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市场月报 / WEEKLY MARKET

2012年4月市场月报(4月1日-4月30日)

编辑:信息研究部 发布时间:2012-05-11 点击次数:466

一、宏观环境
1、宏观调控政策
■? 国务院:房地产调控绝不反复

??? 国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议,分析一季度经济形势,研究部署下一阶段经济工作。
??? 会议指出,一季度国内生产总值同比增长8.1%,居民消费价格上涨3.8%。总的看,我国经济的基本面是好的,经济增速处于合理区间;经济发展具备很大潜力,宏观调控政策具有较大回旋余地。
??? 会议指出,加强总需求管理,及时预调微调,进一步提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。货币政策兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险,更加注重满足实体经济发展的合理资金需要。
??? 既要坚定不移地扩大消费需求,也要保持适度的投资规模,提高投资质量和效益。
??? 同时,坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设,完善公租房、廉租房的配套设施。
??? 解读:“宏观调控政策具有较大回旋余地”和“更加注重满足实体经济发展的合理资金需要”显示在宏调和货币政策领域适度放松的力度会加强。“坚持房地产调控政策不动摇”并不等于政策一成不变,但房地产宏调上的名义回暖等有待时间。
■? 武汉对商业设施建设首次划出禁建区
??? 4月23日,武汉市政府常务会原则通过商业设施空间布局规划,首次对商业布点划出“红线”,以减小商业无序布点对交通和市容的影响。武汉将对商业设施建设实施“二禁、三限”。即禁止在快速路、主干道路口(路口相交点向外120米)建设商业设施;禁止临快速路、主干路新建扩建住宅底层商业用房。

2、金融政策
■? 武汉公积金买房最低首付两成
??? 武汉新近对用公积金贷款购买首套住房的贷款人放宽了贷款额度,最高可以申请到八成的贷款,只需支付两成首付,刚性需求者就可以轻松买房。
??? 据了解,凡在武汉住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工,在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。按照规定,借款人单方正常缴存公积金,贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。
??? 单方缴存的职工购买首套住房,包括一手房、二手房,且住房面积不超过90平方米,额度上限上升至80%,最高不超过60万元。而在调整前,必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款。与此同时,原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35%也调整至45%。
??? 链接:多城市上调公积金贷款上限
??? 呼和浩特:单身职工贷款额度由30万元提高到40万元,双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万元。
??? 江西南昌:在市城区购房的,贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元,对购买普通住房的双职工缴存户,最高额度也上调至60万元。
??? 蚌埠市:职工夫妻公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元;购买二手住房及在市辖三县购买住房的,公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元。
??? 新疆克拉玛依:个人在公积金中心的最高贷款上限由50万元增加到70万元。
??? 滨州:将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万/15年提高至30万/20年。
??? 郑州:公积金贷款最高额度上调5万元,市民最多可以贷款45万元。
??? 信阳:住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。
??? 解读:公积金购房首付款最低两成,大大减轻了刚性需求者的购房压力。同时传达出政府精准微调信号楼市调控针对首套住房刚性需求的定向宽松政策取向明
■? 多家银行内部叫停房地产开发贷
??? 建行近期已向全国38家分行下发文件,规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。同时,开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行,应严格控制新增贷款投放。
??? 今年建行开发贷款的全年增速不得高于10%,其中住宅类开发项目贷款新增占比不得低于80%。普通住宅开发贷款和普通商业用房开发贷款期限不超过3年;自营性商用物业开发贷款一般不得超过5年。
??? 招商银行总行企业银行部一位人士表示,早在4月12日,招行以总行文件方式通知下辖各分行,对总额3000万元以上、涉及房地产开发的各类贷款,一律暂停。其文件中明确列举道:所谓开发贷,包括住宅地产、商业地产以及此前一度风行的大批量按揭贷款。
??? 据招行总行人士了解,4月中旬以来,中行、农行、民生银行、华夏银行、兴业银行5家银行,也在内部叫停了房地产开发贷。

3、重大城市建设工程
■? 长江大道正式动工
??? 投资189亿元的武汉市第二条景观大道长江大道于4月26日正式开工,计划3年完成总体工程。长江大道长29.7公里,起于三环线常青路立交,止于三环线珞喻东路立交,途经常青路、青年路、武胜路、江汉桥、鹦鹉大道、龟山南路、长江大桥、武珞路、珞喻路和珞喻东路。
??? 长江大道是我市第一条贯穿三镇的城市主干道,串联武汉主要的商业区、学问旅游区和山水资源,可精彩展示“江城的城市年轮”。
■? 2015年末武汉基本建成国家物流中心
??? 武汉首部《现代物流业发展“十二五”规划》出炉,获市政府常务会议原则通过,目标是到2015年末基本建成国家物流中心,标志着武汉现代物流业将步入“快车道”。 欲借助中心城区中央商务圈的人才、资金、信息、技术等优势,依托江岸丹水池地区、江汉中央商务区、硚口古田地区、汉阳王家湾地区、武昌总部经济聚集区、青山工人村工业园、洪山商务总部聚集区等建设物流总部基地。
■? 武汉将建华中最大电商分拨中心
??? 武汉作为国家门户枢纽、国家中心的交通优势,吸引众多企业将区域物流中心落户,境外物流企业也纷纷抢滩。目前已纳入项目库的各区(开发区)“十二五”期间续建、新建和策划的物流项目共有173个,计划投资总额上千亿元。电子商务物流产业作为武汉现代服务业”十二五“规划重点发展产业,将依托顺丰快递东西湖全国陆运中心等项目,与京东商城、当当、卓越AMAZON等大型电子商务企业,及UPS、DHL、TNT、申通、圆通等国内外大型快递企业,重点规划东西湖电子商务与快递聚居区、硚口电子商务物流中心,形成华中最大、全国最主要的电子商务分拨中心和快件分拨基地。
■? 东湖学问产业示范区概念规划出炉
??? 18日,东湖学问产业示范区概念规划首次亮相。东湖学问产业示范区包括沙湖东岸、东湖西岸地区,北至徐东大街,南至中山北路白鹭街,面积18平方公里。打造五大学问板块东湖西岸学问旅游区、沙湖东岸学问商贸与展示区、武重学问体验区、楚河汉街学问演艺区以及黄鹂路学问创意与营销区。
■? 欢乐大道(中北路延长线)28日通车
??? 欢乐大道起于二环线红庙立交东侧,止于三环线青化立交西侧,总长4770米。主线全程高架,双向6车道;地面辅道为双向6车道。高架桥在欢乐谷门前、工业二路附近,各设有一对上下桥匝道。
??? 欢乐大道通车后,从岳家嘴至武汉火车站仅需8分钟左右。由于二环线梨园下穿通道尚未建成,街道口、水果湖方向车辆,须经东湖路、徐东大街,在岳家嘴立交右转前往。

二、武汉楼市概述
1、全市成交分析
??? 1)4月楼市成交持续破万,环比小幅减少8%
??? 4月,全市商品住房成交10450套、成交面积102.94万㎡,环比分别减少8.11%、6.73%;同比分别增长52.31%、45.60%。4月适逢清明及“五一”两个假期,节日期间交易量相对有所下降;此外,4月保障房、还建房备案也有所降低,环比上月减少20%。多方因素一定程度拉低楼市整体销量。但连续两月万套以上的销量,均高于去年同期水平,基本实现了“金三银四”。对于同比约50%的增幅,主要是由于去年2月底“限购令”的出台,对楼市冲击较大,4月成交量骤降,销量不足7000套,整体基数较低,使得同比增幅尤为明显。
??? 2)洪山、江岸两区均过1000套,高居成交冠亚军
??? 4月,洪山区成交量持续稳居首位,成交1970套、19.32万方,区域内南国花郡、金地圣爱米伦等项目加推以及城投瀚城、保利中央公馆等项目集中备案,推进区域成交量;其次是江岸区,成交1199套、11.66万方,除受保障房成交推动外,去化较好的单个楼盘亦为区域整体成交贡献较大,如后湖片区的百步亭现代城项目,4月备案量超过300套,为区域成交主力。黄陂区成交趋稳,本月成交995套,9.51万方,居第三位;东湖高新、汉阳两区,在多个项目推盘作用下,本月成交也相对较好,居第四、五位。当前市场,刚需为主,中心城区受价格限制,整体成交相对偏低,武昌、江汉两区均价均过9000元,区域成交不足700套,其中江汉区仅成交249套,日成交不足9套。
??? 3)全市12区成交量环比下滑
??? 4月,全市仅江岸、汉阳、东湖高新三区成交环比增长,而成交量环比下滑的区域则达到了12个。其中,部分区域受保障房、还建房等备案减少影响,此外,调控不放松,在楼市促销的同时,购房者也更为理性,观望情绪不减。从4月项目开盘动态监测情况看,除极个别新开盘项目以低价开盘销量可过半外,多数老盘加推项目开盘去化仅30%。

2、全市价格分析
??? 1)4月均价环比下滑0.12%,同比六个月以来首度上涨
??? 4月,全市商品住房整体均价为6307元/㎡,环比下跌0.12%,同比上涨1.04%。与上月相比,本月均价环比跌幅持续放缓,同比出现去年10月以来的首度上涨。本月,楼市推新的项目接近40个,且主城区楼盘明显增多,促进了均价的回升。另一方面,去年“限购令”的出台,在冲击成交的同时,市场价格亦受明显影响,去年4月均价达到2011年以来最低,使得今年4月均价同比出现上涨。
??? 2)各区均价均不足万元
??? 随着价格松动的楼盘不断增多,区域均价下探趋势明显。4月,全市无一区域均价过万元。从区域排行看,江汉、武昌两区均价刚过9000元,居前两位;其次为汉阳、东湖高新、硚口三区,均价在7300-7700元范围内;其余各区均价均不足7000元。
??? 3)全市11区均价回落
??? 从环比涨幅看,仅洪山、东湖高新、汉南、江夏四区均价环比上涨,其余11区均出现0.4%-27%不同幅度的下滑。其中,武昌、青山、蔡甸、江岸、硚口等区主要受保障房备案影响,区域均价降幅多超过10%,其余各区降幅多不足5%。江汉、汉阳等中心区项目多以特价房或优惠折扣方式使得部分房源价格小幅下跌,实际整体价格相对持稳,故跌幅在3%以内。均价上涨的四区中,洪山、东湖高新区涨幅分别为10.39%、3.4%,主要因保障房备案减少引起;汉南、江夏两区均价涨幅不足1.5%,整体持稳,区域成交相对不高,主要受单盘成交影响。

3、不同面积段产品成交分析
??? 1)90-120㎡产品去化持续提升
??? 4月,90㎡以下户型成交占比依旧最高,为42.77%,环比小幅减少0.9%;其次为90-120㎡产品,成交占比为38.34%,比上月提升1.03%,并达到2011年以来历史最高峰值。这类产品主推性价比及实用性优势,成为刚需购房群体一步到位的选择。
??? 中大户型的消化速度进一步放缓。4月,120-140㎡及140㎡以上的户型成交占比仍维持低位。受制于总价过高等因素,中大户型产品在刚需主导的市场环境下去化困难。
??? 2)9区90-120㎡户型成交占比提升,且多集中于主城区
??? 4月,全市15区中,9区90-120㎡户型成交占比提升,其中主城区5个,开发区2个。从占比提升幅度看,以汉阳、江汉两中心区最高,分别提升11.24%、5.69%,随着楼盘价格的松动,对于同面积户型产品,在总价允许范围内,购房者更偏向于选择偏城市中心项目。

4、不同价格段产品成交分析
??? 1)5700-7000元/㎡产品成交占比提升3.27%
??? 4月,5700-7000元/㎡、7000-10000元/㎡产品成交占比环比提升,分别为3.27%、0.03%;5700元/㎡以下及10000元/㎡以上的产品成交占比则环比减少。随着刚需群体逐步释放,中端价位产品备案比重逐步加大,并呈现持续增长势头。而万元以上的高端项目去化持续低迷。
??? 2)六区7000 -10000 元/㎡价格段产品成交占比最高
??? 4月,7000 -10000 元/㎡产品成交在全市6区均占主导地位。占比较高的前四区域分别为:汉阳区(78%)、江汉区(63%)、东湖高新区(59%)、硚口区(49%)。万元以上产品成交仅在武昌区最高。

三、全市成交排行分析
??? 备案套数TOP20项目均价不超过万元
??? 4月,全市备案套数前20强项目来自全市9个区域,洪山及东湖高新区累计占到10个,其次是黄陂区,有3个项目上榜,汉阳区有2个,经济技术、江夏、蔡甸、江汉、江岸区各1个。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交2861套,环比减少2.69%;成交面积27.99万㎡,环比增长0.87%;成交均价7083元/㎡,环比下跌0.9%。
??? 备案套数TOP20强项目无一均价过万元。其中,均价8000元以下项目有14个,累计备案1988套,占比20强总销量的69%。

四、本月开盘项目成交情况分析
??? 4月,全市共计有34个项目加推或开盘。我司监测了其中21个项目。整体来看,“金三银四”项目开盘去化基本持平。4月项目开盘平均去化率为55%,比上月提升了2%。3、4月,楼盘定价策略趋于理性,开盘当日平均去化率高于1、2月的30%左右。

五、土地市场分析
??? 2012年4月,武汉市土地市场举办一场挂牌拍卖会。共推出土地19宗,其中5宗地块延期,3宗撤销,共成交地块11宗,面积约59.20万平方米(合888.0亩),可建规模约193.41万方,平均楼面地价1139.75元/㎡。
??? 与上月相比,土地市场量价齐跌。成交地块规划净用地面积、可建规模环比分别减少27.94%、27.58%,成交总价环比下跌56.63%,楼面地价环比下跌40%。与去年同期相比,土地市场价跌量升,成交地块规划净用地面积同比1.8倍增长,楼面地价同比下跌66.49%。本次推售地块多集中于三环外,楼面地价多不足1000元/㎡,整体拉低本月地价。此外,房地产调控持续,楼市库存压力大,房企资金紧张,拿地积极性较低,底价成交持续蔓延。


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