胀压力下,投资客对优质商业地产的青睐依旧。

??? 3)央行调整存准基数,大量资金冻结
????央行已于27日下发通知,计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围,从9月5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻结,相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。
????解读:央行网站统计数据显示,截至2011年7月末,金融机构的人民币单位项目下保证金存款余额为44222.36亿元,如果再加上个人保证金存款余额192.80亿元,共计44415.16亿元。简单测算,如将存款准备金率考虑为21%的平均比例,则商业银行体系累计需上缴的存款准备金在9500亿元左右。

??? 3、土地政策
??? 1)胡锦涛:建立最严格土地管理制度
???国家主席胡锦涛表示,要建立和完善最严格的土地管理制度,当前和今后一个时期,要合理确定新增建设用地规模、结构、时序,降低经济增长对土地资源的过度消耗,确保保障性安居工程用地供应。

??? 4、重大城市建设工程
??? 1)武汉地铁计划已延至2040年
????武汉的地铁计划已延伸至2040年,届时武汉将建成9条地铁干线和3条城市快线,全长约540公里。地铁建设资金充裕,武汉地铁集团拿到了200多亿银行贷款,而拆迁和地下管线迁移成为阻碍武汉地铁建设的最大难点。
????解读:地铁建设计划大幅延后,对于打地铁交通牌、特别是依靠地铁提升竞争力的郊区项目而言,会产生一定的冲击。

二、武汉楼市概述
??? 1.全市成交量分析
??? 1)8月楼市成交备案环比增长近一成。
????8月,全市商品住房成交面积98.63万㎡、成交9765套、成交金额62.69亿元,环比分别增长11%、8%、11%,同比分别增长为29%、28%、48%。
??? 2)洪山区、黄陂区、东湖高新区为本月成交热点区域。
????8月,洪山区本月备案2057套,为全市成交最高区域。黄陂区市场供应量较大,同时受益于汉正街拆迁,投资、居住价值凸显,加之供应量较大,本月备案1299套,位列区域成交第二位,东湖高新区本月备案1041套,位列区域成交第三位。
??? 3)推盘量影响区域成交热度。
????8月,受区域推盘量影响,区域成交冷热不均。全市6区域成交环比下跌,其余9区域成交均环比增长。

??? 2.全市价格分析
??? 1)全市整体均价稳中微幅上扬。
????8月,全市成交均价6356元/㎡,环比上涨0.15%。从历月均价走势看,5月以来,随着市场供应量的加大,部分新盘逐步以高价入市,使得全市均价呈逐月上涨态势。
??? 2)武昌区房价最高,均价过万。
????8月,武昌区房价最高,均价超过1万元/平方米。汉阳房价“异军突起”,在多个知名楼盘推动下,成交均价达8623元/㎡。青山区紧随其后,此外,受经适房大量备案影响,东湖高新区、洪山区备案均价未超过7000元/平方米。
??? 3)区域均价变化幅度多集中在5%。
????分区域来看,全市7区域成交均价上涨,8区域成交均价下跌。上涨区域中,江岸区上涨最为明显,涨幅为20.06%。

??? 3.不同面积段产品成交分析
??? 1)楼市成交“刚需做主”。
????目前,楼市成交大多来自“刚需”。本月,90㎡以下户型成交占比稳定在45%。而汉版“限购令”、二套房首付及利率提高,压制了大部分改善性需求,90-120㎡户型成交占比本月降低4%,这一下降趋势从4月已开始出现,本月较为明显。
??? 2)洪山区、东西湖区、经济技术区及汉阳区为刚需热门购房区域。
????8月,洪山区、东西湖区、经济技术区及汉阳区成为刚需置业群体的热门购房区域,这四个区域中,90㎡以下户型成交占比均超过55%;改善型需求首选区域为江汉、江岸、武昌等中心城区,这些区域中,90-120㎡成交占比为39-45%。中心城区项目因其配套成熟性及地段稀缺性,更受有经济实力的改善型客户青睐。120-140㎡的大户型则在汉南、黄陂、新洲等远城区占比相对明显。

??? 4.不同价格段产品成交分析
??? 1)4000元以下产品、7000-10000元价格段产品为市场成交主力。
????2011年,万元以上产品成交占比明显回落。全市主力成交价格分段为4000元以下产品(集中于郊区、经适房)、7000-10000元价格段产品。本月,4000元以下产品成交占比出现回落,其余四个价格段产品均出现环比增长,增长最为明显的是7000-10000元产品,成交占比为30.18%。其次是4000-5700元产品,成交占比为18.14%。
??? 2)主城区7000-10000元产品成交突出,武昌、江汉万元以上产品成交占比约一半。
????主城区7000-10000元产品成交占比多超过4成;武昌、江汉两区高端住宅集中,万元以上产品成交占比约一半,其中,武昌区万元以上产品成交占比近6成。

三、全市成交排行分析
??? 备案套数TOP20 项目集中于均价8000元以下产品,TOP20产品中,均价8000元以下产品占比75%。

备案套数TOP20项目

四、土地市场
??? 8月16日,本次推出了18宗地块,总面积1406亩,成交总金额25.75亿元。其中仅2宗地块小幅竞价,其他都以底价卖出。从位置上看,此次出让的中心城区地块少,对开发商吸引力有限。仅3宗地块位于二三环线之间,其余15宗地块均在三环线外;从用地性质上看,商业用地大展拳脚。仅6宗纯住宅用地,1宗市政公用设施用地,其余11宗均为商住混合或纯商业用地。从拍卖会现场情况来看,偌大的拍卖的大厅上座率不足五成,绝大多数地块以底价成交。总体而言,在当前政策调控期,加之本次拍卖的地块多位于远城区,本次土地拍卖较为冷清。


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