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2012年楼市趋势预测(下篇)——我司策略股东尹香武演讲实录

编辑:尹香武(半求,则达观) 发布时间:2012-01-28 点击次数:460

前注:
??? 2012年1月7日,应金地集团邀请,我司策略股东尹香武(半求)在深圳金地?天悦湾湖岸会所举办2012开年讲座:《展望2012:限购三段论与房价》。
??? 当天的讲座吸引了近百位客户到场,现场座无虚席,并临时增加许多座位。当天的内容具有专业深度以及对行业的及时性,很适合在当前扑朔迷离的开年时刻,贡献给大家,因此将尹香武(半求)先生的讲座整理成稿,作为2012年春节的系列贺岁篇。

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2012年楼市趋势预测之——第三阶段及松限信号

什么力量在推动限购进入第三阶段?
??? 大家说了,2012年已经进入限购影响的第三个阶段,那么什么样的动力、什么样的因素使得这个市场会出现什么样的变化?而且这种变化将倍数于去年全年。回到最开始说的一个问题就是信托。2011年全国的信托到期额度大概是477亿,今年未完全统计,大家到期的信托产品的额度是1200亿(后查证为2400亿以上),翻了2.6倍。1200亿相当于什么概念?听起来很小的一个数,它不大,它等于是深圳GDP的1/7,很小的。但是它等于整个中国房地产销售金额的3%。如果不考虑利用杠杆的情况底下,房地产的利润率是比较低的,为什么很多人觉得房地产商赚钱?是因为它利用杠杆买地,自己付20%,现在钱是银行的,有一个杠杆扩大了它的收益。但如果不考虑这个因素,大家考虑整体的投入资金的回报率,房地产的回报率可能是8%—10%之间,但是这已经占了3%,影响大不大?影响是大的!
??? 大家说这个数,还没有考虑银行的资金,银行贷款还没有考虑。银行贷款要不要还?要还。而所有的信托在设定条款的时候,条款是比较苛刻的。比如有股权的质押,比如有土地资产的质押,这时候信托资金的还款是一个索命钱。还款的最高峰有4个月,在今年大家关注这个点是4个月份,第一个高峰是3月份开始偿债。第二点会歇三个月,6月份开始,一连三个高峰,6、7、8三个月。今年年中的时候是2012年内整个房地产界和信托界矛盾爆发最高的时候,因为这几个月,信托企业要回钱,而由于限购降价不够的话不一定有交易量,所以在这种情况底下,3、6、7、8这四个月份是整个房地产企业的矛盾被非常强度的挑拨起来。之前所谓的不降价,之前所谓的要为业主考虑的种种的事情就会被冲垮。而这几个月一旦哪些企业信托的回款需要还款额度比较大,必然会出现大幅度的降价。

取消限购的条件培育中
??? 所以这时候,当然大家不要选择一些非战略性的产品,非战略性的产品开始缺少阵地了。这时候的低价,我认为是非规律性的低价,也是非常态出现的低价,这是会出现的比较好的年度购房时点,3—8月份会出现这样的时点。这个时点不是规律造成的,也不是调控造成的。3—8月份中国的房地产市场会出现一轮非常态底价的波折,而这个地价的波折出现的种种可能,不是小型和微型企业,而是中型以及中大型企业都会出现这样的价数。这时候只要保本微利,基本上就会出货了。所以在这种情况底下,限购就进入第三个阶段,而第三个阶段就是我个人认为的限价影响的最后阶段。为什么?
??? 第一,政府自己盖保障房,有可能商品房降了价格、降到成本价,这就是一个信号。政府建设保障房的量已经很大、或者商品房价已经便宜到收购商品房来做保障房更划算,这是一个取消限购的信号。
??? 第二,大量的保障房开始入市,入市的时候大量的房地产反对声音就开始消灭。比如说出现3万套,3万套就消灭了将近10万人的声音,不止10万人,因为小孩没有声音,消灭的可能是20万乃至30万的声音。所以对房价过多的反映,可能在今年最后的限购的第三个阶段都会被慢慢的消灭掉。而这个消灭的过程也会为限购政策的最终推出创造一部分条件。
??? 第三,房地产企业,比如万科、金地、富通,他们给政府盖了龙悦居,比政府自己盖好很多,设计得很好,工程管理很到位。政府觉得我不用自己盖了,让企业代建代管就可以了,让企业赚一些商铺,以后管理是他管理。大型企业的表态使得政府放心,这一部分企业不是泡沫分子,他们是稳定楼市供应的重要力量。这时候,几个条件一出现,限购政策的取消就具备了条件。所以我建议大家把所有的眼光盯着3、6、7、8这几个月,这几个月有可能会出现刚才大家说的非常态的底价。
??? 说到这儿,我给大家做一个温馨提示:所有的这些发生,只是凭着直觉和逻辑去推理的过程,这个过程有待于各位去思考,不可以迷信,只是一个方向,我觉得方向是这样的。现在的扳机已经被扣在信托企业的手上,而不是政府,大家不要去看政府了,政府的底牌已经出尽了,政策的利空出尽了,而今年最后的杀招即将出现:信托大兑付。所以这时候金融杀招创造的底部机会可能就会出现。本来投资家们已经没有准备入市了,要搞别的了,突然之间有这样的机会出现。这就是我对第三个阶段的个人意见。

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2012年楼市趋势预测之——保命队里皆大牌

保命大队
1、企业榜
??? 最后一个问题,大家来关心一下在这一年里,特别是8月份之前,大型企业的阵营里面和上市企业的阵营里面,哪些企业有可能会出现由他们来创造政策性的非常态的底价,谁会创造?我列了一个提纲,有兴趣的可以抄一下。这个数据是不完全统计,如果大家以企业为单位,今年内需要偿还信托的资金额度,我做了一个排名。先是某企业2012年的,各位可能没有想到。它今年要偿还22.362亿,这是不完全统计,有可能有漏网的。这家企业是谁呢?可能你们谁都没有想到,因为这家企业太突出了,他快能接近国家决策的核心了,竟然借了这么多的钱。(听众:保利。)
??? 不是保利,比他们还更接近于决策,大连实德,大连实德于2009年12月4日在哈尔滨花了19个亿拿到哈尔滨的“地王”,可能这个资讯大家已经淡忘了。他们第一次拿“地王”就是这个时候,今年他们要偿还的钱这么多,22.362亿。原来他们是搞建材的,实德铝型材,搞化工的,或者搞新能源的,那些来钱多慢,唯独房地产是来钱快。
??? 排名第二的是一家很风光的企业,非常风光,在深圳也很风光,把深圳房地产商当做是做买卖的,是海航置业。买了卓越时代广场的商铺,又不要了,现在又收了大量的旧改,自己做不了了就关掉。我并不看好这个快速的膨胀,我有点怀疑,因为他们今年要偿还的信托资金高达20亿,排在全国有房地产业务企业的第二位,而且以海航置业的名义拿了20亿,今年要偿债,要偿还。
??? 第三个,你们刚才猜到了是保利,不是保利集团,也不是保利地产,是总部在上海的保利置业集团。他的额度是18.2亿,是上海的保利。如果考虑全国的保利,把所有的保利地产、保利置业和保利香港,以房地产为主业的企业加起来,你们预估一下他大概到期的信托资金有多少。
??? 大概能到50亿,销售额是多少?全国企业加起来是10%,他们的利润一年可能也就10%,所以保利风光,在国资里面,我和保利的领导不认识,但是我替他操心,替他担心,这么大的额度要还。所以保利排在第三位。
??? 第四位的是有一个企业浙江广厦,大家在华南听浙江广厦听得不是很多,但是他今年要还的额度是12.82亿。然后是融创9.5亿,反而是绿城不多,很奇怪,但是绿城也排到了第五。按企业来划分,如果保利以集团计算,保利是第一,如果保利每个独立来看,因为每个企业有独立分摊付款的渠道,所以大家不太好把他们捆在一起来说。如果不这样考虑的话,那么他就是排到第三。如果考虑的话,保利排在第一名。
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2、单盘榜
??? 但如果按单盘来算,哪些项目或者哪些企业遇到的风险会最大呢?
??? 第一名是浙江的一个企业,叫新湖中宝地产,基本上是在浙江杭州做生意的。
??? 第二是天津的一家企业,有一个项目融资18亿,叫天一建设,做房地产,做施工的。
??? 第三个企业是上海的恒盛地产,上市企业,好像在香港上市,16.7亿。
??? 第四个是大连万达,11.7亿。
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大家的骄傲
??? 看完这个名单以后,我自己不由得很佩服深圳的企业,不由得佩服万科、招商、金地等企业。经过这一次危机,像万科、金地这些企业扩大底盘的时候就到了。纵观这个名单里面,深圳企业对于信托资金的运用,对于风险的控制,在全国算是最好的。广州离大家很近,广州的企业比较急进,农村包围城市,深圳没有出现。
??? 所以我个人感觉出现需要卖项目或者大幅度的降价来自救的企业里面,大家重点要关注的是哪几家呢?海航,他可能会比较大量的卖项目。第二个是大连实德,我估计它会退出房地产市场,如果不出意料的话。第三个是保利,保利的豪宅比较多,所以保利有可能在有些地方的别墅就会出现大规模的降价。所以你现在看到保利各个地方相互维权的声音比较大,可能跟这个调整有关系,就是要回款。剩下的浙江广厦对大家影响都不大。还有绿城,绿城的信托不多,因为今年影响最大的是信托和银行贷款,而银行贷款是因为之前从去年的3月份开始,国家就开始严控了,所以银行放贷计划的风险受到了控制。所以我个人觉得实德、保利、海航、绿城、天一建设,这些企业可能会出现要卖项目,或者说对项目的售价进行比较大幅度的调整。
??? 所以,我把限购政策的影响划分为三个,而今年上半年我认为会进入第三个阶段,第三个阶段有可能出现的情况,我也进行了一些简要的分析。目前大家正处于限价的第三阶段,3—8月份有4个月是比较值得大家去关注的,3、6、7、8,而这几个月可能会出现为了偿还信托资金而进行价格调整的行为,包括有些企业不干了,撤退了,不做这一行了。这时候会导致大家中国的房地产开发里面的垄断程度会增加,垄断的集中度会增加。集中度增加,供应量减少,这时候经过第三阶段以后,如果恰好放松限购、与供应减少一起到来的话,会是一场新的灾难,
??? 而这个灾难是政府的灾难,不是在座各位的灾难。是政府给自己开了一个天大的玩笑,目前政府各级部门和媒体似乎都不是特别理解房价的形成逻辑,更多的利用道德,用情绪去判断房价的高低,所以很可能会出现政府给自己找了一个更大的问题。总归从企业角度来讲,从购房者角度来讲,大家站在深圳的这块土地上可以值得自豪,大家的企业真正具备企业家的精神和风格。遇到风险,大家深圳企业的优势出现了。
??? 又令大家这些客户感到骄傲的是,经过了1997年,经过了之后两次比较大的风波以后,深圳房地产参与的个体,实际上取得了很大的进步,乃至于他们对于房地产经济的理解,在很多制定决策人的水平之上。大家值得为深圳城市的市民骄傲,在这个调控的情况底下,没有出现乱糟糟的情况,这比2007年、2008年都要沉稳的多。所以从这一点上,我比较看好深圳城市的未来,有这样一些特别懂经济规律的人在这个城市,是多幸运的事。所以深圳从供应量,到市民,到大家的企业,我个人从长远的角度来讲,我还是非常看好深圳的,非常看好在座的各位。

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