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专题研究 / TOPIC RESEARCH

案例分享:香港最高纯零售商厦——The ONE

编辑:新葡萄京娱乐app资源中心 发布时间:2011-12-31 点击次数:438

一、项目背景及区位
??? The One所在地块原为东英大厦。东英大厦是香港的一座旧式商业大厦,位于香港九龙尖沙咀弥敦道、加连威老道及加拿分道之间,建于1965年,楼高17层,是当时九龙半岛最大的办公大楼,建筑面积约11000平方米。东英大厦的三层商场以旧店铺及餐厅为主,亦有很多医生及牙医诊所,顶层设置了海景住宅。
??? 东英大厦由何东家族兴建,并以何东及其元配麦秀英命名。虽然何东的遗嘱表明不能出售这座物业,但其后人最后于2003年楼市低潮时以11亿港元将其出售给华人置业。大厦于2006年1月1日午夜起关闭。
??? 2005年6月,华人置业宣布,将东英大厦重建成一座29层的商厦,总投资25亿元,命名为The ONE,对象主要针对年轻及中档消费者群,以潮流产品及娱乐设施为卖点。
??? The ONE座落于香港尖沙咀闹市中,紧接九龙主要干道——弥敦道以及人流密集的购物区——加连威老道及加拿芬道,与港铁尖沙咀站连接。

二、项目定位
??? The ONE的目标是以充分满足年轻族群的多元化消费需求为出发点,打造一个集休闲、娱乐及购物于一体的全新模式的生活中心。 华人置业集团董事刘鸣炜表示:“年轻族群正在上升为社会消费增长的重要驱动力,THE ONE体现了集团对消费市场需求变化的敏锐洞察力,大家将凭借自身在商场运营及管理方面的专长,将THE ONE这个独特的打造为年轻时尚人群的不二之选。


三、建筑特色
??? 造型——地标
??? THE ONE为一座风格独特的29层银座式商厦,楼高逾145米,为全香港最高的纯零售商厦。THE ONE由香港梁黄顾建筑师事务所(lwk & partners)和日本丹下都市建筑设计(Tange Associates)担任建筑设计,以“Multimetrics”建筑风格,展现几何形交织的独特外立面,并以垂直向上的升势伸向高空,从而形成独树一帜的“1”字造型,在维多利亚港湾矗立起一座极具突破意义的地标式建筑。

??? 设计原则——形式紧随功能、小地块上的丰富空间
??? The ONE的概念重点是要为该区提供全新的悠闲和舒适的健康生活。有别于尖沙咀区游人聚集于街道两旁的活动模式,把各式各样的商店和活动都放置在其中。建筑师在The ONE有限的空间中放进多样元素,糅合室内、室外、消闲、娱乐、休憩及购物于一体。这一点,设计师亦透过建筑的外貌表达出来。遵照“形式紧随功能”的设计原则,设计师根据空间的功能把建筑内部划分成不同区域,而每个区域的外部则由不同的玻璃幕墙或外墙所包围,并成为构成其功能的一部分。这是透过外部反映表达内部的手法,亦向外表达了建筑物的多样性。两个层次的纵向流动由于建筑内所包含的功能和活动繁多,其所需要的空间及楼面与地块面积的比例亦相对较高,以致楼层数目也相对较多。
??? 要吸引善变的消费者到一幢高层建筑中满足购物欲和让游人能在The ONE内轻松穿梭,设计师为游人提供了两个层次的纵向流动。首先以自动扶梯设于两端连接个别区域内各处各层,其次再以8部高速直梯把不同的区域连接起来,务求使游人可以随时随地穿梭于整幢建筑中。
??? 设置在3层的庭园和幕墙的透光部分为建筑内部提供了自然光至每一部分。
??? 除了以上的户内元素,设计师不想让游人只被局限于室内,特意在16层设置了一整层空中花园,在此可360度俯瞰全港景色,包括维多利亚港和九龙公园,并在部分楼层加设露台和室外庭院,使室内与室外相连通。
??? The ONE坐落于香港尖沙咀海旁不远处,建筑师刻意预留最高五层作食府之用,每层均可远眺整个维多利亚港的景色、香港岛的海岸线以及两岸时尚多变的建筑。设计上将大楼移后,腾出空间建设阳台,迎合愈来愈受欢迎的露天用膳,让用膳者可眺望九龙以至更远的繁华景色。香港美景配合国际美食,尤其突显出香港与国际接轨及其在国际上的地位。
??? 此外,THE ONE平均层高达到6米,造就了香港商厦中不可多得的超大空间感。
??? 作品意义——弹丸之地内与众不同的丰富体验
??? The ONE,简单、直接和易记,并且突显出了独一无二的设计概念(全香港最高的商场)。设计突破一般传统商场,以垂直方式向高空发展,可以花上一整天时间在商场里购物、进餐。有顾客表示,即使不是在靠窗的位置,无敌海景还是能尽收眼底。外层玻璃拼出来的图案个性、气派,远在香港岛也可以一眼看到,是九龙尖沙咀的新地标。
??? The ONE 作为新类型的生活消费购物中心,创造并配合香港生活模式的新形态,在繁忙的社区和道路间形成了新的建筑空间。人们可在弹丸之地内寻找到与众不同的丰富体验。

四、业态规划
??? The ONE设计突破一般传统商场,以垂直方式向高空发展,集合购物、饮食及娱乐于一身,目前已整合了逾200家时尚与实力兼具的高品质商家及品牌,由珠宝钟表、时尚服饰、化妆及护肤品、潮流玩物、影音电器、家居生活精品、影院娱乐、健身中心及至环球食府等各色业态构成。


五、品牌和出租情况
??? 基于优越的地理位置,以及独特的建筑造型和经营理念,The ONE从招商伊始便备受瞩目,不仅吸引了众多品牌在此筹建香港首家乃至亚洲首家分店,更有多家世界著名品牌选址The ONE建立旗舰店,其中包括首次登陆香港的JOURNALSTAN-DARD、BEAMS和BEAUTY & YOUTH UNITED ARROWS三个著名日本时装品牌等。
??? The ONE的意向月租金约为645-12750港元/平方米,视乎不同楼层而有不同定价,至2010年10月底,已落实及接近落实的出租楼面约95%。最大租客为I.T企业,共租用约5580平方米,分别位于地下LG2、地上UG1、UG2 、L1及L2共层,共有28间潮流品牌,包括Anna Sui、Another Edition、b+ab、CAMPER、ete!、 Heaven and Earth、izzue、Love Boat、Love Girls Market、Pageboy、RNA Media、Royal Party、Spiral Girl、tout coup、Venilla suite等日系及自家品牌。
??? 百老汇影片院线预租了该商厦约4000平方米的面积,打造6间影院共约800个座位。该商场亦引入景福珠宝集团,租用楼面约1000平方米。
??? 其他商铺面积多在180-280平方米之间,可视乎不同租户的需求而定,若有租户要求,可将单位二合为一。租期方面,娱乐等行业商户租约期可长达至7年,而普通的零售业租期一般为2年。

业态划分及已开业商铺

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