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专题研究 / TOPIC RESEARCH

案例分享:城市度假娱乐综合体—拉斯维加斯“CityCenter”

编辑:新葡萄京娱乐app资源中心 发布时间:2012-01-06 点击次数:451

一、项目概述
??? “CityCenter(城市中心)”是美国拉斯维加斯最新建成的大型综合开发项目,位于拉斯维加斯大道的核心地段,最初由米高梅(MGM)企业投资开发,后来引入迪拜世界作为合作投资方。CityCenter 项目总建筑面积约167.4 万平方米,包括4 座独立的酒店(其中一座含赌场)、一座购物和学问娱乐中心、两座公寓楼。根据规划,这些设施中共包含约6000间酒店客房(含产权式酒店)、2400 套公寓/住宅、38 家餐厅和酒吧、一个会议中心、一家购物中心、一个1800 座的剧院。除一家规模较小的酒店外,整个项目于2009 年12 月正式开业。
??? CityCenter 由米高梅度假国际企业和迪拜世界的子企业无限世界共同投资开发,项目预算总投资额85 亿美金,耗时五年建成,是美国历史上规模最大的和投资额最高的商业地产项目。

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??? 项目主要组成部分
??? Aria 度假酒店及娱乐场
??? Vdara 温泉酒店
??? 文华东方酒店(Mandarin Oriental Hotel)
??? “Crystals(水晶)”购物和娱乐中心
??? Veer 双塔住宅
??? Harmon 酒店
??? CityCenter 轻轨


??? CityCenter 规划平面图

二、建筑先容
??? 1.Aria 度假酒店及娱乐场
??? Aria 度假和娱乐中心(含赌场)是CityCenter 项目最核心的部分,由一系列弧形建筑组成,锯齿状的外立面使每间客房都有一个转角,以获得更多的景观视野。
??? ?建筑设计:Pelli Clarke Pelli
??? ?建筑面积:35.34 万平方米
??? ?建筑高度:182 米
??? ?4004 间酒店客房,包括568 间套房
??? ?1.4 万平方米赌场
??? ?11625 平方米的餐饮空间,包含17 家餐厅(正餐餐厅9 家、休闲餐厅7 家、
??? 自助餐厅 1 家)和10 家咖啡厅/酒吧
??? ?7440 平方米的SPA 和沙龙
??? ?4000 余平方米的零售空间
??? ?2.79 万平方米的会议中心
??? ?4 个游泳池(其中一个是仅限成人进入)
??? ?1800 座的太阳马戏团剧场(Cirque Du Soleil Theater)。作为吸引游客的一大亮点,太阳马戏团(Cirque du Soleil)每晚在此举行两场次的名为“埃尔维斯万岁(Viva Elvis)”的大型杂技和歌舞演出,每场90分钟,票价99-175 美金(不含税及服务费)。该演出为纪念猫王而创作。

??? 酒店的每个窗户上都有CityCenter? Las Vegas 字样的LOGO,以体现其与众不同。玻璃幕墙的设计充分考虑了拉斯维加斯极端的天气条件,并使用了创新的遮阳系统:
??? ZigBee?-Pro 技术驱动的超静音帷帘滑轨及卷帘遮阳系统
??? DoubleShade 品牌电动卷帘遮阳系统
??? Skylighter 遮阳系统
??? 酒店裙楼尽量采用自然采光,入口大堂全部使用玻璃,前台背后的玻璃幕墙使外面的小公园一览无余。前台上方悬挂的银质雕塑象征科罗拉多河,由Maya Lin 设计。Aria 内的24 小时商店Elements 出售各种日用品、食品饮料、酒类、CityCenter 相关的艺术品和纪念品、服装等。

??? 2.Vdara 温泉酒店
??? Vdara 温泉酒店是一座不含赌场的酒店,建筑面积约15 万平方米,共57 层。酒店大楼外观呈三层平面的重叠,通过不同颜色的背面喷涂酸蚀拱肩玻璃强化这种效果。酒店共有客房1495 套,并有丰富的会议和温泉SPA 设施。

??? 3.文华东方酒店(Mandarin Oriental)
??? 文华东方酒店位于CityCenter 的东南角,不含赌场。建筑面积约10.1 万平方米,楼高47 层,包括392 套酒店客房和225 套豪华住宅。酒店在23 层设置了空中大堂。文华东方酒店23 层空中大堂内一面以玻璃纤维石膏板为基础的“金砖”墙。

??? 4.“Crystals(水晶)”购物和娱乐中心
??? Crystals 购物和娱乐中心位于CityCenter 东侧中央、Veer 双塔住宅楼和文华东方酒店的底部(通过天桥相连),共三层,局部两层或四层,外形仿照水晶的结构,购物中心内汇集了世界顶级豪侈品旗舰店、艺术品展馆、高档餐厅、夜总会等。
??? Aria 酒店和水晶购物中心围合成的一个室外空间,左侧是酒店大堂的玻璃幕墙,右侧是购物中心的玻璃及不锈钢倾角结构,中间是亨利摩尔(Henry Moore)的雕塑。

??? 5.购物中心内部
??? 购物中心内部设计以“城市公园”为主题。一个由桃花心木、沙比利木和钢材打造“树屋”是购物中心内的一个功能性核心景观,树屋内是Mastro’s Ocean 俱乐部的餐厅。
??? 米高梅聘请了WET 企业设计了CityCenter 中的五个喷泉,有两个位于“水晶”购物中心内,其中有一组是4.57 米高的“冰雕图腾”,该冰雕会缓慢融化,然后重新冷冻成形,如此不断循环,而且每次重新冷冻会生成不同的形状。

??? 6.Veer 双塔住宅
??? Veer 双塔住宅楼由两座倾斜5 度的塔楼组成,位于购物中心之上,楼高152 米,共37 层,其中东塔39290 平方米,西塔39002 平方米,标准层楼板面积1137 平方米,每栋楼内有335 套公寓,套内面积从46 平方米到307 平方米。倾斜的建筑设计是为了为公寓住户提供更好的景观视野,尤其是高层的住户。为了缓解沙漠气候中日光的热辐射,公寓楼的外立面玻璃上覆盖了沙丘色的瓷点,并安装了穿孔铝百叶。

??? 7.Harmon 酒店
??? Harmon 酒店最初设计高度为49 层,其中部分为用于出售的产权式酒店,不含赌场。后来因施工缺陷和金融危机的影响降低到28 层,建筑内装修无限期推迟,以缓解支出压力。


??? 8.CityCenter 轻轨
??? CityCenter 项目内有一条半英里长的轻轨系统,将该项目与邻近的米高梅的其他两个项目连接起来,以形成更大的规模效应,该轻轨系统设三个站,其中一站就设在Veer双塔住宅和水晶购物中心附近。CityCenter 轻轨连接米高梅旗下的三个项目,使游客可以更方便地从一个项目到达另一个项目。

三、金融危机对CityCenter 项目的影响
??? 在赌城拉斯维加斯,CityCenter 项目也成为投资商的一项高风险赌注,该项目2004年开工时正好是房地产繁荣期,项目开发后期则遭遇金融危机爆发,竣工时面临经济深度衰退。项目在开发过程中出现过诸多问题,比如6 名建筑工人因工程事故死亡、合伙投资方之间因成本上升引发法律诉讼、全球信用紧缩导致融资不畅。随着经济状况不断恶化,投资商米高梅和迪拜世界不得不采取了削减成本的做法。
??? 2009 年初,CityCenter 将原来设计为400 套客房的Harmon 酒店的高度降低了一半,该举措使产权式酒店的数量减少了200 套(其中一小半已经预售),使该物业的总价降低了6 亿美金,同时,酒店的内装修则无限期搁置,又削减了2 亿美金的支出。投资方还对总承包商提出了4.9 亿美金的诉讼,原因是钢筋安装有误。
??? 由于房地产泡沫破裂,米高梅将产权式公寓的价格下调了30%,并向购房者推出了融资方案,到2010 年6 月份,有234 套公寓售出,不到2400 套产权式酒店和公寓的10%。
??? 截至 2010 年第一季度,米高梅企业亏损9670 万美金,其中部分源自CityCenter 项目的账面价值降低了8600 万美金。而一年前该企业的盈利为1.052 亿美金。截至2010年3 月31 日,米高梅的负债为130 亿美金,主要来自CityCenter 项目。
??? 今年第一季度,CityCenter 项目的核心部分——Aria 度假和娱乐中心的入住率为63%,平均房价为194 美金/天。同期拉斯维加斯全市的酒店入住率为82.4%,品均房价为93.23 美金/天,不到Aria 酒店的一半。
??? 购物中心的开业进度也较慢,尽管 2009 年12 月开业时商铺出租签约率达到了100%,但商铺的实际开业率较低,截至2010 年7 月商铺的开业率约为70%。
??? 截至 2010 年3 月31 日,CityCenter 项目亏损2.55 亿美金,主要原因之一是在开发时点和节奏上出现问题,如果是在正常的经济环境下,该项目应该能够取得较大成功,并为城市带来大量客流。


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