您的位置:研究成果/市场月报
市场月报 / WEEKLY MARKET

2011年12月市场月报(12月1日-12月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2012-02-13 点击次数:436

一、宏观形势分析
??? 1、住宅宏观调控政策
??? 1)经济工作会议:加快普通商品住房建设
??? 中央经济工作会议闭幕,有关会议要点如下:
??? a)继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持宏观经济政策的连续性和稳定性,增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。
??? b)财政政策要继续完善结构性减税政策,加大民生领域投入,积极促进经济结构调整,严格财政收支管理,加强地方政府债务管理。
??? c)货币政策要根据经济运行情况,适时适度进行预调微调,保持货币信贷总量合理增长,有效防范和及时化解潜在金融风险。
??? d)财政政策和信贷政策都要注重加强与产业政策的协调和配合,充分体现分类引导、有扶有控,继续加大对“三农”、保障性住房、社会事业等领域的投入。
??? e)要深入推进社会主义新农村建设,抓好农村危旧房改造、环境整治、饮水安全、道路建设和电网改造。
??? f)着力扩大内需特别是消费需求。要合理增加城乡居民特别是低收入群众收入,拓宽和开发消费领域,促进居民学问、旅游、健身、养老、家政等服务消费。
??? g)要推进营业税改征增值税和房产税改革试点,合理调整消费税范围和税率结构,全面改革资源税制度,研究推进环境保护税改革。
??? h)要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作,逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。
??? i)要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。
??? 解读:
??? a)货币政策2011年“偏紧”,2012年货币政策保持稳健基调,结合“稳增长”的第一要务、“货币信贷总量合理增长”的计划,后续灵活性会加强,可能会有所松动。
??? b)保障房支撑力度和制度完善进一步加强,政策利好进一步加强。2012年新增建设规模下调,在700万套以上,保障房实际投资力度和完成质量预计将得到改善。
??? c)鼓励扩大内需和消费下,旅游、养老获得鼓励,旅游地产、养老地产、绿色生态地产等新兴房地产产品获得信贷支撑。
??? d)2012年楼市调控将持续,短期内不会出现实质性松动。房产税改革试点将成为房地产调控的新的替代政策。
??? e)“有效防范和及时化解潜在金融风险”、“信贷政策分类引导、有扶有控”,房地产资金链硬风险可能得到缓解。
??? f)“加快普通商品住房建设,扩大有效供给”,“加快”是与以往政策措辞相比新的变化,意味力度和实效要求更强。
???
??? 2)住建部:将消除非户籍购当地商品房制度障碍
??? 针对“外来务工人员能否享受政府住房保障”的问题,住建部住房保障司副司长张学勤表示,无论新就业职工还是城镇居民,解决住房问题,基本方向还是坚持市场化。“鼓励老百姓在市场上购买或者租赁住房解决住房问题,政府要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍,营造比较好的市场环境。”
??? 住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议发表讲话时表示,2012年住建部将继续坚定不移地加强房地产市场调控。40个重点城市个人住房信息系统明年上半年要实现与住建部联网。

??? 3)2012年地方限购政策或明紧暗松
??? 目前已有北京、广州、深圳、上海等城市相继表态继续限购。一手要“续限”,另一手又指望着被限的房地产能继续生钱,“纠结”,是对地方政府在此时间节点上心态的最好描述。
??? 12月22日,住建部与各地主管保障房工作的领导再次签订《2012年住房保障工作目标责任书》。保障房任务再度压顶,明年各级政府在保障房的资金投入上力度将进一步加大,筹足资金仍是最大的难题。严格贯彻实行限购显然会使地方房地产市场持续萎靡,地方土地财政收入必然受到重创。
??? 业内认为,鉴于地方保障房建设资金难题压顶,2012年的限购政策中,各地或会根据具体情况,顺势调整限购细则,在限购区域、限购对象、限购户型等方面加以微调,以促进成交保证土地收入不再继续收缩。例如,会有一些灵活性的补充措施维持当前房地产市场保持一定的市场活跃度。

??? 2、金融政策
??? 1)2012年首套房贷将获得政策支撑
??? 近期包括上海在内,各地近来相继传出消息,首套房贷正在回归基准利率。
??? 国家发改委主任张平在全国发展和改革工作会议上指出,培育消费热点方面,明年要完善鼓励节能、节水、环保产品的消费政策及首套自住普通商品住房贷款优惠政策,促进学问、旅游、健身、家政和养老等服务消费,拓宽和开发消费领域。
??? 住建部政策研究中心主任秦虹表示,政策方向的稳定和明确对市场来说非常重要,一些政策在实行层面有了变化,有违调控的主方向。秦虹称,本来政策是鼓励和支撑首套房购买的,房价也出现了松动、下调,但由于今年部分银行提高首套房贷款利率,增加了购房者的负担,这和政策方向是不一致的。
??? 解读:在调控严厉趋势不减之下,首套房贷松动对楼市影响有限。但首套按揭若出现优惠,将促使部分项目价格深度下调来迎合刚性需求购房者,明年上半年将仍是价格下行通道。

??? 3、土地政策
??? 1)国土部:开发商土地闲置满2年将被无偿收回
??? 12月21日,国土部公布了《闲置土地处置办法》修订草案。草案规定开发商土地闲置满2年的,将无偿收回土地使用权。今后如果开发商被认定为“囤地”,在该土地未处置完毕前,开发商将不允许再次拿地。
??? 解读:这项规定无疑对打击囤地、炒地等违规行为起着震慑作用,但政策实行力却令人怀疑。类似的规定,公众已经司空见惯,早在1999年4月国土资源部就出台了《闲置土地处置办法》,其中明确规定:已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年以上未动工建设的,需缴纳20%以下闲置费;闲置两年的要无偿收回。此次出台的新规难免有“新瓶”装“旧酒”之嫌。

??? 4、重大城市建设工程
??? 1)武汉将投200亿打造无线城市
??? 12月19日,武汉市政府常务会原则通过了《武汉市无线城市建设实施方案》,该方案为打造“无线武汉”描绘出一幅清晰的蓝图:未来两年,3G网络将覆盖武汉所有的市区、郊区、乡镇和高速铁路、高速公路,预计明年底通车的地铁2号线上,也将实现无线上网。
??? 无线生活应用将围绕衣食住行娱,开发资讯报纸阅读、水电气账单查询缴费、食品溯源、商品条码识别、社保信息查询、快递跟踪、交通路况实时收看、车辆违章查询、路边停车收费、便民自行车资助租赁、手机游戏和手机动漫等全方位应用服务。
??? 据悉,迄今为止,全世界已有逾1500个城市开始或计划建设无线宽带网络,以满足公共安全、公共服务等需要。我省宜昌、襄阳等地也正在加快无线城市建设。
??? 解读:“无线城市”是衡量一个城市信息化程度的重要标尺,将提升武汉城市国际竞争力和影响力。

??? 2)宜家武汉购物中心奠基 预计2014年底落成
??? 12月18日,英特宜家武汉购物中心项目在硚口区额头湾举行奠基典礼。这是全球最大家具和家居用品零售商英特宜家购物中心继北京、无锡之后,在中国开设的第三个宜家项目。
??? 据先容,宜家武汉购物中心由英特宜家购物中心斥资3亿欧元(约合人民币20多亿元)打造,总商业面积高达16万平方米,计划于2014年底竣工。
??? 该中心定位为具有国际水准的超区域型购物中心,集超市、运动、餐饮、娱乐及家居为一体。目前已确定入驻的主力商户包括宜家家居、欧尚超市、苏宁电器和金逸国际影城等,预计将集合超过450家国内外知名品牌,并可同时提供超过5100个停车位。
??? 解读:该项目位于武汉市硚口区西部,预计将惠及武汉周边的消费群体,乃至1+8城市圈的消费群体,成为武汉市未来的西部商业中心。同时将助力武汉“远城区”商业发展。

??? 3)汉口北客运站奠基 面积为武汉最大
??? 武汉市面积最大的客运站——汉口北客运站12月27日举行奠基仪式。
??? 汉口北客运站选址于汉口商贸物流枢纽中心区的汉口北滠口村阳逻湾,总占地面积120亩,总建筑面积约7。5万平方米,其中客车停车场的面积就达2。6万平方米。其规模远远超过目前的傅家坡、宏基、金家墩、新荣村等客运站。汉口北客运站建设工程将分为两期,项目总投资4.14亿元。
??? 据先容,汉口北客运站的建设方案经过了调整,最终确定与轻轨延长线无缝对接。建成后的汉口北客运站有发车位34个,大客车停车位208个,小轿车停车位256个,日均发送旅客1.8万人次,将是武汉迄今为止规模最大的客运站,计划明年底建成投入使用。
??? 汉口北客运站班线将覆盖17个省和直辖市。除从事旅客运输外,站内还设有货运仓储物流中心、旅游接待中心等。
??? 解读:汉口北客运站为汉口北市场聚拢人气,提升区域投资信心,将助推区域楼市发展。

二、武汉楼市概述
??? 1.全市成交量分析
??? 1)保障房支撑12月万套销量
??? 12月,全市商品住房成交10060套、成交面积100.30万㎡、成交金额64.67亿元,环比分别增长-0.14%、2.16%、1.67%,同比分别减少10.19%、10.52%、12.03%,整体成交维稳。12月成交部分来源于保障房。12月,全市经适房、还建房、集资房累计成交2381套、21.70万方,环比分别增长72%、70%,占比全市整体成交的两成以上。剔除这类房源影响,全市整体成交78.61万方、7679套、55.94亿元,环比分别下跌8%、12%、6%。
??? 2)洪山、黄陂、武昌三区蝉联成交前三甲
??? 12月,洪山、黄陂、武昌三区分别以1733套、1347套、1042套的销量稳居全市成交前三甲。其余各区域成交均在800套以内。
??? 从成交套数区域排行序位变化上看,汉阳及青山区表现突出,汉阳区由上月第九位上升至本月第四位,本月汉阳区多项目开盘或加推,推进销量增长;青山区由上月的末位跃升至本月的第五位,主要受区域内保障房备案增多影响。
??? 3)10区成交量环比下滑
??? 12月,全市5区域成交增长,10区域成交下滑。
??? 青山、江汉、洪山、蔡甸等4区域成交增长主要由经适房、还建房月内大量备案引起。对于汉阳区,本月,汉阳区广电?兰亭都荟低开抢市,备案302套,水墨清华二期月内集中备案近百套,推进区域整体成交环比增长80.23%。
??? 其余10区域均成交下滑,减幅最大的是经济技术开发区,环比下降37.93%,区域内在售产品主要以老项目后期为主,对购房者而言选择有限,与上月相比,区域内各楼盘成交也有所减少。经济技术、江岸、东湖高新、武昌等区部分楼盘通过各种方式先后下调价格,使得市场降价预期进一步加深,市场观望氛围愈加浓厚,加之部分区域新增供应不足,成交增长缺乏动力。

??? 2.全市价格分析
??? 1)成交均价同环比跌幅均加大
??? 12月,全市商品住房成交均价6447元/㎡,环比下跌0.48%,同比下跌1.69%。本月均价跌幅同环比均呈现放大态势。相比上月,成交均价环比跌幅增长0.35%,同比跌幅增长0.87%。本月,4000元以下产品成交占比近三成,占比环比上月增加3%,集中于保障性住房及远城区项目,7000元以下产品本月成交占比63%,占比相比上月增加3%,此外,7000-10000元、万元以上产品成交占比环比均减少,整体导致全市均价下行。
??? 2)全市仅武昌区均价过9000元/㎡
??? 12月,武昌、江岸两区蝉联均价冠亚军位置,仅武昌区均价过9000元/㎡,其余各区域均价在9000元/㎡以内。从成交均价区域排行序位变化上看,东湖高新区由上月第五位上升至本月第三位,江汉区则由上月第三位下降至本月第五位。主要由区域内保障房备案增减变化引起。
??? 3)9区成交均价环比下滑
??? 12月,全市6区域均价上涨,9区域均价下跌。
??? 硚口、经济技术、江夏、黄陂、东西湖、东湖高新等6区域均价上涨,区域内高端精品项目或别墅产品本月成交均有所回升,如东湖高新区万元以上楼盘本月成交69套,环比增长360%。这些区域多属于有着良好规划发展前景的近郊区,经过一段时间的政策消化后,少量投资者对楼市仍抱乐观预期以及精益求精的投资心态。
??? 其余9区域均价均下跌。青山、武昌、江汉、洪山、蔡甸等5区域均价下跌主要由经适房、还建房、集资房月内大量备案引起。汉阳区则主要由于广电?兰亭都荟月内以低价抢市,月内备案302套,占比汉阳区整体销量的38%,造成整体均价下跌。江岸区银泰御华园月内备案123套,为区域内最高销量,均价7629元/㎡,从而拉低了区域整体均价。新洲、汉南区则由于市场新增供应不足,均价上涨缺乏动力。

??? 3.不同面积段产品成交分析
??? 1)140㎡以上大户型本月成交占比增加1.88%
??? 12月,90㎡以下小户型及140㎡以上大户型产品成交占比增加,其中,140㎡以上大户型成交占比7.55%,环比增长1.88%;本月,别墅产品及城市中心大户型住宅项目集中备案推进大户型成交占比提升,本月别墅成交量环比增加3成以上;90㎡以下户型成交占比43.70%,环比增长1.15%。主要受经适房、还建房、集资房月内大量备案影响,如青山棚户区安居工程工人村组团套均面积68.70㎡,备案536套,占比90㎡以下户型整体备案量的17%。
??? 2)10区域140㎡以上房源成交增长
??? 全市10区域中,140㎡以上房源成交占比均环比增长,增幅在0.2%-10%。在武昌增长最为明显,占比环比增长10%。其次在东西湖、东湖高新、江岸三区,增幅在5%-6%,在新洲、洪山、经济技术三区增长较不明显,增幅在1%以内。
??? 90-120㎡房源在全市10区域出现成交减少。经济技术、青山、江汉、武昌四区减少最为明显,这类户型产品成交占比环比减幅达一成以上。

??? 4.不同价格段产品成交分析
??? 1)4000元以下产品占比接近三成
??? 从月度走势看,本月,7000元以下产品本月成交占比63%,占比相比上月增加3%,其中,4000元以下产品成交占比自10月开始回升,本月占比近三成,接近历史最高位,持续的保障房建设成果开始显现;而7000-10000元、万元以上产品成交占比环比分别减少3%、0.27%。
??? 2)硚口、武昌两区万元楼盘成交占比约4成
??? 12月,青山区4000以下产品成交占比环比增长了56%,该类价格产品占比青山区整体销量的82%,主要为保障房。硚口、武昌、江汉三区万元以上产品成交占比分别为40%、38%、31%,远高于其他区域。中心优势,配套成熟、交通便利,区域内实力品牌房企云集,凸显区域房产价值。

三、全市成交排行分析
??? 1.备案套数前20强以中低价位项目为主
??? 12月,全市备案套数前20强项目来自全市10个区域,其中6个项目来自黄陂,洪山、汉阳各有3个,蔡甸区2个,其余各区仅1个。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交2628套,成交面积24.93万㎡,成交均价6552元/㎡,环比分别增长12%、10%、5%。
??? 均价万元以上项目仅复地东湖国际1个项目。均价4000-6000元的项目占10席,累计销量占比20强总销量的48%。

四、土地市场
??? 本月土地出让规模同比减少一半。统计数据显示,12月,武汉市举行了2次土地拍卖、1次招标,共推出地块61宗,其中,14宗延期、2宗流拍,成功出让土地45宗,约203万方(合3044.22亩),同比减少49.6%;可建规模约598万方,同比减少52.97%;出让金额99.63亿元,同比减少60.41%;整体出让均价1666元/㎡,同比减少15.82%。

?
?

业务咨询与合作
  • 联系人:孙琳
  • 电话:13995548877
招聘热线
  • 联系人:柯香
  • 电话:18071051890
约稿与采访活动与交流
  • 联系人:王玲
  • 电话:17771877114
XML 地图 | Sitemap 地图