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市场月报 / WEEKLY MARKET

2012年6月市场月报(6月1日-6月30日)

编辑:信息研究部 发布时间:2012-07-11 点击次数:436

一、宏观形势分析
??? 1、宏观调控政策
??? 1)河南鼓励楼市刚需新政被叫停
??? 近期,有消息称河南住建厅等6部门联合出台《关于支撑刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》的楼市微调新政,尺度之大令业界甚为关注。《意见》被认为有突破之处的主要方面包括:首套房“认房不认贷”,重申银行首套房7折利率优惠,放松房地产开发贷和公积金贷款政策等。尽管如此,两日后,河南银监局人士称,新政出台是误传,《意见》确在两周左右前下发给一些基层银监局,引导辖内银行进行投放。不过,目前各地还未正式实行“房贷新政”,意见就被撤消。郑州金融办相关人士也否认了房贷有相关新政。这也是调控以来地方政府救市首次上升至省一级。此前石家庄的微调新政也是还没实行即被叫停。
??? 解读:首个省级楼市微调新政最终无疾而终,地方政府与中央的博弈还是没能占上风,主要还是因为认房不认贷的首套房认定标准与中央政策不符。但从河南的动作来看,地方政府希冀借助房调微调来实现经济下行期的稳增长,也反映地方房调的压力,地方希翼房调放松的意愿比较强。在明着不能放松房调之后,预计更多的地方政府将选择暗地放松。当前市场上的回暖也是“抄政策底”的表现。

??? 2)上海外地户籍单身不具本地购房资格
??? 继日前“非沪籍人士补缴社保购房者不予过户”之后,最新的限购紧缩政策又直指非上海户籍的单身购房意向者。
??? 上海房管局工作人员说明称,家庭不等同于单身,只能以家庭单位购房。而此前,外地单身人士在沪购房则一直顺畅。6月27日,上海房管局明确了单身非上海户籍人士不具备在沪购房资格,并强调此举并非“新政”,上海楼市限购政策没有变化。
??? 上海房地产交易中心称,非上海市户籍人士购房必须同时满足三个条件:一是以家庭为名义购房,即已婚;二是该家庭在上海名下无房;三是提供两年内在沪累计缴纳一年以上个税或社保证明。
??? 对于单身人士购房问题,上海市房管局的回应仅如下表述,“国家和本市住房限售政策已明确:本市户籍居民家庭已拥有一套住房限购一套住房;本市户籍居民家庭的子女成年后(沪籍单身人士),确因婚姻等需要、且该子女无产权住房,才可以在本市限购一套住房;非本市户籍居民家庭能提供符合规定的纳税证明或社保证明,限购一套住房,已拥有一套及以上住房的,暂停在本市向其售房。”

??? 3)武汉首次探索在商品房项目中配建公租房
??? 从武汉市房管局了解到,在南湖的“南国花郡”商品房项目中,将配建58套公租房,这是武汉市首次探索在商品房项目中配建公租房。
??? 武汉市房管局表示,“配建模式”是在商品房开发、棚户区改造和“城中村”改造项目中,按照5%-10%比例配建公租房,目前安排5个项目试点。“南国花郡”最新的商品房预售证首度显示了相关配建信息,该项目1、2、3号楼准售827套商品房,1号楼配建的58套公租房共计4054.2平方米明确不对外销售,为避免误读,预售证上还明确“禁售”公租房的房号。
??? 据了解,武汉市之前已在洪山区率先展开公租房试点。“洪山模式”的特点是政府将“城中村”改造多余安置房源集中包租,由政府统一装修,租赁给符合条件的家庭和个人。然而这种模式具有区域特殊性,不具有普遍推广意义。

??? 2、金融政策
??? 1)央行今年第二次降息
??? 中国人民银行决定,自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
??? 自同日起,将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整,金融机构要继续严格实行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。

??? 解读:央行一月内两次降息,在降低购房者购房成本的同时,对购房者心理亦产生明显影响,或将改变购房者市场预期,进一步推动首置、首改群体的入市。另一方面,房价再下降的可能性不大,从6月市场表现看,成交量突破1.2万套,创下限购以来新高,成交均价亦止跌回升,环比上涨0.5%,出现去年11月以来的首次上涨。

??? 3、土地政策
??? 1)国土部:住宅项目容积率不得低于1.0
??? 6月18日,国土部、国家发改委联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》,两目录自发布之日起实施,此前发布的2006年本和2006年本增补本目录同时废止。
??? 与2006年目录和2009年增补目录相比,《限制目录》增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。此举与国土部近两年为规范房地产用地供应管理,对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。
??? 解读:既往政策的延续。此次叫停别墅用地并非首次发布政策,早在2003年,国土部就发布对别墅用地供应叫停的规定。2006年5月,国土部发布通知,“停止别墅类房地产项目工地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。”2010年国土部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中也规定,“住宅用地的容积率必须大于1”。此次依然延续限制容积率的政策,并未有更严厉政策出台,一定程度上可以控制“名非别墅,实为别墅”的住宅。同时坚持政策的连贯性,表达中央对于土地管理的决心。但由于历史上多次政策的推行成效并不明显,反而有“越禁越多”的苗头,此次新政对别墅的界定没有进一步的明确,对于惯用“打擦边球”的房企并没有增加违规成本,能否真正起到“限墅”的作用存疑。
??? 存量别墅或借机涨价。限制别墅用地的调整,有可能成为现有别墅及高端物业涨价的契机,尤其是稀缺性产品。历史上多次用地政策的调整都曾带动存量别墅涨价。在当前刚需入市,改善型需求抬头之际,基于产品的稀少以及地段的不可复制性,高端物业或将迎来销售热潮。

??? 2)国土部发布《闲置土地处置办法》
??? 国土部6月7日正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》,规定未动工开发满一年的闲置土地,由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起施行。
??? 办法表示,闲置土地即国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地。
??? 办法明确了六种闲置土地的最后处置利用方式。延长动工开发期限、调整土地用途、规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回国有建设用地使用权、置换土地以及市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

??? 4、重大城市建设工程
??? 1)武汉市中心至江夏金口仅需半小时
??? 市国土资源和规划局展示金口新城规划。未来,江夏金口将与武汉中心城区无缝链接,中心城区到金口仅需半小时。
??? 从本月起,凤杨大道路面和改扩建工程,将完成通用产业园区中路、安吉东路路基。通用大道、107国道改扩建、港东大道堤脚公路、疏港公路、武金堤顶路、通用项目园区主干道等新路即将启动,预计在2014年完工。

??? 2)汉宜铁路开通运营
??? 7月1日起,汉宜铁路正式开通运营,我省腹地江汉平原告别没有干线铁路的历史,也意味着中国首条横跨东中西部的铁路大通道上海—武汉—成都快速铁路大动脉基本打通。
??? 汉宜铁路全长293.1公里,工程于2008年9月动工,设计时速200公里。客运为主,兼顾货运,满足双层集装箱列车开行条件。该线东起武汉,西至宜昌,沿线依次停靠汉川、天门南、仙桃西、潜江、荆州、枝江北6个车站。这6个车站,每日均有8对以上动车停靠并办理客运业务。
??? 汉宜铁路东连合武铁路,西接宜万铁路,是沪汉蓉快速铁路大通道的重要组成。今日起,上海、南京、南昌也将各开通2对到宜昌的动车组。中部在荆州与拟建的蒙西煤运大通道相连,在全国铁路网中,起着承东启西,连接南北的重要衔接作用。

二、武汉楼市概述
??? 1.全市成交量分析
??? 1)6月楼市成交量突破1.2万套,创新高
??? 6月,全市商品住房成交12350套、成交面积125.36万㎡,环比分别增长21.21%、21.00%;同比分别增长18.72%、23.35%;从历史成交走势看,本月楼市成交量突破1.2万套,创下去年限购政策实施以来的最高成交量。

??? 2)洪山区成交量占比超1/5,居首位
??? 从区域成交情况看,刚需盘仍是市场成交主力。刚需项目较为集中的洪山、东湖高新、东西湖、黄陂等区成交仍相对靠前,成交量最高的是洪山区,成交2667套、28.86万㎡,成交占比为21.60%、23.02%;其次是东湖高新区,成交1201套、12.02万㎡,成交占比为9.72%、9.59%。

??? 3)全市9区成交套数环比增长,增幅均超过一成
??? 6月,全市9区成交套数环比增长,6区成交套数环比减少。降息等利好刺激楼市成交增长,保障房亦对楼市销量起到一定贡献。其中,青山区受保障房备案影响明显,6月,该区保障房备案占比77%,占比相比上月增加20%。而江岸、洪山、东湖高新、武昌、东西湖等区则主要受区域项目开盘、集中备案推动,这些区域6月备案套数环比增幅均在20%以上。

??? 2.全市价格分析
??? 1)楼市整体均价本月止跌回升,环比上涨0.5%
??? 6月,全市商品住房整体均价为6334元/㎡,环比上涨0.5%,同比上涨0.76%。今年前5个月,楼市均价环比持续下滑,但跌幅持续减小,本月,楼市均价终于止跌回升,回到今年年初的价格水平。中高端项目的集中入市一定程度推进了楼市均价的上涨。统计显示,本月,武汉天地御江璟城、万达公馆、百瑞景中央生活区、中南大公馆、绿地国际金融城、金地华公馆等多个万元项目均先后推盘。

??? 2)武昌、江汉区均价回升至9000元以上
??? 6月,武昌、江汉两中心区均价再度回升至9000元以上。降息等利好刺激,加之市中心高端项目适时采取适当的价格引导措施,使得成交量增长,从而带动区域整体均价提升。以武昌区为例,6月,武昌区内万元以上项目备案289套,相比上月增长158套,成交占比38.23%,环比增加16%,其区域整体均价环比上涨11.48%。

??? 3)7区均价环比上涨
??? 全市7区均价环比上涨,与上月数量相当。其中硚口、洪山两主城区均价分别上涨7.24%、2.90%,主要由保障房备案减少引起;武昌、江汉区均价分别上涨11.48%、3.18%,主要由高端项目成交带动。此外,蔡甸、江夏本月均价止跌回升,新洲区均价持续上扬,主要受区域市政规划、交通配套、企业投资等利好因素影响。

??? 3.不同面积段产品成交分析
??? 1)90㎡以下及140㎡以上产品成交占比均提升约1%
??? 6月,90㎡以下产品成交占比环比上升0.89%,达40.63%,为本月成交占比最高;90-120㎡产品成交占比环比减少1.41%,为今年首度下滑;120-140㎡产品成交占比相比上月减少0.32%;140㎡以上产品成交占比环比上升0.85%。
??? 90㎡以下及140㎡以上产品成交占比本月均有近1%的小幅提升。保利心语、万科金色城市、百瑞景中央生活区三期、丽岛美生等多个项目于本月先后加推90㎡以下产品,再加上东方雅园、城开天兴花园、古田帝国等保障房的集中备案,整体推进90㎡以下产品的成交占比。而140㎡以上产品成交占比增加则主要受东西湖区集资房联通佳苑集中备案影响,该项目6月备案212套,占140㎡以上产品整体成交的22%。

??? 2)7区90-120㎡户型为成交主力
??? 6月,90-㎡以下户型产品成交在全市7区均占主导地位。占比位居前四的区域分别为:青山区(88%)、黄陂区(55%)、经济技术区(48%)、硚口区(46%)。
???
??? 4.不同价格段产品成交分析
??? 1)万元以上产品成交占比提升1.44%
??? 从成交价格结构看,7000-10000元产品成交占比为35%,仍是市场成交主力。7000-10000元/㎡及10000元以上产品成交占比环比分别增加0.52%、1.44%,而4000-5700元/㎡及5700-7000元/㎡产品成交占比环比则分别出现1.19%、3.89%的降低。高端项目集中入市,带动了万元产品成交占比的提升,从而推动整体均价小幅回升。

??? 2)5区7000 -10000 元/㎡价格段产品为成交主力
??? 6月,7000 -10000 元/㎡产品成交在全市5区均占主导地位。占比较高的前四区域分别为:汉阳区(75%)、江岸区(67%)、江汉区(64%)、东湖高新区(54%)。

三、全市成交排行分析
??? 备案套数TOP20项目过半来自于洪山、东湖高新区,成交均价止跌回升。
??? 6月,全市备案套数前20强项目来自全市8个区域,洪山区有7个项目上榜,其次是东湖高新区,4个项目上榜,其余6区均有1-2个项目上榜。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交3100套,环比增长12%;成交面积29.11万㎡,环比增长10%;成交均价6826元/㎡,环比增长1%。
??? 万元以上项目本月回归备案套数TOP20。武昌区汉飞又一城以均价15233元/㎡、130套居成交套数排行第13位。8000元以下项目有16个,累计备案2647套,占比20强总销量的85%。

四、本月开盘项目成交情况分析
??? 6月,全市共计有40余个项目加推或开盘。我司监测了其中23个项目,开盘平均去化率为57%,比上月提升了11%(由于监测基数较小,故此数据仅作参考)。分片区来看,东西湖区平均去化率最高,为88%,其次是黄陂区,去化率为69%。去化最低的是江夏区,去化率为34%。


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