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武汉-南京商业地产扫描

编辑:刘功瑞 发布时间:2012-05-24 点击次数:417

背景:
??? 4.15-4.19,新葡萄京娱乐app一行四人前往苏州、杭州、南京三地前往学习考察。期间重点参观学习了南京市的商业项目。本文是对南京市商业市场与武汉商业市场的一篇对比述说。

正文:
????武汉(或类似于武汉这样的二线城市)的商业如何发展,是模仿复制北上广深还是沿着自己的城市发展轨迹或者规划独自发展?这个问题是我最近以来一直思索的问题。不过,相信大家都有这样的认识,那就是同质化会越来越严重。
??? 本次南京之行,最大的感觉是细节。商业必然会走向多样化和精细化的道路。这一点不用赘言。商业发展的越高级,那么伴随着城市消费人群的需求提高,在细节方面制胜成为了项目或者商业的核心竞争力之一。
??? 当年,南京的市井学问或者说市民学问可谓风情万种。伴随着城市改造,商业的代表之一路边摊逐渐消失。城市变整洁了。但是亲和性也消失了。室外、路边走向室内,走向装修的堂皇,其实缺少的是一种随意性消费。连夫子庙都没有市井学问,那么南京的贩夫走卒何在呢?以上算作前言,算是对武汉市吉庆街的一种缅怀。
??? 所谓贩夫走卒皆有六朝烟水之气,有人说,南京东有紫金山龙蟠,西有石头山虎踞,南有秦淮河,北有玄武湖。刚好凑足了青龙白虎朱雀玄武四相。就一城小格局来说。南京是历代堪舆家眼中王气所钟的福地。但放在中国版图来看。却是九宫八卦中地死门。所以南京至今都比不得北京。此是闲话而已,但就一个社会而言,对于向上(天空)与向下(地下)的追求从未停滞过,所谓量子不可测、空间不可知、宇宙不可问,那么对于地上与地下的利用其实可以反馈一个城市的人群的态度。

??? 地下的探索:
??? 武汉做的较好的地下商业,如今看来只有HAPPY站台,但是,大家应该计算一下,有多少人流量在支撑着HAPPY站台。大家可以做一个假设,假设HAPPY站台门口每天有100万人流量,然后再计算下HAPPY站台内部的人流量,用HAPPY站台的内部人流量除以100万的人流量,计算一下这个人流支撑系数,然后再与别的地下商业的人流支撑系数进行对比,大家就可以发现,其实HAPPY站台之所以兴旺完全是因为江汉路商圈的人流供应。
??? 与南京的时尚莱迪作对比,时尚莱迪地下共有两层,在新街口商圈背街位置。地下二层与地下一层人流量不遑多让。整体业态摒除了HAPPY站台以餐饮环绕零售的樊笼,纯粹以零售业态为主,间杂少量餐饮。在定位、布局、运营之上高出HAPPY站台。说起武汉的地下商业,期待武广新华路地下商业集群的面世。
??? 其次,南京的地铁商业皆为三层武汉地铁在规划之时,皆规划了一层。当以后商业继续发展之时,地下空间再如何拓展呢?

??? 新街口商圈扫描:
??? 一条新街口,看遍南京的繁华。新街口商业集中程度之高超出武汉任何一个商圈。德基广场、金鹰百货、中央商场、时尚莱迪、大洋百货、悦荟广场(原万达广场)、东方商城、新百百货。一个路口汇聚了三家GUCCI两家LV。说起新街口,不禁想起了当年德基与金鹰的口诛笔伐,当然这都是商战佚事了。但是,可以肯定的一点是,德基让南京真正知道了什么是世界一流,就像是去年国广二期开业的时候,国广的人笑着说,国广就是一个筛子,把武汉的富人筛选出来了。目前。德基广场二期正在装修,期待德基二期的璀璨开幕。

??? 规划设计扫描:
??? 说到物业规划,南京不能不提水游城,椭圆形调控设计,避免人流视线死角,以水为主题,水中舞台的运用,将体验式商业真正运用起来,虽然是拷贝,但是拷贝的一样很成功不是吗?汉街在这一点上其实要弱于水游城的!
??? 论起物业规划设计,武汉商业项目其实要优于南京的,奥山世纪广场、光谷世界城、国广二期、宜家英特购物广场放在南京也属一流。南京的商业还以盒子式百货商业为主,开放式购物中心居少,而武汉则不其然,我司提出的STREET MALL概念,其实是一种新的商业规划模式。

??? 南京商业扫描,虽是浮光掠影,但是收获颇多,对于武汉城市商业的发展,南京其实颇多借鉴。只是个人觉得武汉的发展不要以吉庆街此类商业的没落为代价。虽然,在以前一次案例讨论会上,面对一个古老的学问景地重新规划做商业项目,同事们纷纷建议,要保留遗址,传承学问。但是我私下认为,推倒重建未尝不可,因为大家在缔造新的学问,当然这是一种狂妄,但是也是一种审慎。
??? 仅以以上赘言,向各位汇报南京之行。


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