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“中国社区头铺·百街茂”唯论:买人口是永世财

编辑:房地内参 www.banq.cn 发布时间:2012-04-20 点击次数:427

导读:
■中部核心城崛起,最大体量街区商业首发
■区域价值
一、中中国:经济版图中心,交通最便利
二、超越深圳的都市化:武汉租金上涨,指日可待!
三、商物黄金十年:内需时代来临,中心城市看旺
四、“社区商业看内地!”
五、武汉版“梅林一村”:最成功的社区商业典范!
■项目价值
一、武汉第一社区缔造者:15年历程,雄厚实力坐镇
二、中国最大社区商业:20余万方的超大体量,全国罕见!
三、人口是最大资本:30万固定消费人群,相当于一个县城!
四、新桥梁轨道经济体,缔造区域商业新核心!
??? 1、轨道、地铁、二七长江大桥:桥岸经济发酵
??? 2、“百步亭商业区”将快速崛起!
??? 3、周边项目新增约5—10个,人口基数逐步壮大
五、投资回报:成熟孕育,即买即赚
■产品优势
一、“大社区组团式”:六大商业街区+两大型商业单体
二、百步亭社区商业街发展模式评估
??? 1、创新第四代主题商业街,引领城市商业变革
??? 2、价值重整,商业占位
??? 3、武汉第一社区商业街:纯街铺,全首层!
■百步亭?百街茂:武汉“现金奶牛”第一街!

正文:
■中部核心城崛起,最大体量街区商业首发
??? 近年,随产业转移、高铁贯通、商业带旺,中部特大城市、全国地理中心武汉的后发崛起之力,引起全国关注。武汉位于全国高铁网最中心的位置,航空线基本在1500公里之内覆盖全国,高铁线基本在1000公里覆盖中国主要经济城市,占据得天独厚的交通优势。
同时,作为全国经济版图中心,在沿海成本高企,企业向内地迁移的背景下,对于GDP已过五千亿大关的武汉,其中心城市价值,在郑州、长沙、武昌等中部城市中受益最大。由此,武汉系统性优势,随高铁时代来临、产业转移发酵,逐步凸显,迎来了最好的发展时机。
??? 如此,在面对武汉最大体量社区商业【百步亭·百街茂】的面世下,有了足够的背景基础。百步亭花园地处武汉市江岸后湖新区,城市中环线内,是武汉市规模最大的住宅项目之一,规划建成占地7平方公里、450万㎡商住建面、入住30万人的一个集人文休闲居住区、副市级商业金融中心、城市公园为主导功能的现代化居住新城。
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■区域价值
一、中中国:经济版图中心,交通最便利
??? 武汉作为中国经济版图中心,是一个中中国。到每个地方的半径不超过1500公里,航空半径比较好,高铁半径覆盖全国,高速半径基本上覆盖也比较好,水路的半径从武汉下游走出海也很方便,所以内陆城市里面只有武汉有重型造船厂。
??? 更重要是,武汉自史就是一个四通五达的商贸城市,历史上是以服务业为主的城市。而以服务业为主的城市,随城市化发展进程的加速,对商业的依赖性越来越强。
??? 业界有关库兹涅茨曲线和商业地产的关系,是指人口对等之前,收入差距是不断扩大的过程,收入差距越扩大房地产商品房、住宅价格会快速的上涨;中心点之后是收入差距不断缩小的过程,缩小以后住宅的价格开始比较平稳,但是租金开始上涨。
??? 就算你的收入增加了,但是具备买房实力的人并不一定会同步增加,但是对付租金的能力就增加了,消费的动力就增加了,所以住宅、商品租金上涨的速度,在如今人均收入增加的背景下,将超乎想象。
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二、超越深圳的都市化:武汉租金上涨,指日可待!
??? 事实上,武汉的骨子里比深圳更加都市化,深圳人均财富要比武汉高两倍左右,但武汉人均零售额却超过深圳,足可见武汉都市化水平之高。武汉历史上就是一个大都市,有钱就花这就是都市人的秉性。
??? 所以在相对整体的经济水平没有到一定位置的时候过早有服务化,所以武汉库兹涅茨曲线表现会滞后于一线城市三年左右的时间,武汉会出现租金开始上涨比较利害。
??? 现在是2012年,深圳、北京、上海、广州、成都出现了租金上涨,武汉最迟会在2015年出现租金翻番上涨的情况,这是库兹涅茨曲线导致的必然结果。
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三、商物黄金十年:内需时代来临,中心城市看旺
??? 从2000年到2010年,行业内有句话,“这是住宅的黄金十年”。而接下来的10年,或许是“商物黄金十年”(商物等于商铺加商办),而这主要是由于内需时代的来临。中国要做大内需经济,内需经济要把货不是卖到国外去,是卖给自己人,由此,服务业在提升,普通职员收入要上涨。
??? 内需经济最大的不同就是普通员工收入在涨,但即使是上涨买房也是有困难的,但不影响的是,租房能力提高,消费能力提高,商铺的生意就会好做;商铺生意好做,又再次推升租金上涨,就是个简单的逻辑。
??? 内需时代东西自己做,自己消费。而消费又不可能在空气里消费,只能注入到写字楼或商铺里,所以内需时代来临,商铺意义就凸显了。
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四、“社区商业看内地!”
??? 而商铺有两种,一种是街区商铺,一种商圈商铺。商圈商铺因有卓越的体验感、奢华的档次感,成为吸引人潮的关键。但却对城市的整体经济水平、人口消费层级等有较高要求。而街区商铺,由于针对生活实际需求,只要有稳定的客群、人流,发展相对更容易。
??? 一般而言,一线城市商圈商业发展更好,更适合投资,而二、三线城市更适合街区商业。例如,一瓶矿泉水,在武汉买和在深圳买,价格是一样的。社区商业除非是特型的,如果它销售的是快速流通品,而快流品全国统一价,二、三线城市租价更便宜,人工更便宜,回报率自然更高一点。
??? 因此,社区铺应到二、三线城市去找,社区铺深圳不如内地的中心城市就是这个道理。而这是【百步亭·百街茂】一个重要的理论基础。
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五、武汉版“梅林一村”:最成功的社区商业典范!
??? 事实上,相比商圈商业,街区商业还有许多优势。例如,社区商业比商圈稳定、持续。由于街区商业直接对应居住人群,只要有稳定的人口基础,且住区相对封闭,自成一体,那么,对于将区域人口留在区域内消费有很大帮助,相对来说,考虑到交通等因素,留在区域内消费更划算。
??? 同时,随小区建设,规模壮大,居住门槛逐步提高,人群层级置换及提升,可保证区域消费能力的提升,这样一来,对于社区商业也是一个有力巩固,而流动性较强的商圈商业在这点上,则不及社区商业稳定。
??? 若小区已有一定年限,相当成熟,氛围浓郁,居民层级基本稳定,对于街区商业有更持续的消费力支撑。综合这几点,社区商业的内地中心城市的发展机遇很大。深圳最成功的社区商业典范——梅林一村,正是如此!
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■项目价值
一、武汉第一社区缔造者:15年历程,雄厚实力坐镇
??? 百步亭集团在武汉市场拥有良好的市场认知,在湖北房地产界以及全国房地产界都有较高的知名度。百步亭花园作为武汉第一大社区已成为大型居住区的代名词,具有非常深厚的品牌积累。
??? 百步亭花园作为中国人居环境范例社区,在武汉地产界享有盛誉,并以社区先进学问建设和稳扎稳打的开发策略赢得了众多业主的赞誉。经历15载时光,从“安居苑”到“怡康苑”,从“百步龙庭”到“现代城”,每一个项目的开发建设都成为市场关注的焦点。
??? 2012年,百步亭花园迎来了真正意义上的商业元年,经过15年的厚实发展与精心培育,汇集二十万方超大体量商业街区【百步亭·百街茂】,已具有深厚的品牌积淀和市场口碑。
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二、中国最大社区商业:20余万方的超大体量,全国罕见!
??? 项目独创街区式商业模式,以大组团开发配合概念性商业,共有20余万方的武汉最大体量的社区商业,事实上,也是中国最大的街区商业。
??? 纵观北京、上海、广州,20余万方的街区商业,十分罕见。而大体量是保证小区自成一体、独立、相对封闭的优势基础,有利于社区商业发展。同时,能保证区域层级稳定、消费力更持续。
??? 而20余万方的街区体量,成行成势,无不是未来财富效应集中发力的保证。而这一切,正是在项目450万㎡商住庞大体量的支撑下,才得已缔造的。
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三、人口是最大资本:30万固定消费人群,相当于一个县城!
??? 更为震撼是,由于项目体量庞大,因此拥有30万固定消费人群,让项目“中国社区商业示范街”名副其实。而30万周边消费人群,每人平均每天消费20元,则每年共有21.9亿元的消费额。
??? 则20万商业,平均每平米每年的固定收益额为1.1万元,一个30平米的商铺每年的销售额为33万元。
??? 而事实上,30万的消费人群,几近一个县城小城,如此庞大的人群基础,是街区商业最大的资本。如果说,其他街区商业存在规模、人口差异,但对于已有450万体量、30万人群基础的【百步亭·百街茂】而言,未来的发展前景,不可估量!
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四、新桥梁轨道经济体,缔造区域商业新核心!
??? 1、轨道、地铁、二七长江大桥:桥岸经济发酵
??? 项目毗邻地铁三号线与轻轨一号线,同时紧靠二七长江大桥,与建设大道延长线后湖大道相邻,区域交通十分发达。区域的交通为后续商业的经营与发展既提供了便利,又增加了流动人口的数量;
??? 其中,轻轨1号线及二七长江大桥通车大大缩短城市时空距离,更带来的区域土地价值飞速上涨,区域商业地产发展迎来全所未有的重大利好,桥岸经济效应下,二七后湖片作为城市级商业中心之一的正在形成。
??? 2、“百步亭商业区”将快速崛起!
??? 武汉走向多极商业中心发展的趋势。在江岸区十二五规划文件中,将百步亭片区纳入了江岸区九大主题片区的规划之中。从百步亭的地理环境来看,其优势的地理位和交通枢纽位置,链接了二七和后湖片区,成为了区域核心枢纽。
??? 以社区内30余万固定消费人群为主要诉求点,依靠政府对片区规划的强力支撑经过商业重整之后,在汉口片区内,“百步亭商业区”必将成为继江汉路商圈,武广商圈之后,即将快速崛起的又一大型商业区。
??? 3、周边项目新增约5—10个,人口基数逐步壮大
??? 目前周边的地块开发均是围绕百步亭项目为中心,向四周进行开发拓展。近两年来,周边项目新增约5—10个,片区的居住人口在不断上升,也为片区的商业增加了更大的消费力。
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五、投资回报:成熟孕育,即买即赚
??? 基于经济形势与投资市场的不确定性,投资者更关注的投资回报的稳健性。百步亭项目消费人群庞大且稳定,商铺运营成熟收益稳定,是投资者的不二选择。
??? 1、稳定性是项目最大的特质,稳健型投资回报的特点在于项目能够给投资者源源不断的现金流。
??? 2、绝大多数商铺已经运营了3—10年左右,有着固定的人群及消费群体,有较为良好的经营环境,不用经历商铺的培育期,即买即经营;
??? 3、项目中绝大多数商铺经营良久,有稳定的租户,在投资方面,经营成熟度高,降低了投资商铺环节中无经营户的风险,即买即收益。

■产品优势
一、“大社区组团式”:六大商业街区+两大型商业单体
??? 项目开发模式为“大社区组团式”开发模式,由六大商业街区、两个大型商业单体组合而成,有住宅、街铺、购物中心、写字楼、酒店、公园等多种物业形态。项目各个组团互相支撑,能够有效的互通有无可以有效串联整个项目的商业,盘活项目的整体商业氛围。
??? 项目所推社区商业均为住宅底商,且约95%以上商铺为一楼街铺,经过多年的招商运营,商业较为繁荣。

二、百步亭社区商业街发展模式评估
??? 1、创新第四代主题商业街,引领城市商业变革
??? 项目商业街区正处于第三代由主力店引导的集中型社区商业街的阶段,伴随着百步亭花园幸福里商业项目与现代城商业项目的正在建设,项目将进入第四代社区商业街发展阶段——主题化开放式社区商业街的发展阶段,业态以大型综合商场、超市作为依托,分主题化设置各个街区的业态,确保每个街区都有充足的人流量。
??? 在满足价值向心力的同时,通过品牌店为价值延伸导向,形成均衡效应,在这一阶段商业的发展速度最快,价值增长率最高,也最易受到投资者的青睐。
??? 2、价值重整,商业占位
??? “第四代商业街模式先行,项目整体价值统领全盘”鉴于本项目商业一直未作宣传,而本次又推出20余万方商业体量,欲达成2012年营销目标,需在2012年根据以上营销总策略来进行推广安排,从区域价值潜力入手,到整体项目价值的建立,在市场上构建完整的价值体系,并获得区域内乃至武汉的高端形象和认同。
??? 3、武汉第一社区商业街:纯街铺,全首层!
??? 百步亭花园有450万方超大体量,有30余万固定消费人群,是其他项目无法比拟的优势。这是中国最大的社区商业项目。同时,多业态、多种商业模式、复合型区域中心的打造模式,也将助一臂之力。如今,项目主力在售的是百步亭?百街茂25—300㎡黄金街铺,为纯街铺,全首层,性价比高!
??? 项目涵盖多个大型商业综合体、商业单体、商业街区、写字楼、商务公寓,各个板块之间有机互动,互相支撑。不稳定的经济形势下,投资最稳健的产品。以30余万固定消费人群,良好的招商成绩,在市场上提出稳健的投资理念,吸引投资者。
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■【百步亭·百街茂】:武汉“现金奶牛”第一街!
??? 综合可见,450万方百步亭花园,30余万固定消费人群,20万方恢弘商业体量,15年悉心经营,无论是规模还是运营的成熟度,【百步亭·百街茂】都开创了武汉社区商业界先河,放眼全国范围也很罕见,百步亭花园的成功开发,百步亭花园社区商业的成功运营,是武汉社区商业开发领域不可超越的标杆。
??? 对于投资者而言,在长期持续的实际零或者极低利率(CPI与利率持平或者高出)的刺激下,在如今市场仍具波动的背景下,货币避难的需求依然非常之高。在这种情况下,流动性高、消费力大的商铺由于具有更好的变现性及租赁性,因此溢价率往往更高。
??? 【百步亭·百街茂】在面积上从10—300㎡的街铺全部覆盖,选择面广,同时可以很好地控制总价,因此可能是逃避零或负利率惩罚的最佳标的物。在业内,房地内参形象地将安全性高,流动性强,能带来持续稳定的现金流的投资品,称之为“现金奶牛”或者“租赁奶牛”。
??? 在当前背景下,15年品牌保证、450万建筑规模、30余万人群资本、20万商业体量,在将地铁效应、城市效应综合起来,或许【百步亭·百街茂】将成为武汉街区商业“现金奶牛”项目的典范,值得期待!


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