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2012年楼市趋势预测(上篇)——我司策略股东尹香武演讲实录

编辑:尹香武(半求,则达观) 发布时间:2012-01-28 点击次数:508

前注:
??? 2012年1月7日,应金地集团邀请,我司策略股东尹香武(半求)在深圳金地?天悦湾湖岸会所举办2012开年讲座:《展望2012:限购三段论与房价》。
??? 当天的讲座吸引了近百位客户到场,现场座无虚席,并临时增加许多座位。当天的内容具有专业深度以及对行业的及时性,很适合在当前扑朔迷离的开年时刻,贡献给大家,因此将尹香武(半求)先生的讲座整理成稿,作为2012年春节的系列贺岁篇。

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2012年楼市趋势预测之——限购与死刑

尹香武(半求):
??? 感谢大家给我这样一个机会,今天是2012年大家的第一场讲座,讲的话题比较大。所以在此之前,我也认真地把思路清了一下,理清了三个问题出来,这三个问题可能是大家最关心的:第一个问题是“限令”政策,特别是限购,它对市场的影响,我划分为三个阶段。第二个问题是现在大家在限购阶段的哪个环节,搞清楚大家的位置感,有位置感好做决策。第三,给大家分享一下,因为可能今天会有一些业内人士在现场,大家想搞清楚哪些企业在这三个时间段里面,相对来讲会值得大家的关注,谁将是大降价的最可能者?

限购三段论
??? 第一个问题是讲限购的影响,实际上现在的市场影响最大的不是限价政策,也不是限贷政策,是限购。限购政策实质上是把楼市进入的渠道堵住了,把退出的渠道也堵住了。比如说我有二手房,我想卖掉,但是有限购的话,这退出渠道不是很畅通。进入市场的渠道也堵住了,很多人没有房票了。所以限购政策是理解整个2012年楼市的枢纽问题,而不是限价。假设取消限购,而不取消限价、限贷,那么没有关系,因为房企会针对量而进行价格调整。限价以后,如果我有量的话,这个问题就不是很大。所以目前的影响集中在限购上,限购推出到现在一年多的时间,这一年多的时间里面大概走过了三个时间段的影响。
??? 第一个阶段,是推出来以后价格没有变化,交易量也还可以。这个阶段大概持续了将近有一年的时间,那时候对于限购似乎并不是特别觉得有问题,有放松的期待。
??? 第二个阶段是大概经过了一个多季度到四个月,这时候价格出现了调整,调整的时候出现了分化,有一些房子降得比较快,有一些房子,特别是市中心的房子,不但没有降,那些豪宅还涨。不说具体名字,有一个豪宅楼盘,去年单盘就卖了26亿。
??? 第三个阶段大家重点要分析的,是在2012年。第三个阶段出现因为严厉调控而预期改变,然后开始有一些非行业的但有房地产业务的企业撤出这个市场,撤出楼市,在撤出楼市的时候会做出一些举措,而且走的第三个阶段。我感觉整个限购导致所有的后果的一个总的结算期就到了,这个总结算期有可能是在今年8月份之前完成,待会儿我会讲为什么把8月份设为一个非常关键的点。而这个结论,实际上被深圳的一些主流房地产企业在采纳,所以之前大家放了一些风,说4月份到8月份是一个重要的时间窗,为什么是4月份到8月份?大家放到最后来揭晓这个答案。

限购第一阶段的影响:豪宅房价为什么反而涨了?
??? 大家现在回顾一下限价的三个阶段,比如说刚限的时候,它是一个心理影响,大家回顾一下大概是这样。因为你限价,原来买房子不需要资格,如果说买房不需要资格,资格就是没有价值的,因为我随便可以买,3岁的孩子都可以给他登记。这时候没有购房资格这一说,也就没有所谓的房票。
??? 限购之后有了资格——这是事实上的房票,房票就是一种价值,我突然之间有了购房资格,而购房资格是有价值的。问题就出来了,因为购房资格有价值,所以假设你现在有一个购房机会,这时候决策就会完全不同。就像很多人不理解为什么要废除死刑一样,我觉得限购和死刑的道理内在逻辑是一样的,如果废除死刑,那罪犯就不会加重做恶、不犯最重的罪,但如果没有废除死刑,已经偷了足以判死刑的东西,被抓住反正是死,他就会再偷、甚至杀。死刑是有一个反向鼓励的,就是反向鼓励了重罪。罪犯如果预感到犯了死刑,就再多犯。就像抢劫的人,知道会被枪决,那还不多抢几次?反正也是死,这就是死刑的反向鼓励。
??? 限购也差不多,因为你限购,我现在还仅剩最后这一次资格,如果限购,假设这个限购值5万块钱,一次购房资格我买100万的房子,那这时候我每一平米分摊的购房资格的成本就多了,不太划算的。但是如果买了一个500万的房子,我的代价才5万块钱,就会觉得相对来讲更划算。因此限购就鼓励了大家往大的买,往豪宅买。所以限购刚推出的时候,从逻辑上来讲,是鼓励很多的一步到位。正常逻辑下,没有购房资格的时候,我愿意买一个小房,相对差一点的房子,逐步递进式的来改善我的居住。正因为你现在就给我一次机会,这时候我毫无疑问就干脆一步到位,第一个阶段大概就是这样的。
??? 但同时,比如我原来有房子,按道理预期改变以后,我是把房子卖掉。但限购上也有一个反向鼓励,如果我卖掉以后,我再把钱拿回来是投资股票还是买黄金呢?显然投资股票的技巧性更强,规律性更差,黄金还要保管,而楼市的规律性更强一点。所以在这种情况底下,无形当中使得二手房市场的供应量反而下降了,人家说你的租金回报多少,实际上现在很多人对租金回报的要求比较低,三个点也行,两个点也可以,只要能租出去。
??? 所以限购使得二手房放租多、放盘的少。一手房的供应还没有来得及变化,你推出限购,我来不及缩减我的推盘量。所以在这种情况底下,二手房的供应量下降,租盘上升,供求关系就起作用了。但你的租盘上升,房地产市场不是在一个点上放大供应的,而是在一个面上放大供应的。这一个点上放不大供应,只能在整个城市的面上扩大供应,有些放大没有意义。比如你在特别偏远的地方,有房子放出来,它没有租赁价值,这时候导致整个中国的一线城市的城区物业租金大幅度的上涨,增加租赁。点上是没有增加,但是很多人要不就买不到房,要不就一步到位去买房了,这时候是有这样的情况变化。而这个变化是出乎了很多老百姓的想象,严格意义上来讲,中国的老百姓学的是政治经济学、生产成本学,学的是劳动决定价值,所以这时候在这件事情上,严格意义来讲他们判断起来是力不从心的,导致他们不理解。这时候因为他们不理解,房价还没跌,就觉得限购没有用。
??? 其实经济是依赖于稀缺定价,不是劳动定价,劳动定价就像是搞卫生的人,劳动的价值会比大家更大,但他的收入并不是很高,他不稀缺,找一个人就可以把他顶替掉了,所以他的价格就低。从这一点来讲,房地产供应量的特征,点上无法累积,面上再扩大,而面上扩大很多是无效供应,导致城区的租金在上涨,城区的租金上涨,在限购的第一阶段的中期的时候,供应反向跌了很多,市民因而得到了超过其判断能力的错误信息,所以在第一个阶段的时候,不但租金涨,在某一个时间点上,房产交易量还有所放大。因为租金上升了,使得价格很稳、豪宅在涨,这就是第一个阶段。

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2012年楼市趋势预测之——限购以来谁筑底

限购第二阶段:楼市利益兴奋点的转移,及大房企的急切出货
??? 限购在第二个阶段会出现什么情况?房地产企业资金的来源大概有几种,银行贷款、自有资金、收的预售款、信托,股市筹资被堵死了、银行也因限购堵死了,众多房企局限在信托上。大家国家发信托的高峰期是2010年下半年,2011年全国到期的信托,大概有477亿左右。这477亿集中在去年的年底支付,由于信托发行时的紧约束,因此属于硬性回笼资金,很多房企必须回钱。因此,限购第二阶段就出现了三种情况:
??? 因为信托到期兑付,导致楼市出现了一次不是因为市场因素出现的调整,是因为信托出现了调整,这是第一个因素。第二个因素是报表,冲业绩的需求让众多房企降低价格要求。第三个因素,主要是这一次影响最大的不是房价,是土地市场的价格,房地产的机会点从下游(销售房产),转移到了上游(低价囤地),因此在销售市场降价,而准备到上游囤地。
??? 假设你是一个房地产企业的决策人,你现在面对着一个诱惑点变了,原来是绞尽脑汁把房价卖高一点,赚钱多一点,实现利润最大化。突然你会发现,在下游就算卖高一千块钱、两千块钱,它得到的利益还是小,但土地市场价格大幅度的下降(50%左右)。同片区的土地价格在去年下半年同比下降了一半以上,这时候土地市场空出来的价格诱惑,比去做高房价的诱惑要大,这时候决策层的心态可想而知。我宁愿房子低价卖给你,我拿回钱去收一些土地,未来这个土地赚的钱更多。所以在去年的时候出现了这样一个情况,越大的企业降价降得越多,为什么?它的兴奋点已经变了,已经不再卖房子。所以大家可以观察一下,去年最急切出货回笼资金、连仪态都不要的企业是谁?
??? 为什么?他要去抢地,赶紧把钱收回来,有多少个纠纷已经不管了,因为利益点在上游,下游的利益点缩减了,这是一个很重要的变化。而这个阶段的变化没有出现系统性的降价,也没有出现二手房价格的降价,只系统性出现了土地价格的降价,而且不但是土地价格降价,土地价格的支付方式也在朝有利于房企的角度转变,原来一个礼拜或者一个月之内要支付,现在一年之内都可以商量。这时候房地产企业的议价空间突然间增加了,而且这时候房企对地方政府讲,可以到某个城市买地,他获得的政府支撑度比原来要多很多。所以第二个阶段是以企业的主动调整兴奋点,调整他盈利的主要环节,导致了大企业的房价降得快,降得多,已经不要仪态了。

限购第三阶段
1、房地产是副业的企业撤退方便且无甚影响
??? 第三个阶段还没有发生,刚刚起了个头,大家只能去分析和想象。大家把它定义在2012年的9月份之前全部要发生完毕,所以这时候个人觉得今年上半年所遇到的变化会倍数于去年全年。大家来演绎一下今年可能发生的变化。大家现在假设把这里面坐着的人划为两派,你们都是房地产企业的老板,那么你们是什么样的老板呢?我左边这一波人假定为中小房地产企业,右边这一波人假定为大型企业的老板。经过调控,在这里有别的业务的国有企业,比如说GREE、比如说长虹等等,这样的企业的主业不是房地产,这个时候它做房地产就在受煎熬,因为如果决策不慎的话,房地产有可能把他原来赚的钱重新烧掉。这是一种类型,所以这类企业撤出房地产会比较方便。
2、微小型房企撤出楼市,会抬高房价
??? 第二种类型是实力特别小的房企,他们会首先到危险边缘,而万科、金地这些房企并不危险,因为他们的量支撑很大、余地很大,而小房企的余地会小。所以小企业容易会出现一种心态:我不干了!小型、微型企业不干的方法有很多种,第一个是自己尽快把房子卖掉,这个不划算,为什么?他没有这个客户资源与营销动员能力,但大型房企可以,小型企业不行。既然不干了,如果还不尽快卖掉的化,还要养人,财务成本也高。
??? 这时候微型企业会把项目转卖给大型房企、而非自己去卖房子,之后退出这个行业,做回老本行,或者没有老本行,得到这笔钱以后又去做投资者,做投资家、风投。我觉得这种微小企业的退出不会使房价发生变化,因为接手的大型房企低价接手后,会用市场的合理价格出售,速度还会很快。万科红是不是这样?我不干了,我把项目卖给万科,万科一包装,不但卖得快,价格还卖得高,所以微小型房企通过转卖项目给大型房企,本身减少了低价盘,反而会使房价升高。我不干了,我退出这个城市或者这一行,实际上已经退出房地产住宅的开发,我撤了,这是一种类型。
3、个别大型房企的保命行动:最大降价动力、最清晰见底标志
??? 还有一种类型是最重要的变化,是大型房企阵营的变化。微小房企阵营的变化有影响,我觉得影响不是很大,因为它很难单套出货,甚至还会阶段性地减少低价盘、抬高房价。但是一旦大型房企中有个别已有保命决心时,压力是最大的。因为中大型房企体量大,有自己固有的学问。有自己固有的学问,就不利于被收购、被整合。学问是很顽固的,所以这时候这样的企业受到的压力就会大,绿城现在说不降价,我告诉你,真要降起来他比谁都快,因为没有人能收购、真正能兼并他的。中国的中大型企业,在这上半年如果遇到问题的话,他一定会大幅度的降价。绿城的老总说的话已经非常明显了,要不就不干了,我全部卖完,我不干了,为什么?他已经无法将包袱甩给别人了。
??? 所以去年是微小房企造成的影响大,而今年上半年和他们已经没有关系了,而跟这个大中型房企的群体有关系。中大型企业起的变化会比小型企业、微型企业要大,有几个方面:第一,他们的成本更大,他们的危机感很大,你还可以撤,他们撤都不可以撤,绿城撤到哪里去?其实他不太好撤,卖一个项目卖了多少钱?五千万,五千万能做什么用?五千万在房地产市场做不了什么用,买一个大商铺都要五千万。把这五千万收回来发现没用,还得卖,要不就卖项目,要不就以最赔的价格卖房子。如果是这样,举个例子,比如我是大型房企,现在遭遇资金大风险,这时候我是不是会清货?我会清货,清货就是速度快,价格低,让你不买都不行。如果出现这样的情况,我个人觉得就是市场见底的重要标志。
??? 因为房产与快速消费品低价、可亏本清货不同,快速消费品清货后,资金回收以后就可以迅速再生产产品出来,供应不会断档。但房地产就对不起,清货以后,资金无法及时再提供供应,必将造成新的供小于求。就算金地、万科这样的企业收回了钱,他也再投入生产,那么请问他多久能生产出来?出来又是什么时候?那也得两年以后啊。所以现在的限价政策导致的恶劣结果是什么?那就是一年半以后,中国的商品房市场供应量最起码比现在缩减一半。如果缩减一半,这个情况意味着什么?限购压着很多人现在想买买不了,最后你总要放松限购的,你坚信限购会一辈子吗?我是不相信的,总会有取消限购的那一刻。
4、限购的政治后果:对逻辑的无知,大家要当心灾难
??? 如果在放松限购的那一刻,供应又跟不上的暴发叠加在一起,就会给房地产市场会造成灾难。这个灾难是价格触底反弹,而不是缓慢上涨的灾难。为什么?因为供应量太少了,它不是衣服,不是鞋子。衣服、鞋子亏本卖影响不大,供应量随时可以跟上,但房地产不行。所以现在看报纸的报道,看媒体的报道,我始终感觉政府没有明白现在房价变化的逻辑是什么,他不明白这是一个最长生产周期的产品。生产一架飞机,一年就够了。但是大家的政策在频繁地无视房地产生产周期的特征,所以最终决策的那个人,要为他忽视长生产周期规律的后果负责任。
??? 但也有人会问,保障房这么大,是不是有帮助呢?严格意义来讲有帮助,确实有帮助。供应量放大了,有帮助。但是大家反过来想,这个保障房最重要的是什么?不是钱,现在不缺钱。如果政府放宽现在的保障房的建造限制,大家在座各位五个人成立一个企业,那么就可以建保障房,你每一年给我7%的回报,你们一定干的。然后铺给我,你们干不干?大家所有人都不要买住宅,不要投资房地产,全部干脆都去建保障房,肯定干的。我觉得钱不是问题。生产人力呢?关键的问题是什么?保障房有一个潜台词,必须要公平,公平靠管制。大家现在预感,除非像梅林一村的样子,很好、但又豪宅化了,如果不是这样的话,在全国将大量出现这样的项目,质量很糟糕,偷工减料,后续的管理很乱,分配不公平,引起更大的民愤。要解决这个问题就要强力的管制,而管制的结果是社会会变穷、整体福利受损。所以我个人长远来看,保障房的影响,到目前为止不足以过度的担心它,而且它的影响主要在接力房地产对于保障固定自资产投资的意义,而不是削弱商品房需求的意义。
??? 新加坡可能是70%的人住保障房,香港已经过半了,这两个城市的商品房价是高还是低?高!所以未来剩下的这一波人里面会干什么?低端的物业可以不干了,你还干吗?肯定不干。深圳政府动不动就说一年是五万套,你不干了干什么?干豪宅。以后15平方米的房子会做成豪宅的标准,我要差异化,否则我不是保障房吗?所以全线产品豪宅化的格局就出现了。好的装修,好的设计,一栋楼是豪宅,建得很好。香港不就是这样吗?中国未来也应该是这样。这就是我认为是限价的第三段,而且是影响最深的一段。这一段的出现,大家来想象一下。因为个别大、中型企业要撤退,所以这些企业为了节省在撤退过程中的人力成本支出、财务成本支出,避免影响,它会快撤,低价撤。这时候限价造成最大的影响就会出现,关键的问题是哪个时点造成的影响是最大的。

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