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市场月报 / WEEKLY MARKET

2011年11月市场月报(11月1日-11月30日)

编辑:信息IT部 发布时间:2011-12-14 点击次数:496

一、宏观形势分析
??? 1、住宅宏观调控政策
??? 1)国务院总理温家宝:下调房价是坚定政策,不可丝毫动摇
??? 11月6日,中国国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示,中国下调房价是国家坚定的政策,对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇。

??? 2)国务院副总理李总理:明年继续调控楼市、遏制房价过快上涨
??? 李总理副总理表示,明年政府宏观调控还会继续实行当前遏制房价过快上涨的政策,同时在保障性住房的质量和公平分配上将加强监管。
??? 建设保障房,有利于遏制房价过快上涨,释放出巨大的消费和投资潜力。李总理表示,要抓紧研究把保障房用地计划单列,研究债券等形式筹集资金的机制,推进建设保障房必要的市政配套设施。
??? 解读:国务院不断重申,调控方向不动摇,调控力度不放松,促进房价合理调整,表明短期内楼市调控不会放松,市场环境依然严峻。
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??? 3)住建部:限购令有效期需延续
??? 包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等近十个城市的限购政策将于今年年底到期,当地政府至今尚未对明年限购是否继续实行明确表态。
??? 住建部已知会地方政府,对于“限购令”即将到期的城市,如果没有极其特殊情况,须出台政策对限购令有效期进行延续。不对已出台的地方调控政策进行方向性调整。
??? 住建部官员表示,即便现有调控政策调整,也要先设定好一个后续政策,如果后续政策没有研究好,既有政策就不会退出。
??? 链接1:继佛山限购令放松遭封杀后,成都11月变相松动限购令,实行一周后叫停
??? 链接2:武汉明确表示,明年将持续实行限购、限贷的调控政策。
??? 解读:当前,在严厉政策调控下,楼市过热趋势被控制,房价快速上涨态势业已遏制,但是当前限购令退出时机尚不成熟,整体经济滞涨危险依然存在,在当前环境下,作为行政调控手段的限购措施暂时不会退出历史舞台。

??? 4)北京公布普通住房新标准 优惠政策覆盖面扩大
??? 11月25日,北京市住建委和北京市地税局公布了调整后的北京市普通住房标准,扩大了优惠政策的覆盖面。新标准将于今年12月10日起实施。
??? 新政将普通住宅定义为必须同时满足住宅小区容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价格低于新确定的区域普通住房平均价格1.2倍以下的住房,并表示符合条件的“普通住房”,购售双方都可以享受税费优惠。此外,将“按环线确定套总价上限”调整为“按全市住房平均交易价格结合区位调整系数”确定,调整系数除了考虑环线因素,还考虑了南城、北城的区分。

??? 5)武汉豪宅新标准正式确定
??? 11月29日,武汉市房管局、地税局、物价局、国土资源和规划局联合发布《关于调整武汉市享受优惠政策普通住房的通知》,单套建筑面积140平米、总价140万元以上、容积率1.5以下,满足任一标准即为豪宅。同时去除了之前单价7000元/平米的限制,该标准从12月1日起实施。七成以上的商品房都在享受契税优惠之列。
??? 解读:继北京之后,武汉普通住宅标准亦放松,新标准可使刚性需求购房者所交契税额度减少一半以上。购房税费优惠放开,有利于刺激刚性需求。

??? 6)个人住房信息系统现已实现内部联网
??? 住建部启动40个城市的个人信息系统的建设工作,包括省会城市,计划单列城市,及一批大型的地级市,这个工作将在年底前完成。
??? 目前,长三角的上海、杭州、南京、宁波、温州、苏州、无锡等地的个人住房信息,大部分已先后联入住建部系统。
??? 目前40个城市内的个人住房信息系统已经实现了内部联网。联网后,可以通过名字、身份证号,以人为单位查询在40个联网城市拥有住房的信息,包括房产证、住房交易合同。未来个人住房信息系统还将覆盖全国256个地级市,并可能包含婚姻、户籍等信息。
??? 链接:11月30日从市房管局获悉,目前武汉市已经建成个人住房信息库,可与全国联网,达到住房信息联通共享。
??? 解读:住建部部长姜伟新表示,个人住房信息系统将来建立起来后,再加上银行系统、财政系统、税务系统等的相关信息,后续“如果能统一到一个平台上,就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法”。

??? 7)住建部重申保障房开工标准
??? 11月12日,住建部再次重申,今年开工建设1000万套保障性住房的开工标准是,规划设计的永久性建筑工程已进入地基基础的结构施工。对于仅是搭建施工现场围护设施,或仅是开挖基坑的,不计入已开工的项目和套数。
??? 11月10日,住建部公布今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,提前实现了年初计划的目标。但据了解,1000万套已开工保障性住房中有约1/3还处于'挖坑待建'情况。
??? 住建部相关负责人也表示,1000万套已开工房源中,约1/3年初开工较早的项目以及体量较小的项目初步完成结构封顶;1/3开工较晚的项目完成地基,开始地上部分的建设;其余1/3确实存在比较急促开工的情况,为此住建部已经下发通知要求年底前完成地基基础结构的施工。
??? 解读:保障房建设不放松,严厉落实。另据了解,2012年保障房建设规划正在制定中,任务量将比今年有所降低。据初步统计,不会达到今年的1000万套,但会比2009年590万套大幅增加。明年土地供应量不会小于今年,中央支撑的力量也不会减弱。

??? 2、金融政策
??? 1)11月份CPI同比上涨4.2% ,PPI同比上涨2.7%
??? 国家统计局数据显示,2011年11月份,全国居民消费价格(CPI)总水平同比上涨4.2%,环比下降0.2%。全国工业生产者出厂价格(PPI)同比上涨2.7%,环比下降0.7%。。
??? 解读:11月CPI破五,创年内新低,CPI实现平稳回落,为宏观政策预调微调提供了有利条件。

??? 2)央行三年来首次下调存准率
??? 中国人民银行公告称,从2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是央行35个月以来首次下调存准率。此前一次下调要追溯到2008年12月份。而自2010年1月份以来,央行已经连续12次上调存款准备金率。
??? 调整后,中国大型金融机构和中小金融机构将分别实行21.0%和17.5%的存款准备金率。
??? 解读:央行首降存准率,表明政策重心已经从抗通胀转向维持经济稳步增长。市场流动性资金有所增加,但并不意味着货币政策转向。房地产资金短缺现象并未缓解,对增加市场信心有一定的作用。

??? 3、土地政策
??? 1)国土部修改《闲置土地处置办法》——囤地受限
??? 权威人士透露,国土部正在对《闲置土地处置办法》进行修改,力图在闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范,更具有可操作性。
??? 《办法》规定:超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时,可以无偿收回土地使用权。
??? 这次修改《办法》在闲置土地的认定、闲置责任如何确定、查处的流程上做出了更具体的规定,比如政府在查处过程中要告知企业,企业也可以进行申诉等。比如开工标准,无论是闲置一年还是两年,都是以开工为起点计算时间。
??? 为了避免在查处闲置土地时地方政府“徇私舞弊”,或者企业将闲置原因推向政府,逃避查处,《办法》规定,对是否是政府的原因需要各方提供“证据”,企业如果声称土地闲置是政府原因造成,那么就需要出具政府回应的意见,看看究竟是政府哪个环节出了问题。
??? 解读:该办法自1999年4月来就没做过修改,而这12年间房价几度飙涨,民众对政府监管的软弱缺位意见颇大。此番修改,可令闲置土地的认定、查处等环节更加趋于规范,房企囤地空间压缩。

??? 4、重大城市建设工程
??? 1)武汉市将建武汉天河机场综合交通体
??? 从本月5日举行的“鄂法重大合作项目签约仪式”上获悉,中法将共同建立武汉天河机场综合交通体。今后天河机场将与铁路、地铁、公交等交通工具无缝对接,大大方便乘客。
??? 机场综合交通体项目是建设一个将航空、城际铁路、城市轨道交通、长途客运、公交、出租车、社会车辆等多种交通方式融为一体、换乘便捷的综合交通枢纽。建成后的武汉机场综合交通体总用地面积为10500平方米,总建筑面积为297346平方米,投资规模为27.9亿元,建设工期为36个月。
??? 解读:建成后,将稳固武汉的华中航运中心定位。同时,金银湖空港高增值片区受益最大。

??? 2)二七长江大桥月底主线贯通
??? 12月2日,二七长江大桥上工人正在进行路面铺装和防护墩柱的安装工作,整个工程进入收尾阶段。据武汉城投集团先容,月底将实现主线贯通,有望通车。
??? 二七长江大桥,全长2922米。江北起于江岸武铁新江岸小区处,江南止于青山钢都花园罗家港。距上游长江二桥3.2公里,距下游天兴洲大桥6.8公里。该桥为武汉二环线的重要组成部分,主线道路等级为城市快速路,设计时速60公里,双向8车道。
??? 解读:二七长江大桥通车后,将进一步加速二七、后湖和青山等区域的融合度,为两岸桥头区域引入大量人流、车流、物流,直接推动周边区域的经济发展。

二、武汉楼市概述
??? 1.全市成交量分析
??? 1)楼市成交平稳
??? 11月,全市商品住房成交面积98.18万㎡、成交10075套、成交金额63.60亿元,环比分别增长-0.07%、1.91%、-0.20%,同比分别减少19.23%、15.12%、19.90%。从月度走势看,成交仍较为平稳。
??? 2)洪山、黄陂、武昌三区问鼎成交前三强
??? 11月,洪山、黄陂、武昌三区成交过千套,成交面积过十万方,居区域成交前三甲。三区累计销量占全市总销量的44%。
??? 3)5中心城区成交套数环比下跌
??? 本月,全市7区域成交套数环比减少,8区域成交套数环比增长。
??? 成交减少的主要是中心城区,青山、东湖高新、洪山、江岸、汉阳等5区成交均出现下跌,跌幅为9%-54%。成交增长的主要为远城区,黄陂、东西湖、江夏、新洲、汉南等5区成交均出现上涨,涨幅为10%-52%;三中心城区武昌、硚口、江汉成交增长主要由经适房、集资房集中备案引起。

??? 2.全市价格分析
??? 1)成交均价5月以来首次下跌
??? 11月,全市成交均价6478元/㎡,环比下跌0.13%,同比下跌0.82%。这是今年5月以来的首次均价下跌。武汉楼市从止涨,到局部促销,到中小房企降价,再到大型房企开始领降,市场降价促销格局开始形成。预计后期随着降价楼盘的增多,价格降幅将更为明显。
??? 2)江汉区均价降至9000元以内
??? 11月,武昌、江岸两区登均价之首,分别为9698元/㎡、9366元/㎡。受经适房集中备案影响,江汉区本月均价降至9000元/㎡以内,为8981元/㎡。进入11月份,开盘或加推推高房价的楼盘明显减少,多数维持在前期水平,本月区域均价排行与上月对比相差不大。
??? 3)10区域成交均价环比下跌
??? 11月,全市5区域均价上涨,10区域均价下跌。
??? 均价上涨区域中,除黄陂、汉南两区外,汉阳、青山、江岸区均因经适房月内备案量减少导致均价上涨。
??? 均价下跌区域中,江夏区跌幅最大,为14.62%,主要是由单个低价项目集中备案百套以上所致。其余各区域跌幅均在8%以内。武昌、硚口、江汉、洪山四大中心城区的跌幅在1%-6%。两开发区经济技术、东湖高新区跌幅分别为2.59%、5.59%。

??? 3.不同面积段产品成交分析
??? 1)90-120㎡改善型户型本月成交放量
??? 11月,限购以及首套房贷款利率上调的政策影响在年底全面体现,置业观念更趋于一步到位,改善型产品本月成交放量。本月90-120㎡房源成交占比增长4.05%,其余三类面积段房源成交占比均在减少。其中90㎡以下中小户型成交占比减少1.77%,120-140㎡以及140㎡房源成交占比分别减少3.30%、0.21%。
??? 2)11区域90-120㎡房源热销
??? 全市11区域中,90-120㎡房源成交占比均环比增长,增幅在1%-18%。其中,在汉阳、武昌、经济技术成交增长较为明显,占比环比增长一成以上。而120-140㎡大户型在全市9区域均出现成交下跌。

??? 4.不同价格段产品成交分析
??? 1)7000-10000元产品成交占比环比减少
??? 本月,5700-7000以及7000-10000元产品成交占比环比分别减少了4%、3%,主要由于这两类价格段产品集中分布的汉阳、江岸、经济技术区本月成交均出现下跌;4000元以下及10000元以上成交占比则出现环比增长,主要由于年底经适房、还建房备案量逐步增多,同时,本月华润橡树湾、百瑞景中央生活区、长航?蓝晶绿洲等中心城区高价楼盘成交量出现增长。
??? 2)促销推进万元以上产品成交
??? 11月,万元以上产品成交回暖,仅在武昌区下跌较为明显,跌幅为17%,主要受集资房的集中备案影响,在其他区域均呈上涨或持平态势。此外,万元以上楼盘本月加大了促销力度,如华润橡树湾持续推出特价房源。

三、全市成交排行分析
??? 1.备案套数前20强中黄陂区项目占8席
??? 11月,全市备案套数前20强项目来自全市9个区域,其中8个项目来自黄陂,其余12个项目在其他8区仅占到1-2个。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交2350套,成交面积22.63万㎡,成交均价6266元/㎡,环比分别减少23.53%、20.61%、9.95%。
??? 均价万元以上项目比上月增加2个,华润橡树湾、百瑞景中央生活区、长航蓝晶绿洲三项目上榜。

??? 备案套数TOP20项目

??? 四、土地市场
??? 本月仅一宗土地招标,原定于11月24日的30宗土地拍卖均因故延期。该地块编号为P(2011)148号,由武汉华东房地产有限企业夺标。地块位于武昌区中华路39号;东临武汉党史拟建用地;南临中华路;西临第三机床厂宿舍区;北临中共五大会址纪念馆及市第三机床厂宿舍。规划用地性质为商业金融业用地、停车场库用地。


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