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2011年新葡萄京娱乐app房地产年报系列之——写字楼篇

编辑:信息研究部 发布时间:2012-01-18 点击次数:416

编者按:
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??? 2011年,对于严厉政策调控下的武汉楼市表现如何,新葡亰娱乐官网app「新葡萄京娱乐app」出品的年报系列对此作了全面的梳理和分析。武汉年报系列具体涵盖以下6大内容:《2011年武汉住宅市场报告》、《2011年武汉别墅市场报告》、《2011年武汉商业市场报告》、《2011年武汉写字楼市场报告》、《2011年武汉开发企业报告》以及《2011年武汉土地市场报告》。
??? 本企业力求报告内容准确完整,对于本企业网站发布的年报专题,为年报系列的节选版本,属于非盈利性的市场信息交流行为。对于本企业的合作客户则发送年报系列完整版本,完整版在数据、图表、分析等内容更为详尽、深入。

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2011年新葡萄京娱乐app房地产年报系列之——写字楼篇

??? 2011年,住宅楼市调控持续,严厉程度加剧,在对住宅市场产生明显冲击的同时,亦进一步为商业、写字楼市场的发展提供机遇。当然,央行6次上调存款准备金率、3次加息对商办物业亦产生影响,但相较于住宅市场,商办市场整体发展环境向好。城市经济平稳增长,基础设施日益完善,城市地位大幅提升,再加上通胀预期下,资金避险心理使得市场投资资金转向,整体推进了商业、写字楼市场的发展。

一、供应分析
1、下半年供应力度加大,标准写字楼产品新增供应占比16%
??? 根据预售证发放情况统计,2011年,武汉全市办公物业新增面积是上半年新增供应的2.88倍,下半年新增供应力度相对增加。从类别看,工业地产/科研办公类产品依旧为新增供应主体,两者累计占比67%,相比上半年增加6%,集中于光谷、东西湖、黄陂、江夏、新洲等开发区和郊区;其次为新型办公物业,如SOHO、LOFT、公寓式办公等,新增供应占比17%;标准写字楼下半年现集中供应,全年新增供应量上半年的3.4倍,占比16%,提升3%,世界城广场、万景国际广场、湖北省科技创业大厦、东湖广场宽堂、武汉中央学问区万达时代中心等写字楼项目集中入市推进标准写字楼供应放量。
2、标准写字楼新增供应主要集中于武昌、江汉两区
??? 完善配套,成熟氛围,标准写字楼项目依旧偏向于中心区域。从分布看,武昌、江汉、江岸、东湖高新四区成为2011年写字楼新增供应主力区域,其中,武昌区新增供应占全市标准写字楼新增供应的42%,居首位;其次为江汉区,新增供应占比21%;东湖高新、江岸两区分别居第三、第四位,新增供应占比分别为12%、11%;经济技术开发区居第五位,新增供应占比7%;江夏、洪山、黄陂区新增供应较低,均不足2万方。

二、成交分析
1、办公物业全年成交97万方,创历史新高
??? 宏观大环境向好,办公物业快速发展,整体成交出现井喷。2011年,全市办公物业累计成交97万方,约为去年成交量的3.6倍。武汉经开万达广场、积玉桥万达广场、南国北都城市广场、水岸国际、武汉中央学问区、光谷总部国际等项目推进整体成交。

2、东湖高新、武昌、经济技术三区成交占比全市的84%
??? 2011年,全市办公物业成交主要集中于东湖高新、武昌、经济技术三区,累计成交占全市总量的84%。其中,东湖高新区成交占比46.69%,居首位;其次为武昌区,成交占比20.3%;经济技术开发区居第三,成交占比17.12%;江汉区受南国北都城市广场、福星城等项目推动,全年成交占比6.7%,居第四位;其余区域办公物业成交量则相对偏低,多不足1万方。.

三、价格分析
1、全市均价8087元/㎡,为同期住宅的1.26倍。
??? 写字楼物业持续发展,市场价格亦一路攀升。2011年,全市办公物业均价8087元/㎡,相比去年全年均价上涨5.89%。同时,写字楼/住宅价格比进一步增大,2009年,全市住宅、写字楼价格倒挂,写字楼价格不足5500元,2010年,写字楼市场发力,价值重生,写字楼全年价格为住宅的1.23倍,进入2011年,写字楼与住宅价差进一步拉开,全市写字楼均价增长至同期住宅均价的1.26倍。

2、江岸、江汉、武昌三区均价过1.2万,江岸区高居榜首
??? 从区域均价排行看,2011年,江岸、武昌、江汉三大中心区写字楼成交均价均超过1.2万元/㎡,高居前三甲。其中,江岸区全年成交主要集中在时代广场项目,区域均价高居各区榜首;武昌区次之,江汉区第三。此外,硚口、青山、洪山三区均价过8000元,其余区域均价集中在7500元以下。

四、出租情况分析
1、甲级写字楼租金持续上涨,建设大道写字楼租金向百元大关迈进
??? 2011年,甲级写字楼租金持续攀升,建设大道、武广、中南三大商务圈甲级写字楼租金均出现不同幅度的上涨。其中,以建设大道商务圈表现最为明显,区域内甲级写字楼租金均开始向100元大关迈进,相比年中涨幅多超过15%;武广商务圈写字楼租金亦突破60元/㎡?月。
2、甲级写字楼需求旺盛,大幅上涨的租金抑制需求释放
??? 武汉城市的快速发展建设吸引大型企业纷纷入驻,甲级写字楼市场需求旺盛,截至2011年第一季度,建设大道、武广、中南三大商务圈均达到基本满租状态。二季度,随着民生银行大厦的投入使用,其较高的空置率导致建设大道整体空置率上升明显,武广、中南则相对平稳或小幅下降。三季度,由于建设大道甲级写字楼租金大幅上涨,抑制部分需求释放,板块甲级写字楼空置率并未出现实质性下滑;部分需求则转向武广、中南商务圈,使其空置率进一步降低,其中,武广商务圈整体满租。
??? 另一方面,武汉加快高端写字楼建设速度,主要集中于建设大道、中南等传统商务圈,随着后续甲级写字楼的陆续投入使用,将缓解市场供不应求现状,同时也将使商务圈吸附力进一步加大,而在强劲的需求推动下,全市甲级写字楼的租金将持续上行。


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