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专题研究 / TOPIC RESEARCH

案例分享:城市核心区综合体项目——德国柏林SONY中心

编辑:新葡萄京娱乐app资源中心 发布时间:2012-03-21 点击次数:494

一、项目概述
??? SONY中心(索尼 Center)位于德国柏林波茨坦广场北部的一块三角地上,这里在二战前曾是繁荣的都市学问及交通中心,战后荒废多年,两德统一后重新开发。现在这一带已经成为了柏林新面孔的代表地区, 在这里摩登建筑群与古典城区交互辉映, 令人耳目一新。
??? 2000年6月开张的SONY中心已经成为这里最吸人眼球的标志性建筑,该建筑占地26,400平方米,共由8座建筑组成,其中包括SONY企业欧洲总部、影片媒体中心、写字楼、商业服务、住宅公寓、休闲娱乐设施等,每年能够吸引800 万游客,他们的平均逗留时间为90分钟。在各类物业中,由于其优越的地理位置,以办公和商业为主;办公、商业以及由办公商业混合而成的影片之家分别占50%、18%和 13%,同时,该项目提供了20%的高档住宅。
??? SONY中心的中部修建了一个面积4,000平米、顶部为遮阳蓬的广场。那里光线充足,四周环绕着饭店、咖啡店、商店和娱乐场所,广场中央还设有喷泉和植被,为人们举办学问活动和朋友聚会提供了方便的场所。在2006年国际足联世界杯足球赛期间,该中心还设置了大型电视屏幕,为坐在中央开放空间的观众播放比赛。免费 Wi-Fi 连接可供所有游客使用。
??? 2008年2月SONY企业以低于6 亿欧元的价格出售了柏林SONY中心。 目前SONY中心的新主人是由三家投资人(摩根-斯坦利、Corpus Sireo和 John Buck Company)共同投资的不动产基金。该基金由摩根-斯坦利(Morgan Stanley)管理。

二、建筑与空间设计
??? 这个总投资为7.5亿欧元的城市综合体项目由美国建筑师赫尔穆特?雅恩(Helmut Jahn)设计。其设计方案采取了整齐划一的欧洲传统街块形式。他们以小的方块建筑为城市建设的基本单元,充分满足了居住、商场、企业集团驻地以及音乐厅、剧院的多层次需求。
??? SONY中心群体紧凑,特色鲜明,着力强调整体建筑形象,并且特别富于现代感与技术感,充满崭新的时代气息。它的建筑设计理念相当前卫,几栋风格各异的大型玻璃建筑围成一个小广场,一个巨大的圆形穹顶在空中将它们联系称为一个整体,远望去仿佛一个飞碟落在建筑上一样,尤其在晚上,彩灯变换,使这里多了一份神秘感。
??? SONY中心由七栋较为独立的建筑围合而成,以一个椭圆形的中心广场为核心,向四周的城市街道辐射出一系列收放有致的步行街。除了靠近莱比锡广场的一座26层的办公楼外,其他建筑多在10层左右。建筑通过有效的路径组织和内外交融的动态空间的序列安排,强化了公共空间的连续性和整体感,为柏林市民提供了一个全景式的视觉体验。裙楼围合的中心广场具有良好的内向封闭性,广场上空悬挂着一个极具视觉美感的张拉膜屋顶,形成了一个戏剧化的城市“灰空间”。按照建筑师赫尔穆特?雅恩(Helmut Jahn)的设计构思,是为了脱离现代都市的喧嚣与嘈杂,为市民提供一片安静的“绿洲”。

三、景观设计
??? SONY中心的精华在于其公共空间的丰富多彩和人性化的尺度与亲切的气氛。中心丰富的室内外空间转化和神秘的景观变化是景观设计师彼得?沃克(Peter Walker)用简单的植物种植和一些工业材料如不锈钢和玻璃以简单、重复的形式来塑造的。在这里,人们在转换空间时就能看到不同的景观。环境中材料的使用与建筑相呼应,细部体现为玻璃、金属材料、石材和植物的巧妙组合和衔接,在不同的区域种植了不同的植物,如椴树、白桦、杨树等,这些都是当地的乡土树种。
??? 中心广场是环境中最精彩的区域,这里,彼得?沃克(Peter Walker)采用了重复构图形式的三维空间概念。 建筑的首层和地下层之间是一个半月形花坛, 与半月形图案相交的,是一个圆形的水池,水池大部分位于广场上,一部分悬在地下采光窗上,成为建筑地下层透明的屋檐。在楼下影片媒体中心的酒吧里可以欣赏到水池带来的奇妙的光影变化。
??? SONY中心的整体设计简约、干净、利落、巧妙,如同德国以及其他欧洲国家给人的印象一样,严谨但不古板,谦虚内敛又不乏亲切之感。

四、商业规划
??? SONY中心作为柏林核心区的综合体项目,包括办公、零售、娱乐、居住等多种功能。从业态配比与布局看,SONY中心娱乐型商业成为整个商业体的主要组成部分,也是SONY中心概念的关键部分。娱乐占整个项目商业部分的 68%,其中未包括影片之家内所包含的娱乐部分,而零售只占32%。

??? 项目分析
??? ·处于柏林核心区的综合体项目,交通较为便利;
??? ·地处商业核心区的写字楼由于企业集团的进驻,圈定了高端办公人群,为项目凝聚了高端商务氛围;
??? ·在全国拥有最多的 2D 和 3D 英文原版影片种类的 CineStar Original / EVENT Cinema 和 Legoland Discovery Centre——游乐场给项目增添了不少娱乐色彩;
??? ·广场中央有喷泉和植被,并且布置了很多咖啡座,为访客提供了一个交流和休闲的平台;
??? ·中心广场的标志性屋顶,形成了该项目的象征,使其在竞争中脱颖而出,成为吸引商户和个人消费者的著名目的地,也是一个游客旅游观光的好去处;
??? ·SONY中心的建设充分考量了土地各使用功能的市场竞争状况,由于周边区域零售功能日趋饱和, 限制了SONY中心的零售使用面积, 而将娱乐作为商业部分的主导,极大地扩大了SONY中心的辐射能力;
??? ·SONY中心选择合适的物业形态混合开发,并将各个部分有机地组合在一起,成功地加强了各物业形态的经营。

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