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市场月报 / WEEKLY MARKET

2012年1月市场月报(1月1日-1月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2012-02-13 点击次数:457

一、宏观形势分析
??? 1、住宅宏观调控政策
??? 1)温家宝:巩固房地产调控成果 促进房价合理回归
??? 国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议,讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。温家宝在会议上指出,要巩固房地产市场调控成果,促进房价合理回归。
??? 温家宝表示,要巩固房地产市场调控成果。继续严格实行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。
??? 解读:该表述是对2012年房地产调控的定调,楼市调控持续,继续打击投机性需求,促使房价合理回归。

??? 2)地方两会试探放松房调——多地强调要“健康”
??? 人大、政协“两会”时间,超过20个省市召开当地的“两会”。香港《经济日报》分析认为,其中,地方与中央的新一轮楼市博弈首当其冲,地方政府正借“两会”之机试探性放宽楼市政策,以缓和经济下滑的不稳定因素。
??? 各地2012年政府工作报告中,除了北京、上海明确表态要实现新房价格“稳中有降”外,更多省市描述是“促进房地产市场健康发展”。
??? 即便是提到要“加强房地产调控”的广西,也在2012年的政府工作报告中称,要“促进房地产市场平稳健康发展”,该区还称,要“引导房地产企业参与县域城镇建设。规范房地产市场秩序”。而在2011年,广西对于房地产市场政策的提法,则是“加强房地产市场调控。大力推进城镇保障性安居工程建设”。
??? 解读:这可以被视作部分省市有意放松的一个预兆。地方政府不想强调调控,又不敢谈放松。口径上要保持一致,但还是会放松的,特别是中小城市,中西部地区放松的空间大。

??? 3)多地“普通住房”门槛放宽
??? 近期,北京、武汉、厦门、上海等多个城市均明确调整普通住房标准,引起市场关注。上海也宣布,一季度将放宽普通商品房每套总价门槛,内环内调至每套330万元以下,内外环间每套200万元以下,外环外每套160万元以下;厦门则调整为岛内岛外分别按不同标准界定。
??? 随着近几年房价的上涨,多地原先制定的普通住房标准实际上已明显“过时”。2008年以来,全国各地的房价都经历了一轮大涨,很多郊区住宅都丧失了“普通资格”,原本的优惠政策作用已明显受限。
??? 解读:随着更多商品住房被列为“普通住宅”,相应的契税等购房成本将降低,有利于合理购房需求入市,增加房地产市场的活跃度。不过,标准的变动不应被视为楼市调控政策的松动。

??? 2、金融政策
??? 1)传央行将允许五大行一季度增加放贷规模
??? 由于出口放缓以及房地产市场调控威胁到经济增长,中国央行将允许五大国有商业银行一季度增加放贷规模。
??? 据某国有银行知情人士透露,商业银行一季度新增贷款规模同比增幅可以在5%之上。知情人士还称,央行要求今年四个季度的信贷发放规模比例应控制为30%、30%、20%、20%。

??? 2)京、沪多家中外资银行首套房贷回归基准利率,武汉房贷未见松动
??? 从北京、上海两地中外资银行处获悉,多数银行首套房贷利率已从之前的"上浮"改为"基准利率",甚至部分银行对于优质客户的首套房贷利率还会有"折扣"优惠。然而,也不排除个别银行分支行对于首套房贷利率出现从基准利率到略有上浮的现象。
??? 当前武汉房贷政策虽未松动,但从一线城市首套房贷松动释放的信号看,武汉后续首套房贷相应放松的可能性较大。
??? 解读:存款准备金率下调释放资金、年初银行信贷额度较为宽松等有利条件,推动了多家中外资银行首套房贷利率标准的松动。但未来首套房贷政策变动情况仍要看国家政策。

??? 3)武汉去年GDP超过6500亿元
??? 武汉市统计局公布的数据中显示,武汉2011年GDP超过预期的6000亿元大关,突破了6500亿元。
??? 从近几年的数据可以看出,武汉的GDP总值从100亿元到1999年超过1000亿元,用了14年时间;从1000亿元到2005年超过2000亿元,用了7年时间。在接下来的六年时间里,GDP总值如同坐上了直升机,六年足足增长3倍,最终在2011年突破6000亿元。
??? 解读:武汉是长江流域三大城市之一,并且位于长江中游,九省通衢的地理优势,让武汉的服务业得到了重视,经济作用得到体现。去年,万达集团投资500亿打造中央学问区,绿地集团投资近400亿建设全国第三大高楼,这两个项目就为武汉的GDP做出了很大的贡献。可见,这些商业巨头已经发现了武汉区域经济的巨大优势,服务业的兴起所带动的经济增长。

??? 3、土地政策
??? 1)今年用地指标从严从紧——保障房用地单独申报
??? 国土资源部部长徐绍史表示,为强化节约集约用地,促进经济发展方式转变,2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标,大力推进高标准基本农田建设,同时探索完善农民土地权益保障政策。
??? 徐绍史称,为切实维护农民土地合法权益,今年要基本完成覆盖农村集体各类土地的所有权确权登记颁证,加快推进包括农民宅基地在内的农村集体建设用地使用权确权登记颁证,注重发挥农民在征地中的主体作用;做好保障性住房和普通商品房用地供应,国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报,审查通过的用地由部安排计划指标,4月底前完成用地审批。
??? 解读:作为楼市调控手段之一,保障房被视为市场达到新平衡的重要砝码。此次国土资源部对保障房用地要求单独申报和限时完成,体现了党中央、国务院推行保障房建设的决心,随着各项政策的推进实施,保障房大量上市将对平抑楼市整体价格起到一定作用。
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??? 4、重大城市建设工程
??? 1)武汉647亿大手笔做城建文章 长江大道4月动建
??? 武汉市建设工作会议宣布,今年武汉城建计划投资规模为647.5亿元,将建成开通武汉首条地铁线,并开工建设长江大道、全长12公里的东湖通道、三阳路过江隧道等重点工程。长江大道是继武汉大道之后武汉第二条景观大道,也是第一条贯穿三镇的区域性大道。长江大道起于常青路三环线立交,止于珞喻路三环线立交,途经常青路、青年路、武胜路、江汉桥、鹦鹉大道、龟山南路、长江大桥、武珞路、珞喻路和珞喻东路,全长29.7公里。这条大道将于今年4月动建,三年时间全部建成。
??? 解读:作为武汉大道的“姊妹路”,长江大道将起到分流交通加强城市微循环及美化城市环境的双重作用。对周边项目,特别是非中心区项目是一大利好。

??? 2)今年底2号线一期开通
??? 地铁2号线首个装修样板站———螃蟹甲站于本月拉开装修大幕。整个春节期间,全线多个站点均在施工,确保今年底2号线一期开通。2号线一期工程从常青花园至光谷广场,全长27.73公里,设站21座,概算总投资154.57亿元。地铁集团先容,目前,2号线地铁站所有车站主体结构完工,装修、设备安装、联络通道等建设“多头并进”。全线96个车站出入口预计今年6月前完成;全线44公里(单线长度)的铺轨,分多段”同时铺设;地铁双线之间每隔五六百米一条安全联络通道正在修建。
??? 2号线的贯通,将开启武汉“地铁时代”。从2012年至2017年,我市每年都将建成开通一条地铁线。2012年,开通地铁2号线一期,从常青花园至鲁巷广场。2013年,开通地铁4号线一期,从武昌火车站至武汉火车站;2014年,开通地铁4号线二期,从汉阳黄金口至武昌首义路;2015年,开通地铁3号线,从沌口至三金潭;2016年,开通地铁8号线一期,从三金潭至梨园广场;2017年,开通地铁6号线一期,从三角湖到东西湖区假日广场。建成7号线,从金银湖至南湖。
??? 据悉,1号轻轨+7条地铁,线路总长215.3公里,将形成覆盖武汉三镇的轨道交通基本网络。武汉市民的公交出行从现在的24%提高到35%。

二、武汉楼市概述
??? 1.全市成交量分析
??? 1)1月楼市销量为近两年最低
??? 1月,全市商品住房成交5262套、成交面积54.67万㎡、成交金额34.73亿元,环比分别减少47.69%、45.50%、46.30%,同比2011年分别减少50.45%、49.12%、51.03%,,同比2010年分别减少64.94%、65.29%、59.82%。前两年1月销量均在万套以上,2011年1月购房者为赶“政策末班车”而集中买房备案,2010年则是调控前的销售高峰,而今年1月,近半月时间为春节及元旦假期,调控逼紧,楼市推盘量萎缩,市场信心缺乏,多重因素使得今年1月楼市销量创下近两年新低。
??? 2)东西湖、洪山、黄陂三区位列成交前三甲
??? 1月,东西湖、洪山、黄陂三区分别以808套、588套、559套的销量居全市成交前三甲。其余各区域成交均在500套以内。
??? 从各区域成交占比可以看出,1月远城区成交要好于中心城区,6个远城区1月成交面积占比累计为47.90%,比7个中心城区成交面积累计占比高出4.33%, 一方面,远城区新增供应量高于中心城区,此外,远城区价格相对较低,更容易吸引购房需求出手。
??? 3)各城区成交全线下滑
??? 1月,各区成交普跌,仅东西湖、经济技术2区成交增长,13区域成交下滑。
??? 成交增长的2区中,东西湖区主要由福利房集中备案引起;经济技术区成交套数、面积分别增长4.76%、0.99%,变化相对不大。
??? 其余13区成交量均不同程度减少,成交面积减幅在8%-75%不等,单区平均减幅近五成。分区域看,7大中心城区成交量全线下挫,单区平均减幅比远城区高出26%,春节期间,中心城区多项目延迟开盘,加之假期影响,楼市供应消减,同时,春节期间楼市优惠力度并未有所加强,导致其销量普跌。

??? 2.全市价格分析
??? 1)低价房源高成交占比拉低全市整体均价
??? 1月,全市商品住房成交均价为6352元/㎡,环比下跌1.47%,同比下跌3.77%。均价跌幅持续放大,相比去年12月,1月成交均价环比跌幅增长0.99%,同比跌幅增长2.08%。这主要由于1月4000元/㎡产品成交占比达35%,比去年12月增长6.25%,并达到2011年以来的历史峰值,本月这类产品成交主要来自于保障房成交及新洲、汉南等远城区项目成交。
??? 2)江岸、武昌两区均价过万元
??? 1月,武昌、江岸两区均价在万元以上。其中,江岸区备案均价11828元/㎡,居首位,区域内武汉天地?御江璟城、金地?京汉1903等两万元以上项目月内备案45套,占比区域整体备案的14%,比上月提升12%,此外,区域经适房备案大幅减少,双方因素整体抬高了区域均价;其次为武昌区,备案均价11126元/㎡,区域内以万元以上项目为成交主体,该类价格段项目销量占区域整体销量的60%。
??? 3)区域均价涨跌参半
??? 1月,全市8区域均价上涨,7区域均价下跌。
??? 均价下跌的7区域为:东西湖、硚口、经济技术、汉阳、青山、汉南、黄陂。其中,东西湖、硚口、汉阳、青山均价下跌均由保障房集中备案引起,如跌幅最大的东西湖区,区域内拆迁还建房联通佳苑以3055元/㎡的均价集中备案441套,占区域整体备案量的55%,拉低了区域整体均价。经济技术区均价下跌主要由中低价位项目备案占比增长引起。本月区域内7000元以下项目备案113套,占比区域整体备案量的84%,比上月增长49%;而汉南、黄陂均价跌幅在2%以内,变化不大。
??? 均价上涨的8区域为:江岸、江汉、洪山、武昌、江夏、蔡甸、东湖高新、新洲。多因区域内个别豪宅、别墅及高价项目集中备案,或保障房备案减少引起。

??? 3.不同面积段产品成交分析
??? 1)140㎡以上大户型本月成交占比达历史峰值
??? 1月,占比最大的依然是90㎡以下及90-120㎡户型,分别为39.43%、32.25%,占比环比减少4.27%、2.11%;随后为140㎡以上大户型,成交占比为15.84%,占比大幅增长8.28%,并达到2011年以来的历史峰值。除常规大户型产品、别墅项目外,东西湖区企业福利房联通佳苑项目集中备案,整体提升140㎡产品成交占比。1月,联通佳苑备案440余套,占140㎡以上户型整体成交量的54%,套均面积155㎡。
??? 2)11区域140㎡以上房源成交增长
??? 140㎡以上户型在全市11区中成交占比均环比增长,增幅在1%-40%。该类面积段占比较高的前四个区域为:东西湖(57%)、蔡甸(18%)、武昌(16%)、江岸(15%)。其中,东西湖区受企业福利房联通佳苑影响;蔡甸区则依靠别墅产品;武昌及江岸两区豪宅项目集中备案,如万达公馆、武汉天地御江璟城等,推进区域大户型产品占比增加。
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??? 4.不同价格段产品成交分析
??? 1)4000元/㎡以下产品成交占比三成以上
??? 4000元/㎡以下、4000-5700元/㎡和7000 -10000 元/㎡价格段是本月成交的主力价格段,占比分别为35%、24%和 17%;5700-7000元/㎡及10000元/㎡以上价格段产品成交占比较为平均,分别为13%、10%。以上各类价格段中,仅4000元/㎡以下价格段产品成交占比增长6.25%,其余均呈下跌态势。保障房的大量供应及集中备案推进低价区间产品成交占比增加,1月,保障房成交1248套,占比全市整体销量的24%。从而导致4000元/㎡以下价格段产品成交占比高居不下。
??? 2)中心区域7000 -10000 元/㎡价格段产品成交占比约5成
??? 除开保障房不论,1月,7000 -10000 元/㎡价格段产品成交占比为24%,为市场实际成交主力。这类产品成交主要来自于:江汉区(59%)、汉阳区(56%)、洪山区(55%)、东湖高新区(46%)、武昌区(43%)。这些区域为当前市场成交热点区域。

三、全市成交排行分析
??? 1.备案套数前20强整体价涨量跌
??? 1月,全市备案套数前20强项目来自全市12个区域,其中中心城区有9个,远城区有7个,东湖高新区有3个,经济技术开发区1个。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交1215套,成交面积12.03万㎡,环比分别减少54%、52%;成交均价7176元/㎡,环比增长10%。
??? 均价万元以上项目有复地东湖国际、绿地国际金融城2个项目。均价3000-7000元的项目占10席,累计销量占比20强总销量的54%。

四、土地市场
??? 2012年1月,全市土地出让力度加大,月内分别于6日、12日、17日和20日进行四次土地出让。累计出让地块40宗,出让面积231.2万方(约合3468亩),规划建面792.34万方,累计出让金额151.15亿元,各项指标环比分别增长13.92%、32.5%、51.71%;同比分别增长76.88%、143.4%、172.86%。其中,城中村用地13宗,限价房用地5宗,两者累计出让面积147.34万方、规划建面588.68万方,分别占整体出让规模的64%、74%,占比超过6成。城中村、限价房用地的集中出让,整体推进1月土地成交放量。


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