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市场月报 / WEEKLY MARKET

2012年5月市场月报(5月1日-5月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2012-06-14 点击次数:417

一、?宏观形势分析
??? 1、?宏观调控政策
??? 1)?住建部重申:坚持房地产调控政策不动摇
??? 针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道,住房城乡建设部资讯发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题5日强调,坚持房地产市场调控政策不动摇。
??? 这位资讯发言人说,有关城市要严格按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“新国八条”)要求,实行好限购措施。要继续严格实行差别化住房信贷和税收政策。一方面,要在中央统一政策框架内,落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支撑和税收优惠政策;另一方面,要严格实行商业性? 个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策,坚决遏制投机投资性购房需求。
??? 他还表示,住建部将会同有关部门继续密切关注各地实行调控政策的情况,对于地方出台放松抑制不合理购房政策的,将及时予以制止或纠正。
??? 解读:住建部此次表态释放出一个重要信号,即重申楼市调控政策基调:既不加码,也未放松。其中,限购和限贷政策“红线”被再次明确,将成为地方政府微调政策重要约束条款。

??? 2)?温家宝:把稳增长放在更加重要的位置,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策
??? 5月20日,国务院总理温家宝在武汉召开的六省经济形势座谈会上指出,稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策,采取有效措施增加普通商品房供给,继续推进保障性安居工程建设,促进房地产市场平稳健康发展。
??? 值得注意的是,温家宝对于这次楼市调控的表态是在扬州、营口等城市陆续出台放松房地产调控措施的背景下,因此这次讲话被业内解读为:坚持限购为主的调控政策不动摇。

??? 3)?住建部:抑制化解各种不利房地产调控因素
??? 房地产调控两年有余,近来陆续传出一些地方政府放松调控的消息,对此住建部房地产市场市场监管司副司长张小宏今日表示,其将坚定不移加强调控,绝不让调控出现反复,抑制和化解各种不利因素的影响。
??? 张小宏说,目前房地产市场不仅受房地产市场调控政策的影响,也和宏观经济政策特别是货币信贷政策密切相关。随着市场深入调整,目前出现了不少有利于房价合理回归的因素,但也不否认还存在一些不利的因素,包括流动性会不会增加,各方面要求放松调控的呼声也有一定市场。
??? 张小宏称,中央已经多次强调,要坚定不移地加强房地产市场的调控,确保调控政策落到实处,决不让调控出现反复。
??? 4)?武汉个人住房信息系统已建成,6月将全国联网
??? 住建部日前要求全国40城市在6月底前实现联网,其中包括4个直辖市、26个省会城市,以及10个其他重点城市。武汉作为湖北唯一“入网”城市,个人住房信息数据库已经建成,预计在6月底前实现全国联网。
??? 信息联网后,同一权属人在40个不同城市的房产,都将“一查即知”。联网城市的楼市销量、资金流向、房屋空置率等相关因素,也都将纳入住建部的实时监控范围,为房地产调控提供最基础的数据支撑。
??? 解读:个人住房信息全国联网,目的在于使住房信息机制更为完善。至于如何管理、利用这套系统,是否将限购范围扩展至全国,还需要等待政策进一步明确。此举主要是为建立透明的房地产信息体系,加速房产税等政策的落地做准备。同时能够逼出大量存量房,后续市场供应或将出现明显的供过于求的局面。


2、?金融政策
??? 1)?存款准备金率下调0.5个百分点
??? 央行5月12日宣布,从5月18日起,将下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来央行第二次下调存款准备金率。调整后,大型金融机构和中小金融机构将分别实行20%和16.5%的存款准备金率。
??? 解读:此次下调将释放4000亿元的流动性。近期数据显示中国经济增速进一步放缓,下调决定预示政府将政策重心转向促增长。

??? 2)?央行下调一年期存贷款利率0.25个百分点
??? 中国人民银行决定,自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
??? 自同日起:(1)将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍;(2)将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
??? 解读:这是三年来,我国利率的首次下调。在稳增长的大前提下,此次降息旨在刺激消费、促进经济增长。对于房地产行业而言,此举对购房者的利好显而易见,但是对于开发企业而言,在银行控制开发贷的原则下,流进房地产的资金还是会受到控制。
??? 政策延伸:住房和城乡建设部关于调整住房公积金存贷款利率的通知
??? 根据《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》(银发[2012]142号),现就住房公积金存贷款利率调整有关事项通知如下:
??? 一、从2012年6月8日起,下调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点,由0.50%下调至0.40%;上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.25个百分点,由3.10%下调至2.85%。
??? 二、从2012年6月8日起,下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点,由4.90%下调至4.70%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点,由4.45%下调至4.20%。
??? 三、从2012年6月8日起,开展利用住房公积金贷款支撑保障性住房建设试点的城市,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%实行。

3、?重大城市建设工程
??? 1)?武汉地铁4号线二期本月全线开工
??? 继3号线宣布全线开工后,从汉阳黄金口至武昌首义路的武汉轨道交通4号线二期本月将全面开建。
??? 4号线二期工程从汉阳黄金口至武昌首义路,全线长16.9公里,设13个站点,13站依次为首义路站、复兴路站、拦江路站、钟家村站、汉阳火车站站、五里墩站、七里庙站、十里铺站、王家湾站、玫瑰苑站、永安堂站、孟家铺站、黄金口站。
??? 到2014年底,3号线和4号线二期建成通车后,将与地铁2号线相扣,形成武汉地铁“第一环”。

??? 2)?解放大道下延线开建计划工期2年
??? 22日上午,解放大道下延线工程举行开工仪式,其示范段将于今年底完工。
??? 解放大道下延线工程南起解放大道与黄浦路相交处,向北分别与二七路、百步亭路、汉黄路相交后至三环线南湖村立交,沿线下穿京广铁路、武合铁路,与丹水池仓库铁路专用线平交,总长约9.36公里,双向6-8车道,设计车速60公里/小时,项目估算投资11.54亿元,计划工期2年。

??? 3)?武汉首条快速公交走廊本月开工
??? 本月底,武汉首条快速公交(BRT)走廊开工,计划2014年建成。
??? 我市首条BRT走廊一期从武昌火车站附近的静安路到光谷大道,全长10.6公里。这条走廊上近期规划一条BRT专线,从武昌火车站到规划中的流芳火车站,13.2公里。全线有14处BRT站点,按“大站快车”设计:最小站间距630米,最大站间距970米。主要路口灯控信号,优先放行BRT。市规划院先容,13.2公里跑下来,大约26分钟。
??? 远期,这条廊道将延伸为:流芳火车站—雄楚大街—鹦鹉洲长江大桥—月湖桥—硚口路—王家墩商务区—汉口火车站,全长28.5公里。

二、?武汉楼市概述
??? 1.?全市成交量分析
??? 1)?5月新房成交量再度破万
??? 5月,全市商品住房成交10189套、成交面积103.60万㎡,环比分别减少2.50%、增长0.64%;同比分别增长14.73%、15.91%。本月“以价换量”成为市场共识,楼市促销持续,新项目低价入市,老盘加推房源加大优惠调低均价,以进一步提升项目性价比,统计数据显示,5月约150个项目推出购房优惠。加之政策利好推动,5月楼市延续4月良好成交势头,新房成交量再度破万。

??? 2)?三环周边区域楼盘热销
??? 从各区成交占比排行看,洪山区遥遥领先于其余各区。成交面积占比为21.22%,成交套数占比为18.89%,均远远高出其他区。洪山区覆盖范围较广,区位上又靠近中心城区,为刚需群体首选区域。
??? 此外,黄陂、东湖高新、东西湖、江夏等区成交占比也较为靠前,近年来地铁、光谷新城等城建规划不断出台,三环周边区域居住价值显现,渐为刚需群体接受,成为刚需客户的主流选择区域。

??? 3)?全市10区成交面积环比增长
??? 5月,全市10区成交面积环比增长,增幅多超过一成,5区成交面积环比减少。5月市场推盘量进一步增加,全市13区均有新房源上市,同时配合颇具吸引力的折扣优惠,在利率优惠及政策微调刺激下,带动了区域成交量的提升。

2.?全市价格分析
??? 1)?楼市价格下探空间逐步收小
??? 5月,全市商品住房整体均价为6302元/㎡,环比下跌0.08%,同比上涨0.79%。今年前4月,楼市均价环比降幅分别为1.47%、0.4%、0.19%、0.12%;相对而言,5月均价下跌幅度进一步放缓。 “以价换量”策略下,市场均价持续回调,房价下探空间已开始逐步收小。

??? 2)?武昌、江汉区均价回调至9000元以下
??? 从区域均价看,全市15区均价均不足9000元/㎡,武昌、江汉两万元区在4月回调至万元以内后,5月均价再度下滑至9000元以下,但在区域排行中仍高居前两位,其余区域均价均不足8000元/㎡。

??? 3)?远城区均价集中上涨
??? 全市7区均价环比上涨,相比上月增加3个区域。这七个区域分别为:青山、江岸、汉南、新洲、东西湖、洪山、黄陂。其中,除江岸、青山两主城区受保障房备案影响,涨幅较明显外,其余均价上浮区域多集中于郊区,涨幅亦多集中于2%-7%区间内。随着市政、轨道交通等配套的持续建设,为远城区带来良好的发展前景,加上刚需客户的支撑,为这些区域均价的小幅上扬创造了一定的条件。但从后续发展看,楼市调控仍未实质性放松,市场竞争激烈,价格上涨的基础条件并不具备,市场均价仍将向合理区间回调。

3.?不同面积段产品成交分析
??? 1)?90-120㎡户型产品成交占比超过4成
??? 今年以来,90-120㎡户型月度成交占比呈现稳步上升的态势,进入5月,该类产品成交占比达到40.5%,创新高,亦为5月成交占比最高的产品类别。从成交套数TOP20项目看,套均面积在90㎡以内的项目仅有4个,环比上月减少3个;而套均面积在90-110㎡之间的项目有14个,环比增加4个。5月市场新盘的开盘去化情况亦体现了这一点,对于同一楼盘而言,100㎡左右的小三房户型相对90㎡以下的小户型去化率更高。限购政策下,随着楼市的持续促销、成交价格的回调,在总价可接受范围内,小三房的终极置业产品更受市场青睐。

??? 2)?9区90-120㎡户型为成交主力
??? 5月,9区90-120㎡户型产品成交占比最高,占比位居前四的区域分别为:经济技术开发区(62%)、蔡甸区(59%)、江岸区(56%)、汉阳区(52%)。

4.?不同价格段产品成交分析
??? 1)?4000-5700元/㎡产品成交占比明显提升
? 5月, 7000-10000元/㎡产品仍为本月成交主力,其成交占比已连续三月最高,本月为35%。4000-5700元产品本月成交占比环比增长5%,为本月最大增幅,该价格段产品主要来自于江夏、黄陂、新洲、蔡甸等远城区,受惠于轨道环线交通的完善,这些区域逐步向近郊过渡,以小面积、低总价吸引了购房者目光。

??? 2)?六区7000 -10000 元/㎡价格段产品成交占比最高
??? 5月,7000 -10000 元/㎡产品成交在全市6区均占主导地位。占比较高的前三区域分别为:汉阳区(74%)、江汉区(74%)、东湖高新区(61%)。万元以上产品仅在武昌区占比较为明显。

三、?全市成交排行分析
??? 备案套数TOP20项目约一半来自于洪山、黄陂区,成交均价持续下跌
??? 5月,全市备案套数前20强项目来自全市10个区域,洪山区有5个项目上榜,其次是黄陂区,4个项目上榜,其余8区均有1-2个项目上榜。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交2756套,环比减少3.67%;成交面积26.54万㎡,环比减少5.18%;成交均价6773元/㎡,环比下跌4.38%,跌幅比上月加深3.48%。
??? 备案套数TOP20项目中,均价8000元以下项目有15个,累计备案2158套,占比20强总销量的78%,接近8成。

本月开盘项目成交情况分析

??? 5月,全市共计有50余个项目加推或开盘。我司监测了其中约20个项目。5月,监测的20个典型项目开盘平均去化率为46%,比上月降低了9%。但由于监测基数较小,故此数据仅作参考。分片区来看,江岸区平均去化率最高,为73%,其次是光谷,平均去化率为53%。去化相对偏低的是汉阳、武昌等中心城区,去化率在30%-35%之间。

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