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市场月报 / WEEKLY MARKET

2012年2月市场月报(2月1日-2月29日)

编辑:信息研究部 发布时间:2012-03-13 点击次数:413

一、宏观形势分析
??? 1、住宅宏观调控政策
??? 1)住建部重申房地产调控政策绝不会松动
??? 两会召开前夕,从住建部独家证实,针对近日部分城市的“小动作”,住建部会毫不留情。房地产权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林,在接受专访时也隔空喊话:中央政府早已明确坚持调控的决心,如果一些地方政府仍不汲取前车之鉴,不排除有关部门再度出台文件,强化各地房地产调控政策的实行力度。王珏林还强调,中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确,两会后也不会松动。
??? 城市链接:
??? 1、广东中山调整楼市限价令,上限每平米上调790元,但没有明确发文通知,仅被称为“试行措施”。
??? 2、安徽芜湖市发布楼市新政,在芜湖市区购买自住普通商品住房,给予所纳契税100%的补助,且最高可给予150元/平方米购房补贴,而属于引进人才的购房人可给予300元/平方米的补贴。新政发布三天后被叫停。
??? 3、上海放宽二套房限购令:外地户籍居民持长期居住证满三年,可以享受本地户籍居民同等购房资质,可以购买第二套房。实行一周后亦被紧急叫停。
??? 解读:整体而言,政府今年对楼市调控的态度依旧,2012年楼市调控不会出现实质性的松动。

??? 2)“情事变更”将被严格适用 退房官司或更难打赢
??? 因房地产限购、限贷以及房价回落,引发交易纠纷增加,最法日前发出《通知》强调要严格适用情事变更原则。所谓情事变更,是指在合同有效期间,非因当事人双方原因,发生定约时难以预料的情事变更,如维持合同发生当时效力,其履行显失公平时,当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同,以维持公允。但由市场价格变动引起的,不适用情事变更原则,因价格变化是市场经济规律决定的。因此,今后退房官司或更难打赢。

??? 3)户籍制度改革助推楼市限购政策微调
??? 2012年2月23日,国务院办公厅对外公布了《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》(以下简称为“通知”),提出户籍迁移实行分类政策,即县级市、地级市、直辖市落户条件不同,落户难易程度不同。县级市落户比较容易,而直辖市的落户须“合理控制”。
??? 解读:本次“通知”导致的定向放松实行楼市限购的调控政策,对于二三线城市房地产市场需求的激活较为有利。对于一线城市来讲,由于落户政策较严格,房价较高等原因,市场需求不一定因为本次调整有太明显的市场表现。

??? 4)央行要求满足首次购房家庭贷款需求
??? 2012年中国人民银行金融市场工作座谈会近日召开,央行行长助理郭庆平指出,2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。
??? 在房贷方面,继续落实差别化住房信贷政策,切实支撑保障性安居工程建设。加大金融服务,支撑普通商品住房建设,满足首次购房家庭的贷款需求。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号,此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。
??? 解读:政府明确表示要支撑刚性购房需求,在贷款方面,首先满足首次购房客户贷款需求。加上存款准备金率下调、首套房贷款利率放松,均为刚性需求客户购房创造了有力的条件。

??? 2、金融政策
??? 1)央行再下调存款准备金率
??? 中国人民银行昨晚宣布,从2012年2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年首次下调存款准备金率,自去年11月以来央行已两次下调了存款准备金率。如果没有差别化的操作,此次调整后,大型金融机构的存款准备金率将降至20.5%,中小金融机构的存款准备金率将降至17%。
??? 解读:春节过后,企业投资、信贷需求逐渐恢复正常,时隔不足三个月,央行再次下调准备金率0.5个百分点,意在进一步释放银行体系流动性,缓解当前市场资金紧张压力。

??? 2)2012年四大行住房信贷政策基调确定
??? 中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行日前在京召开座谈会,深入学习中央经济工作会议和全国金融工作会议精神,提出要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策:一是切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,合理权衡定价,在基准利率之内根据风险原则合理定价。二是要积极支撑资质良好的开发企业进行有市场需求的普通商品住房建设,增加普通商品房的有效供给。三是要按照财务可持续原则,大力支撑政府主导的、以公租房为主的保障性安居工程建设。四是要切实改进房地产金融服务,认真遵守信贷管理各项规定和业务流程,提高贷款审批效率。五是要有效防范信贷风险,严格实行个人住房贷款最低首付款比例的政策规定。六是要坚持市场创新原则,在深入调查研究的基础上,加大金融产品和服务方式创新,全面改善资源配置效率。

??? 3)四大行率先松绑首套房贷款利率
??? 日前,工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会,会上,四大行共同提出,将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,合理权衡定价,在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率,但首套房首付比例仍然实行30%的标准。此外,还将提高住房贷款审批效率。
??? 解读:银行此举或为扭转当前个人贷款增长乏力的局面,将有助于减少购房成本,减轻刚性需求人群的观望态度 。

??? 4)武汉四大行房贷松绑 首套房贷基准利率占主流
??? 从武汉多家楼盘了解到,目前在武汉市场上,首套房贷最低实行基准利率的银行已占据主流。建行某支行个贷人员称,去年底和今年初存款准备金率连续下调,银行房贷额度也相应松动。不过,虽然首套房贷利率开始下调,但购房者实际拿到的利率还取决于银行与开发商的关系、购房者的经济能力、征信记录等。多家楼盘反映,现在首套房贷款松动,房贷申请明显提速。多数银行房贷审批周期在2周左右,有的银行审批时间缩短至1周。
??? 解读:目前从整体上看,虽然调控政策不会放松,但客观上在不松调控的前提下,解封“限贷”的方式已经逐渐明朗。不久前,央行提出在房贷方面,“满足首次购房家庭的贷款需求”,这对减轻刚需购房成本、提升房地产市场信心起着重大作用。


??? 3、土地政策
??? 1)国土部:今年别墅类用地不得以任何形式审批
??? 国土资源部土地利用管理司发布了2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知(以下简称通知)。通知要求,今年严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地。通知要求坚持房地产调控政策不动摇。保持土地市场平稳运行,避免土地供应总量、结构和价格大起大落,合理引导市场预期。通知同时要求,季度地价涨幅超过10%的,城市国土资源主管部门应及时查找原因,提出对策,向当地政府及省级国土资源主管部门汇报后报部备案。


??? 4、重大城市建设工程
??? 1)地铁3号线全面启动建设
??? 3号线今年将全面启动建设。3号线全长28公里,设站23座。它从沌阳大道站出发,沿东风大道、龙阳大道,过王家湾后,与江汉二桥平行在其下游穿越汉江,再下穿轻轨宗关车站,过双墩进入王家墩CBD,经范湖、菱角湖公园到建设大道,顺建设大道过黄浦大街、二七路后,下穿京广铁路,过兴业路、后湖大道后,线路西偏,垂直穿越金桥大道,终点抵汉口三金潭。
??? 据悉,3号线市民中心站等3个车站已与相关重点工程同步建设。地铁集团负责人说,“今年武汉步入‘地铁时代’,年底2号线一期试运营,明后年,4号线一期、二期建成,3号线计划2015年建成。”
??? 解读:地铁3号线由三金潭至沌阳大道,是我市首条连接汉口和汉阳的轨道线,对三镇均衡发展具有重要支撑作用,将有效带动王家墩商务区、王家湾商圈、四新地区、后湖居住区和沌口工业组团的发展。

??? 2)武汉地铁2号线26日全线贯通,年底通车
??? 中国首条穿越长江的地铁——武汉地铁2号线26日全线贯通,顺利进入轨道铺设和装修阶段,可望年内建成通车。
??? 2号线一期工程全长27.98公里,起于汉口常青花园,终点武昌鲁巷广场,纵贯长江两岸,共设汉口火车站、青年路、中山公园、江汉路、积玉桥、洪山广场、中南路、街道口、广埠屯、光谷广场等21座车站,沿线经过王家墩商务区、汉口商业中心、武昌商业中心等城市重要区域,将成为名符其实的武汉“黄金交通走廊”。建成后可承担武汉城区约50%的公交过江交通客运量,预计到2015年,每天输送旅客60多万人次。
??? 解读:地铁2号线作为武汉首条贯通的轨道线路,随着后续的通车,将明显改善周边楼盘的交通状况。但由于地铁效应的提前释放,周边楼盘明显提价的可能性不大。

??? 3)武咸城际铁路庙山大桥即将贯通
??? 位于江夏大道一侧的武咸城际铁路庙山大桥雏形初现,横跨三环线的桥梁即将贯通。
??? 据了解,武咸城际铁路正线全长77公里,北起武汉武昌站,途经汤逊湖、庙山等13个车站,南到咸宁市。其中,武汉市境内长51.6公里,咸宁市境内长25.4公里。设计行车时速在200公里以上。武咸城际铁路将于年内通车,届时,武汉到咸宁最快只需20余分钟,可与武广高铁相媲美。
??? 解读:武咸城际铁路通车后,大大缩短了咸宁同武汉的距离。如此便利的交通因素加上武汉的超高房价,或致使部分购房者转战咸宁。同时将会导致城际铁路沿线楼盘房价上涨。

??? 4)武汉开建首条城市绿道
??? 2日,武汉市首条城市绿道东沙示范段建设启动,年内完成。
??? 此次开建的示范段属东沙绿道一期工程,从沙湖至东湖九女墩,环沙湖、临楚河、环郭郑湖,全长约30公里,连接24个主要区域景点资源。建成后,居民5至10分钟可达社区绿道,15至20分钟可达城市绿道,30至45分钟可达郊野绿道。
??? 绿道沿线将设置6个一级和4个二级驿站,设计多为古建和后现代风格,可提供旅游引导、休息、自行车停放等服务。

二、武汉楼市概述
??? 1、全市成交量分析
??? 1)2月楼市成交面积环比增加28%,但相比前两年楼市仍显不足
??? 2月,全市商品住房成交7366套、成交面积70.17万㎡,环比分别增长39.99%、28.36%;与2011年春节后的3月相比,成交套数、面积分别减少了27.62%、35.45%,与2010年3月相比,则分别减少了9.07%、10.42%。2月成交套数环比增长,除刚性需求释放推动楼市成交一定程度放量外,1月成交基数低是导致增幅较大的主因,从与春节前2011年11月、12月的楼市万套以上的成交量相比,本月成交量依旧偏低。此外,与往年春节后的楼市表现相比,本月成交量依旧低出1-3成,楼市成交仍显不足。楼市调控持续,市场推盘有限等多重因素使得2月市场在成交出现回升的同时仍显逊色。(由于前两年2月涵盖了春节假期,与2012年2月相比不具备比较意义,故在此不作同期数据比较。)

??? 2)青山、洪山、黄陂三区位列成交套数前三甲
??? 2月,青山、洪山、黄陂三区分别以1021套、960套、842套的销量居全市成交套数前三甲,分别占比全市整体成交量的13.86%、13.03%、11.42%,其余各区域成交均在700套以内,占比不足10%。其中,青山区成交套数的90%来自于青山棚户区安居工程。成交面积方面,洪山区成交量最高,为8.94万方,其次为黄陂区,为7.78万方,随后为东西湖区,为7.15万方,三区成交量占比均超过10%。

??? 3)全市12区成交环比增加
??? 2月,除东西湖、经济技术、蔡甸3区成交量环比减少外,其余12区成交量环比均增加。
??? 销量减少的三区中,东西湖区主要因保障房备案量减少引起;蔡甸、经济技术区主要因区域内项目均进入尾盘期,且无新增房源上市引起。
??? 成交量增加的12区中,硚口、青山两区成交面积成倍增长,主要因保障房大量集中备案引起;汉南、江夏、洪山、汉阳等四区成交面积增幅均在5成以上,江汉、江岸、武昌等中心城区增幅在1-4成间。在万科、金地、保利、华润、福星惠誉等大牌房企带动下,各楼盘纷纷大力优惠促销,市场上一口价、特价房、96折、95折、93折等优惠信息频出,在此刺激下,加上首套房贷款相对放松,推动积压需求开始释放,从而促使多区销量回升。此外,部分区域1月成交基数较小,也使得回升幅度更为明显。

??? 2、全市价格分析
??? 1)2月均价环比降幅0.4%,连续5月下调
??? 2月,全市商品住房整体均价为6327元/㎡,环比下跌0.4%,自2011年10月以来连续5月下调。除受保障房、还建房等备案持续影响外,楼市优惠促销拉动亦是本月拉低均价的主要因素之一。

??? 2)武昌、江岸、江汉三区均价蝉联前三甲
??? 从区域均价排行看,武昌、江岸、江汉三区均价蝉联全市前三甲,其中,武昌区均价最高,为10594元/㎡,区域内复地东湖国际、绿地国际金融城、百瑞景中央生活区等项目均价过万,备案量均过20套,助推区域首位均价;其次为江岸区,均价10115元/㎡,区域内航天双城、中城国际、武汉天地御江璟城、西马名仕等万元以上项目持续备案,支撑区域万元以上均价。

??? 3)10区域均价环比下调
??? 全市10区均价环比下降,其中,硚口、江夏、江岸三区降幅在14%-20%,青山、东湖高新两区降幅分别为9%、8%,究其原因,除硚口区、青山区受经济房大量备案影响拉低均价外,江岸、江夏、东湖高新三区主要受区域内中低端价位项目集中备案影响:江岸区星悦城备案占比区域近一半份额,均价不足6900元;江夏备案量位居前五的项目,均价多不足4500元;东湖高新备案量居前三项目均价均不足7000元。此外,江汉、黄陂、汉南等区均价降幅在1%以内,基本相对持平。
??? 5区均价环比上涨,其中,东西湖区主要因保障房备案减少引起,蔡甸及经济技术区均价上涨一成左右,主要因个别价高项目备案增长引起。

??? 3、不同面积段产品成交分析
??? 1)90㎡以下户型成交占比近一半
??? 2月,90㎡以下户型成交占比近一半,为48.71%,环比增长9.29%;90-120㎡户型成交占比32.53%,环比增加0.27%;120-140㎡户型成交12.10%,环比减少0.38%;两者成交占比相比上月无明显变化;而140㎡以上户型在上月经历备案高峰后,本月成交占比回落9.18%,为6.66%。
??? 2月90㎡以下户型达历史成交高峰主要原因在于:其一,青山棚户区安居工程月内备案904套,占比小户型整体成交套数的26%,套均面积67㎡,提升了90㎡以下户型成交占比。其二、万科、保利、大华、福星惠誉等主流开发商在2月加大了小户型的推售力度,如保利TOWN三彩、万科云房展、福星惠誉二月特惠季都主推90㎡以下小户型,促进了该类产品成交。

??? 2)13区域90㎡以下户型成交增长
??? 90㎡以下户型在全市13区中成交占比均环比增长。在青山、江汉、黄陂、洪山、东湖高新等5区成交占比均达到50%以上,青山区主要受保障房影响;江汉、洪山、东湖高新区小户型项目本月大力促销,如江汉区福星惠誉?福星城二期,洪山区保利?心语,东湖高新区现代森林小镇、清江山水等,月内均取得了相对高的销量。黄陂区轨道交通一号线堤角至汉口北预计明年上半年通车,进一步凸显了黄陂区投资、居住价值,区域内小户型项目中城时代、美景天城、汉飞?向上城等均取得了不错的销量。

??? 4、不同价格段产品成交分析
??? 1)5700-7000元/㎡和7000 -10000 元/㎡价格段产品成交占比增长
??? 2月,4000元/㎡以下、7000 -10000 元/㎡价格段产品成交占比较高分别为32%、27%,其余价格段产品成交占比均不足20%。各类价格段中,5700-7000元/㎡和7000 -10000 元/㎡价格段产品成交占比环比分别增长5%、3%,在市场促销推动下,中端价位产品去化整体向好。

??? 2)六区7000 -10000 元/㎡价格段产品成交占比超过4成
??? 2月,7000 -10000 元/㎡价格段产品成交占比为27%,为市场第二成交主力。这类产品在以下6区成交占比较高,均超过4成:汉阳区(75%)、江汉区(58%)、洪山区(46%)、武昌区(44%)、经济技术区(43%)、东湖高新(41%)。

三、全市成交排行分析
??? 1、备案套数前20强整体价跌量升,7000元以下项目备案占比近6成
??? 2月,全市备案套数前20强项目来自全市10个区域,其中中心城区有10个,远城区有8个,东湖高新区2个。经济技术、硚口、江夏、青山、新洲等五区本月无一项目上榜全市成交前20强。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交2208套,成交面积20.98万㎡,环比分别增长82%、74%,主要由于上月项目成交基数过小导致数据增幅较为明显;成交均价6836元/㎡,环比下跌5%。
??? 均价万元以上项目仅复地东湖国际1个项目。均价7000元以下项目12个,累计备案1301套,占比20强总销量的59%。

四、本月开盘项目成交情况分析
??? 2月,全市仅6个老项目加推,主要集中于武昌、青山、汉阳、江汉四区,其余区域均无新房源入市。
??? 本月项目去化具备两个特点:1、均价较前期或稳或跌,无上涨。保利心语为本月去化率最高的项目,当日去化达61%,其开盘当日主推88-125㎡的实用两房三房户型,此外折后均价比前期开盘要低出300元/㎡左右,开盘当日受到追捧;其次为广电兰亭都荟,当日去化率为40%,其均价稳定在7400元/㎡左右,没有出现上涨。2、受限购政策影响,一步到位的大户型颇受欢迎。汉阳广电兰亭都荟加推,其中120-133㎡的大户型供应占比为40%,去化达八成以上。而占比达60%的90㎡中小户型去化仅42%。

五、土地篇
??? 1、本月成交地块信息一览
??? 继2011年12月、2012年1月连续两个月大规模推地后,2月土地市场推地节奏趋缓,推地规模大幅回落。2012年2月,武汉市土地市场仅在2月24日举办一次城中村土地专场拍卖会,共成交土地7宗,面积约73.63万方(合1104.48亩),可建建筑面积约250.31万方,平均楼面地价1895.65元/㎡。
??? 与上月相比,土地市场量减价平。成交地块规划净用地面积、可建规模环比下降近七成,成交总价环比下跌69%;楼面地价与上月相比微幅下调,环比降幅约为1%。与去年同期相比,土地市场价跌量升,成交地块规划净用地面积同比增长12%,楼面地价同比下跌25%。7宗地均位于江岸区后湖区域,不到半小时全部底价成交。目前武汉三环线以内可供成片开发的土地已然稀缺,城中村地块大且毗邻闹市,开发价值凸显,加之目前土地市场冷清,城中村地块身价不高,本月成交地块平均楼面地价1896元/㎡,吸引大型房企出手拿地,如美联地产在本次土地拍卖会上连拿两城中村地块,武汉地产集团旗下城开房地产亦拍得一宗城中村地块。


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