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2011年新葡萄京娱乐app房地产年报系列之——别墅篇

编辑:信息研究部 发布时间:2012-01-18 点击次数:415

编者按:
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??? 2011年,对于严厉政策调控下的武汉楼市表现如何,新葡亰娱乐官网app「新葡萄京娱乐app」出品的年报系列对此作了全面的梳理和分析。武汉年报系列具体涵盖以下6大内容:《2011年武汉住宅市场报告》、《2011年武汉别墅市场报告》、《2011年武汉商业市场报告》、《2011年武汉写字楼市场报告》、《2011年武汉开发企业报告》以及《2011年武汉土地市场报告》。
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2011年新葡萄京娱乐app房地产年报系列之——别墅篇

??? 2011年,住宅严厉调控对别墅市场影响明显,武汉别墅市场供应、成交格局改变,经济型别墅成为市场绝对的主角。中心区域大量经济型别墅的集中上市,吸引年轻客户购买,别墅置业群体呈现年轻化发展,此外,外省客户成交占比增加。

一、武汉别墅市场供应
1、2011年别墅供应套数同比增加4成
??? 根据市场在售主力项目统计,2011年,全市别墅供应套数、面积相比2010年分别增加41%、21%,2011年经济型别墅供应放量,使得供应别墅产品整体套均面积减小。从区域分布看,黄陂、汤逊湖两区依旧为别墅市场供应主体,占比基本超过3成,位居前两位;此外,金银湖板块银湖翡翠、万科高尔夫、心斋桥等项目均有新增供应,板块整理供应量有所增加,位居第三位。

2、别墅新增供应超过1200套,面积200㎡以内产品占比34%
??? 据不完全统计,2011年,全市有近20个项目推出别墅产品,新增供应量超过1200套,产品涵盖叠拼、联排、双拼、独栋多种产品类型。从区域分布看,新增供应主力集中于汤逊湖、金银湖、黄陂等别墅项目相对集中的板块内。从产品面积看,新增供应别墅产品主力集中在300㎡以内,占整体新增供应的8成以上,其中,200㎡以下产品占比34%。在楼市严厉调控下,经济型别墅产品成为市场主角。

二、武汉别墅市场成交分析
1、2011年别墅成交价跌量增,经济型别墅产品支撑成交
??? 2011年,全市别墅成交价跌量增。全市全年别墅成交套数同比增加62.24%;成交面积同比增加14.18%;成交金额同比减少7.13%,经济型别墅产品成为市场成交主力军。2011年上半年,限购令出台后,对别墅市场产生明显冲击,整体成交剧减,特别是高端别墅产品,成交基本呈停止状态。后续随着市场推盘格局改变,经济型别墅产品开始集中入市,市场需求开始释放,从下半年市场成交看,月度成交多保持在80套以上,其中总价300万以内别墅月度成交占比基本均超过7成。

2、2011年别墅市场成交均价10390元/㎡,同比下滑19%
??? 2011年,全市别墅成交均价10390元/㎡,相比2010全年下跌18.67%。从月度成交均价走势看,别墅市场整体均价水平不高,基本围绕万元上下波动,其中,2月、3月、5月、8月、11月五个月别墅成交均价均在万元以下。而2010年全年仅8、9两个月成交均价在万元以下。2011年,限购令出台后,高端别墅成交剧减,经济型别墅成为成交主体,是导致别墅市场成交均价下滑的主要原因。

三、区域别墅市场成交分析
1、黄陂、汤逊湖成市场成交主体,区域成交均过200套
??? 2011年,黄陂(盘龙城)、汤逊湖两区域别墅项目成为市场绝对成交主力,区域成交量均超过200套。黄陂(盘龙城)板块主力以经济型别墅为主,区域内别墅项目单价不高,在当前的市场环境下,优势凸显,成交放量,全年成交位居各板块首位;而对于汤逊湖板块,在市场调控下,板块内高端别墅产品成交被影响,而阳光100大湖第、保利海上五月花、美院coast等总价300万以内的别墅产品则在调控中受到市场的关注,去化良好,再加上保利十二橡树性价比较高的独栋产品的推动,板块全年成交套数位居第二位。此外,汉阳区在金地澜菲溪岸、绿地新都会两个项目的推动,全年成交套数位居第三,其余板块成交则基本不足60套。

2、武昌区别墅均价25874元/㎡,居首位
??? 从别墅区域成交均价排行上看,地段优势高于景观优势,武昌、汉阳、南湖等中心区域均价明显高于依靠资源优势制胜的郊区。其中,武昌区均价25874元/㎡,高居榜首;其次为后湖板块,汉阳区随后,两板块均价均超过1.5万元/㎡;南湖板块位居第四,均价过1.4万元/㎡。此外,白沙洲、金银湖、光谷三板块均价超过1.2万元,其余郊区板块均价则均在1.2万元以下。

四、别墅市场成交产品、客户分析
1、250㎡内别墅成交占比67%,200万以内经济型别墅成交占比52%
??? 2011年,经济型别墅产品为市场成交主体,成交别墅产品面积多集中在250㎡以内,而2010年无此类别墅产品成交。统计数据显示,250㎡以内别墅产品成交占比67%,其中,200㎡以内别墅产品成交占比41%;300㎡以内的别墅成交占比86%,占比同比增加37%;而400㎡以上别墅产品成交占比仅2%,占比同比减少7%。
??? 从成交总价看,2011年,总价200万以内别墅成交占比52%,占比同比增加37%;300万以内别墅成交占比近8成,400万以内别墅成交占比87%,占比同比增加25%。而800万以上高端别墅产品成交占比仅1%,占比同比减少6%,2011年,严厉楼市调控下,高端别墅产品受到明显冲击,销售几乎进入停滞状态。

2、置业群体年轻化发展,外省客户成交占比提升
??? 2011年,严厉楼市调控阻碍了高端别墅的成交,全市以经济型别墅成交为主,别墅置业群体亦呈年轻化发展。从2011年成交客户年龄分布上看,30-40岁的成交客户占比最大,为52%,占比同比增长了5%,30岁以下客户群体占比5%,占比同比增长1%。而40-50岁以及50岁以上的成交客户占比同比分别减少了2%、4%。根据不同年龄段客户置业选择看,30岁以下年轻客户群体偏向于选择偏中心区别墅项目。
??? 从客户区域看,来自武汉市市内的客户依旧为成交主力人群,占比为49%,但受限购令影响,占比下滑约8%。此外,外省客户增加,2011年,别墅置业客户群体中,外省客户成交占比22%,占比同比提高了9%。


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