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年中中央吹“冷风”“调预期”巩固楼市调控

编辑:信息研究部 发布时间:2012-07-30 点击次数:485

??? 年中数据梳理,众多城市成交量月度持续回升,有部分楼盘开始小调价格,土地市场也迅速地王出现……改变着楼市的预期。与此同时,楼市调控声明不断,6-7月前后十余次,再度明确房地产调控立场,国务院近期更是派督查组查16省市楼市调控落实情况、督查“刚需”说法,楼市调控风转“冷”,“调控市场预期”或成为下半年调控的主调之一。
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6-7月,中央十度释放“调控不动摇”信号

????巩固调控,土地市场先行,控地价、稳供应
??? 19日,国土部、住建部于联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》,严控地价,“防止出现商服和住宅高价地,扰乱市场预期”。同时,国土资源部近期皆多次强调,要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作,进一步加大普通商品住房用地的供应力度,打击囤地,狠抓闲置土地的清理和处置,促进已供土地的及时开发,限制住宅项目开发容积率,禁止别墅项目开发,以增加普通商品住房供应。
??? 在房屋新开工面积、土地购置面积出现双降,“促供应”成为下半年政策关注重点。同时“防止出现商服和住宅高价地”的预期管理,将保障土地市场的复苏。近两年“现金”周转压力下,众多房地拿地放缓甚至停滞,相关数据显示,今年上半年,十大标杆房企购地金额仅占总合约销售金额的10%,为2007年以来最低,企业储地处于低位。基于当前货币政策趋于宽松的调整,随着下半年土地供应量的加大,在楼市局部复苏之际,可以预见土地市场窗口出现。但当前房企资金主要来自销售回款,在企业融资方面暂未放松,反而加大对境外人民币投资的限制。土地市场的机会虽到来,但土地市场快速回暖回归火爆局面的可能性不大。

??? 新“限外令”出台,境外人民币禁止投资房地产,收紧融资渠道
??? 日前,央行下发了《中国人民银行关于明确外商直接投资人民币结算业务操作细则的通知》(以下简称《通知》),该《通知》给人民币FDI(跨境人民币直接投资)设定了红线,规定部分账户不得投资房地产、证券及金融衍生品。而去年10月,商务部和央行公布的相关细则是允许境外人民币有条件的投资房地产的,为当时的房企开启了一扇有限的融资大门,有利于缓解房地产市场资金紧张的局面。而随着楼市成交的回暖,为防止境外资金利用离岸市场人民币形式的热钱回流国内,尤其是涌入楼市,给当下的房地产市场调控带来不利,央行对FDI投资房地产作出明令禁止,使得房企融资渠道进一步收紧,相对来讲,港资房企受影响程度可能更明显。

??? 国务院派督察组查地方楼市调控落实情况,政策进入调预期时期
??? 今年上半年,随着中央政府明确表态支撑刚需后,地方政府关于促进楼市成交的微调政策不断,以试探中央底线。年中,以稳定刚需、刚需救市的地方政策仍不断在微调中:7月13日,珠海市政府拟取消全市限价及部分地区限购,但尚未正式发布即被叫停;7月24日,南京市发布《南京市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》明确将加大公积金政策对首次购房和保障房的支撑力度;郑州住房管理中心发布通知,8月1日起,郑州符合相关条件的低收入人群可申请公积金贷款限额贴息;……面对地方政府的微调不断,在楼市成交回暖形势下,国务院再度派出督查组,专查地方房地产调控实行情况。虽然本轮督查对市场不会产生直接影响,但是却释放出政府持续从严调控楼市的信号,后续中央、地方博弈可能升级。

??? 年中政策声音的密集性,再度展现了政策调整的常态性。在政策的洗礼下,市场买卖双方、参与各方也日趋理性。中央再次表明立场对销售形势的影响,有待观察。需关注微观及企业差异性,适应调整。

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