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市场月报 / WEEKLY MARKET

2012年3月市场月报(3月1日-3月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2012-04-11 点击次数:464

一、宏观形势分析
??? 1、住宅宏观调控政策
??? 1)发改委:今年将完善首套房贷款优惠政策
??? 发改委副秘书长、资讯发言人李朴民表示,今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策,支撑居民的合理购房需求。此外,还要完善股份制企业特别是上市企业分红制度。

??? 2)决策层对房产税形成基本共识
??? 国务院批转的国家发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确,今年要加快财税体制改革,适时扩大房产税试点范围。继此前湖北、湖南成为试点热门选择后,广州与深圳又传出可能“接棒”——两湖与广深代表了“二三线城市”和“一线城市”。
??? 财政部财政科学研究所所长贾康表示,当决策层对房产税形成基本共识,才是开展第二轮试点的必备条件。房产税并非以征税为目的,而是用以发挥市场的杠杆作用,减少地方政府对土地财政的过度依赖。

??? 3)姜伟新:房调不会再出新招
??? 住建部部长姜伟新8日表示,“楼市调控不会再出新招,但也绝对不会放松”,限购令短期内不会有所微调和放松。姜伟新表示,按照现在的房价分析,特别是七、八个大城市的房价,如果继续上涨下去,未来的房地产泡沫将很难处理。一旦泡沫破灭,对整个经济甚至对社会的影响都是非常大的。所以现在相关部门下定决心,让房价降下来,肯定不能像之前那样,一年百分之十几甚至百分之二十几的涨幅。

??? 4)房调从紧基调坚持——表述有新意
??? 国务院总理温家宝14日在记者会上表示,合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。现阶段房价还远远没有回到合理价位。因此,调控不能放松。如果放松,将前功尽弃,且会造成房地产市场的混乱,不利于房地产长期健康和稳定发展。
??? 对于调控压力,温家宝坦言,之前调控政策一直不见成效,引起了社会群众的强烈反感,主要是由于房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策,涉及到中央和地方的利益关系,特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房企利益,改革阻力相当之大。
??? 对于调控成效,温家宝认为当前的调控还是有所进展的。首先是调控的决心坚定而不动摇;其次,调控抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题,采取了有针对性的政策措施。
??? 对中国未来居住方向,温家宝认为,中国处在工业化和城镇化阶段,对住房的需求是刚性的,而且将会是持续的。住有其居,并不意味着住者有其屋。从方向上看,应该鼓励更多的人租房。
??? 解读:总理的表态让房企高管心理预期达到极限。从市场影响看,受此影响当天地产股直线下跌。不过,总理有关房调阶段性成果和房地产消费观念的言论,让给市场新思考空间。

??? 2、金融政策
??? 1)货币政策预调微调开始
??? 温家宝总理日前在广西等地调研时表示,要根据形势变化尽快出台预调微调措施,同时做好政策准备,留有相应的政策空间。
??? 在货币政策方面,温家宝指出,要兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险,“有针对性地适时适度调节”。
??? 同时值得关注的是,温总理要求,坚定不移地扩大消费需求,保持适度的投资规模,提高投资质量和效益,确保国家重大在建续建项目资金需求,有序推进“十二五”规划重大项目上的按期实施,尽快启动一批事关全局、带动作用强的重大项目。
??? 温家宝总理同时指出,要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。积极推进保障性安居工程建设,拓宽融资渠道,保障用地供应,提高设计水平,保证工程质量。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度,确保保障性住房建设可持续。
??? 与之对应的是,央行货币政策委员会首季度例会已经释放出预调微调信号。会议时隔一年后首次指出,下一阶段要综合运用多种货币政策工具,“引导货币信贷平稳适度增长。”这一表述与去年四季度例会的表述有明显变化。

??? 3、重大城市建设工程
??? 1)武汉市5年内将建38个商场,新建九大商圈
??? 相关调查报告显示,未来5年武汉将有38个规模在3万平方米以上的优质商场落成使用,总面积约332万平方米。
??? 上述新商场,除了武广、江汉路、中南、徐东、街道口、光谷等新老商圈有一定体量外,大部分集中在后湖、菱角湖、王家墩、江汉区沿江片、武昌滨江、杨春湖、首义、南湖,四新等9个新兴商圈。
??? 统计显示,目前武汉市内的优质商场,主要仍以本地开发商建设为主,比例约占59%。与此同时,受益于强劲的消费能力和武汉经济发展,外来房企携资本和供应链优势争相进驻武汉。万达、绿地等国内房企的商业项目占比约29%,新世界、瑞安、和记黄埔等外资房企近年来的商业项目占比约12%。

??? 2)后湖公园即将开建,总建筑面积1.5万平方米
??? 居住了近20万人口的后湖地区,即将建设一座集休闲娱乐与体育建设为一体的大型公园。
??? 据悉,后湖地区人口日益密集,但周边缺少公园等休闲场所。为满足居民对休闲娱乐与体育运动的需求,根据规划,武汉地产集团拟于建设大道延长线以东、幸福二路以北建设武汉市后湖公园项目,目前后湖公园已经进入环评阶段。
??? 据先容,后湖公园总建筑面积1.5万平方米,除了公园绿地,还将建设网球场、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、台球场等,配套停车位260个,绿地率约65%。
??? 后湖公园也是武汉市少有的将体育设施与生态资源组合的项目,既能改善周边居民的居住环境,也可以满足居民家门口开展体育锻炼的需要。
??? 作为武汉居住新城之一的后湖新城,目前已经建成百步亭花园、同安花园等多个大型社区,还有60万平方米的大型综合体项目、武汉最大的公租房小区等项目在建,预计未来后湖地区常住人口可以达到百万人。

二、武汉楼市概述
??? 1.全市成交量分析
??? 1)3月楼市销量环比增长5成以上
??? 3月,全市商品住房成交11372套、成交面积110.37万㎡,环比分别增长54.38%、57.30%;同比分别增长11.74%、3.26%;为今年首度破万。3月,市场推盘量大幅增加,全市累计开盘量达34个,接近2月推盘量的5倍,市场新增供应明显放量。相较而言,1、2月延缓推盘,多以存量房去化为主,使得部分购房需求延后释放,助推了3月成交量的增长。此外,项目的大力促销、首套房利率回调等,亦一定程度推进了市场需求的放量。但不可忽视的是,楼市调控对市场的影响仍然存在,相比2011年同期,今年1季度成交套数、面积同比分别减少6%、11%。

??? 2)洪山、青山、黄陂三区蝉联成交套数前三甲
??? 3月,销量最高的是洪山区,成交2528套、24.89万㎡,其次是青山区,成交1205套、8.80万㎡;但保障房在这两区内都占到了一定成交比例,分别为33%、76%。黄陂区成交1195套、11.20万㎡,位列第三,其余各区销量均在千套、十万方以内。

??? 3)全市13区销量环比增长
??? 与上月相比,全市13区销量均环比增长,增幅为17%-165%。其中,洪山、经济技术、东湖高新、蔡甸等4区销量出现成倍增长,武昌、江汉等中心城区成交增幅也较大,分别为64%、57.69%;3月以来,市场推盘量的增加、部分项目价格的实质性下调促销、中小户型迎合刚性需求等是本月成交量明显增加的主要原因。
??? 销量减少的2区为硚口区、汉南区,硚口区主要由经适房备案减少引起,汉南区则由于市场新增供应缺乏导致。

??? 2.全市价格分析
??? 1)3月均价持续下调,降幅放缓
??? 3月,全市商品住房整体均价为6315元/㎡,环比下跌0.19%,同比下跌1.86%。住宅均价同环比呈持续下降趋势,但相较而言,本月均价同环比跌幅分别减少1.66%、0.21%,整体相对放缓。随着市场推盘量回升,中端项目新增供应增长,一定程度促进市场均价的稳定。统计数据显示,7000-10000元产品成交占比为32%,比上月提升5%,为本月市场成交占比最高的产品。

??? 2)全市仅武昌区均价过万元
??? 本月,武昌、江岸、江汉三区仍稳居均价前三甲。随着楼盘促销的推进,前三甲区域均价分别环比下跌5%、8%、2%。仅武昌区均价过万元。硚口区本月跃居第四位,主要由于保障房备案减少推进区域均价上涨。随后为汉阳、东湖高新两区,位列第五、六位。其余区域均价则均不足7000元/㎡。

??? 3)8区域均价环比下调
??? 从区域的表现看,本月8区市场均价环比下跌,相比上月减少2个。其中,洪山、东西湖、江岸区因经适房备案占比提升导致均价下跌相对明显外,其余7区均价下跌幅度在6%以内。7区市场均价环比上涨,涨幅相对明显的硚口、青山区,主要受经适房备案占比下降引起,江夏区则因别墅项目备案提升引起,其余4区均价涨幅在5%以内。整体来看,剔除保障房影响外,区域涨跌幅整体不大。

??? 3.不同面积段产品成交分析
??? 1)小户型成交萎缩,中大户型成交占比提升
??? 3月, 90-120㎡及120-140㎡户型成交占比分别提升5%、0.5%;而90㎡以下及140㎡以上户型成交占比则分别回落5%、0.3%。
??? 面对着持续深入的限购限贷政策,一步到位的置业观念逐步影响置业选择。100㎡左右小三房、四房更受购房者的青睐。从市场情况看,本月开盘的项目市场监测结果显示,中等户型产品相对于小户型普遍去化较好。此外, 经历观望期的改善型需求也在价格松动推动下积极入市,进一步推进了这类户型的成交。

??? 2)12区90-120㎡户型成交占比提升
??? 90-120㎡户型在全市12区中成交占比均有所提升。在洪山、汉阳两区提升最为明显,占比环比分别增长18%、11%。主要由于区域内项目如保利心语、万科金色城市、保利中央公馆、广电兰亭都荟本月内加推,主打90㎡以上紧凑的小三房户型,并受到购房者青睐。

??? 4.不同价格段产品成交分析
??? 1)7000 -10000 元/㎡价格段产品本月成交占比最高,为32%
??? 3月,7000-10000元/㎡价格段产品成交占比最高,为32%,其次为4000 元以下价格段产品,成交占比为28%,其余价格段产品成交占比均不足20%。各类价格段中,4000-5700元/㎡和7000 -10000 元/㎡价格段产品成交占比环比分别增长3%、5%,在市场促销推动下,中低端价位产品去化整体良好。

??? 2)四区7000 -10000 元/㎡价格段产品成交占比超过5成
??? 3月,7000 -10000 元/㎡价格段产品成交占比为32%,为市场成交主力。这类产品在以下4区成交占比较高,均超过5成:武昌区(50%)、硚口区(54%)、江汉区(62%)、汉阳区(82%)。

三、全市成交排行分析
??? 备案套数TOP20项目多集中于中心城区,7000-10000元产品占比一半
??? 3月,全市备案套数前20强项目来自全市11个区域,其中中心城区有13个,远城区有5个,东湖高新、经济技术区各1个。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交2940套,成交面积27.75万㎡,环比分别增长33%、32%;成交均价7147元/㎡,环比上涨5%。
??? 均价万元以上项目仅保利香槟国际1个项目。均价7000元以上项目11个,累计备案1650套,占比20强总销量的56%。

四、本月开盘项目成交情况分析
??? 3月,全市共计有34个项目加推或开盘,接近2月推盘量的5倍,我司监测了其中20个项目。整体来看,3月项目开盘平均去化率比上月有所提升。3月项目开盘平均去化率为53%,比上月提升了13%。开发企业瞄准刚需置业群体集中推售,面积适中、定价合理,推高了本月整体去化率。

五、土地篇
??? 1、本月成交地块信息一览
??? 2012年3月,武汉市土地市场举办两场拍卖会,招标、挂牌各一场。共推出土地17宗,其中4宗地块延期。共成交地块13宗,面积约82.15万方(合1232.30亩),可建规模约267.07万方,平均楼面地价1903.4元/㎡。
??? 与上月相比,土地市场量增价稳。成交地块规划净用地面积、可建规模环比增长11.57%、6.70%,成交总价环比上涨7.12%;楼面地价与上月基本持平,环比涨幅仅为0.41%。与去年同期相比,土地市场量价齐跌,成交地块规划净用地面积同比减少37.22%,楼面地价同比下跌7.01%。


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