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2011年新葡萄京娱乐app房地产年报系列之——住宅篇

编辑:信息研究部 发布时间:2012-01-17 点击次数:413

编者按:
??? 新葡萄京娱乐app,聚焦武汉“1+8”城市圈,成立七年,操盘项目遍布武汉三镇、城市圈及鄂西北等周边城市。新葡萄京娱乐app汇聚全国一线城市优秀的策略者与实战操盘手,为项目提供从信息、前期顾问到项目营销的综合服务,为解决武汉本土房地产营销问题的第一选择。
??? 2011年,对于严厉政策调控下的武汉楼市表现如何,新葡亰娱乐官网app「新葡萄京娱乐app」出品的年报系列对此作了全面的梳理和分析。武汉年报系列具体涵盖以下6大内容:《2011年武汉住宅市场报告》、《2011年武汉别墅市场报告》、《2011年武汉商业市场报告》、《2011年武汉写字楼市场报告》、《2011年武汉开发企业报告》以及《2011年武汉土地市场报告》。
??? 本企业力求报告内容准确完整,对于本企业网站发布的年报专题,为年报系列的节选版本,属于非盈利性的市场信息交流行为。对于本企业的合作客户则发送年报系列完整版本,完整版在数据、图表、分析等内容更为详尽、深入。

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2011年新葡萄京娱乐app房地产年报系列之——住宅篇


??? 2011年,中国住宅楼市延续上年调控基调,成为名符其实的“调控年”,全年调控以“国八条”开局,随后,房产税、限购细则、房价限制、信贷收紧等楼市调控政策陆续出台,调控力度更为严厉、调控手段更为全面,对中国住宅市场产生明显冲击。
??? 调控下,全国住宅市场成交普降,武汉亦无法避免,但受影响程度低于一线城市。在市场加大供应、项目加大促销等多方面因素推动下,武汉住宅市场全年亦取得千万方的销售量,均价方面,全年企稳,月度环比增减幅度均不足2%,全年均价6413元/㎡,同比上涨3%。


一、全市供应分析
1、全年住宅新增供应1441万方,同比增加10%
??? 2011年,武汉楼市住宅整体新增供应量为1441.16万㎡(含新洲、蔡甸、汉南三区),相比2010年增长10%。自5月开始,住宅新增供应迈入百万大关,整个下半年市场新增供应量居高不下,推进供应量整体放量。
2、黄陂、洪山、东湖高新三区新增供应高居前三甲
??? 从区域看,黄陂、洪山和东湖高新三区新增供应超过140万方,高居前三甲。与2010年新增供应情况相比,黄陂、东湖高新、江夏、东西湖、江汉5区新增供应量相应减少,其中东湖高新、江汉、东西湖三区新增供应量减少幅度较大;其他区域的新增供应量同比均有所增加,其中洪山区增加量最多,武昌次之,随后为江岸、青山两区。


二、全市成交分析
1、全市住宅成交1109万方,剔除三郊区影响,同比减少15%
??? 2011年,在严厉楼市调控冲击下,武汉住宅市场成交有所放缓。全市(含新洲、汉南、蔡甸三区)全年销售商品住宅11.05万套,销售面积约1109.03万方,销售金额711.19亿元,同比分别减少1.26%、3.36%、0.46%。若剔除新洲、汉南、蔡甸三区影响,全市住宅销售9.85万套,销售面积约978.71万方,销售金额660.14亿元,同比分别减少12%、15%、8%,成交量减少一成以上。


2、9区成交量同比减少,洪山区成交居首位
??? 2011年,全市12区中(不含新洲、汉南、蔡甸三区)仅青山、洪山、江夏等3区成交量同比增长,其余9区成交量均同比减少,其中,江汉区成交面积同比减少58%,降幅最大;其次为东湖高新区,同比减少49%;硚口、东西湖两区同比降幅亦超过30%。
??? 从区域成交排行看,排名前五的区域中,次中心区和远城区占了3个。其中,洪山区成交面积最大;其次是黄陂区和江夏区;再次是东湖高新区和江岸区。中心城区中,受供应和限购等影响,武昌、汉阳、江汉等区域的成交面积分列第七、八、十位;硚口和青山两个区域则分别为倒数第三和第二位,成交远不如黄陂和江夏等远城区。


3、全年住宅成交产品面积多集中在120㎡以下,价格主力分布在7000-10000元区间内
??? 2011年,武汉住宅市场成交仍以 90㎡以下户型为主,成交占比为43.38%;其次是90-120㎡户型,占比为34.21%;与2010年相比,占比分别提升2%、0.63%。
??? 从价格区间看,4000元以下产品成交占比最高,为29%,主要受保障房上市推动。其次为7000-10000元产品,占比为27%,是2011年普通住宅产品成交主力。


三、全市价格分析
1、2011年住宅均价6413元/㎡,同比涨幅放缓
??? 2011年调控效果显现,均价涨幅放缓。全年商品住房成交均价6413元/㎡,同比上涨3%。若剔除蔡甸、新洲、汉南三区影响,全市住宅成交均价为6745元/㎡,同比上涨8%,仍低于去年14%涨幅。


2、9区均价同比上涨,武昌区均价过万元,居首位
??? 2011年,全市12区中(不含新洲、汉南、蔡甸三区),洪山、青山、江汉三区均价同比下滑,其中,洪山、青山两区均价下滑主要受保障房大量备案影响。其余9个区域均价同比均上涨,其中,黄陂、江岸、硚口、经济技术、东西湖五区均价同比涨幅最为明显,均超过20%。
??? 从区域均价排行看,武昌、江汉、江岸三大中心区位居前三甲,其中,武昌区为全市唯一均价过万区域,居首位;其次为江汉区,均价为9753元/㎡;江岸区位居第三位,成交均价为7840元/㎡。


四、高端住宅市场成交分析
1、调控下,高端住宅成交受抑,成交量同比减少近4成
??? 高端住宅受限购政策影响明显,2011年,全市高端住宅项目成交明显下滑。统计数据显示,2011年,全市高端住宅项目累计成交套数、面积同比分别减少37.42%、36.89%,下降幅度接近4成;相比2009年,分别减少25.02%、28.46%,降幅亦接近3成。
??? 从市场占比看,2011年,全市高端住宅成交套数、面积、金额占住宅市场整体销量的11%、11%、22%,占比相比2010年分别下降6%、6%、8%。
2、高端住宅项目品牌、区位取胜
??? 从高端住宅项目成交量排行看,位于二环内区位优势明显、且拥有一定自然景观资源的大体量项目成交情况相对良好。成交面积TOP10项目中,位于二环内项目8个,其中,百瑞景中央生活区、复地东湖国际分别高居前两位。此外,开发商品牌实力也是促进高端住宅成交的重要因素之一,成交面积TOP10项目基本均为外来或本土品牌实力开发商旗下项目,其中,万科、华润均有2项目上榜,瑞安、复地、葛洲坝等开发企业亦均有项目上榜。
3、高端住宅均价持续上涨,达到12235元/㎡,为普通住宅整体的1.91倍
??? 2011年,高端住宅市场均价持续上涨,整体成交均价为12235元/㎡,同比上涨16%。同时,高端住宅/普通住宅价格比进一步增大,2011年,高端住宅全年价格为普通住宅整体价格的1.91倍,高于2010年的1.69倍。

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