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专题研究 / TOPIC RESEARCH

案例分享:小城市综合体项目——立陶宛EUROPA Complex

编辑:新葡萄京娱乐app资源中心 发布时间:2012-02-16 点击次数:419

一、项目概述
??? Europa Complex(Europa 综合体项目)位于立陶宛首都维尔纽斯市(Vilnius)新区中心(河北岸),项目包括购物中心、写字楼、公寓、政府办公楼、停车楼、公共广场等部分,与既有的维尔纽斯市政府大楼连成一体,该项目于2004 年5 月竣工,当时也是立陶宛正式进入欧盟之日,该项目名称中的Europa 即代表欧洲(Europe)。项目的核心部分是Europa 购物中心、Europa 大厦(写字楼)和Europa 公寓,并配套多层停车楼。
??? 该项目处于维尔纽斯市的新区核心位置,新城中心以怀特大桥(White Bridge)为主要纽带与老城区有机相连,与项目一街之隔的有多家酒店,附近还有另一家购物中心,其附近的其他甲级写字楼、酒店等高档商业设施也在陆续开发,进一步提升新区的商业气候。
??? 项目所处位置交通便利,项目一侧为交通主干道,另一侧为次干道,主干道与两条高速公路相连,并能快速来往于老城区及城市其他区域。Europa 综合体每天的人流量将估计为3-4 万,其中包括约1200 政府工作人员,约400 名购物中心内的雇员,还有1000 多人在写字楼内工作。

??? 地区经济数据:
??? 维尔纽斯市人口:54.2 万(2001 年),56 万(2009 年)
??? 大维尔纽斯地区人口:84 万(2006 年)
??? 维尔纽斯市人均GDP:约10400 欧元(2006 年)

二、建筑先容
??? 1、EUROPA 购物中心
??? Europa 购物中心共三层,位于写字楼和公寓之间,总面积22611 平方米,可出租面积17529 平方米,规划包括一个1200 平方的小型生活超市、80 家中小型商铺,以及4家餐厅和5 家咖啡厅,从体量业态规划看属于社区型购物购物中心,对应当地的经济和市场容量,已属于主要购物中心之一。
??? 购物中心沿一条室内主步行街展开,步行街上方设置带遮阳装置的全玻璃屋顶,使三层的所有通道都可获得充沛的自然采光,位于二层的椭球形悬吊式小型餐饮休息区在起到装饰效果的同时,也提供了实用功能。
??? 购物中心通过喷泉水景和建筑装饰细节营造柔和的购物环境,并使用大量室内植物进行软装饰,以提高室内环境的舒适度。
??? 购物中心与一座7 层的停车楼相连,提供超过1000 个停车位,停车楼采用了先进的导引信息系统。从停车楼可以直接进入购物中心的任何一层,从写字楼的1 层和3层也可以直接进入购物中心。

? ? Europa 购物中心于2004 年5 月竣工,当年10 月,开发商Hanner 将该购物中心70%的权益出售给波罗的海地产信托集团(BPT),后者在2005 年收购了剩余30%的权益。
??? BPT 自收购Europa 购物中心以来,一直致力于保持购物中心的高水平运营管理和品质维护,根据市场不断调整租户,使出租率始终保持在接近100%的水平。2008 年后,由于经济进入低迷期,使购物中心租金收入面临压力,几乎所有租户都要求减租。为了留住租户,购物中心降低了租金,包括与部分租户的租赁合约改为固定底租+收入提成的方式,从而在整体上保持了购物中心的品质和形象不受损。同时,该策略也是为了应对附近两家新购物中心(分别于2008 年底和2009 年初开业)的竞争。BPT 预计Europa购物中心2010 年的的租金收益率仍会降至7%的水平,而随着经济环境逐步改善,Europa的经营业绩将有望逐步回升。
??? BPT 计划继续优化租户组合,引进符合中高收入购物者口味的新品牌。目前,Europa购物中心占其所属基金中物业总值的40%。估值机构认为,该购物中心在新商务区的核心位置,具备长期发展的可持续性和盈利能力。

??? 2、写字楼——Europa 大厦
??? Europa大厦共33层,148米。办公空间面积办公空间总面积1.73 万平方米,可出租面积约1.6 万平方米,标准层每层约520 平方米。月租金约17-19 欧元/平方米。
??? Europa 大厦的外观设计与维尔纽斯市的教堂高塔相呼应,大厦由高度不同两个半圆柱合并合成,结合处是石材构成的楼梯部分,使其建筑外观与原有城市风貌相融合。


??? 3、Europa 广场
??? 4000 平方米的Europa 广场代表着维尔纽斯市的新城中心,同时也象征着立陶宛的欧盟成员国地位。广场连接着政府办公大楼、商业写字楼和购物中心,在建筑功能上起到空间过渡的作用,在建筑寓意上代表着政府与商业的“对话”,同时广场也是一个公共活动空间。靠近商业区域的喷泉象征着活力,而政府办公大楼前的一组石块象征稳定和可靠。整个广场看起来像是将周围所有元素整合到一起,给每个经过这里的人以信心和动力。


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