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2012上半年武汉房地产市场简报之——住宅篇

编辑:信息研究部 发布时间:2012-08-02 点击次数:494

住宅市场3月由死向生,半年挣扎开始复苏

??? 宏观经济及外部环境的变化,使得市场调控格局变得微妙,政府态度在持续限购、限贷的调控政策中向刚需客户偏移。楼市成交经过半年多的挣扎开始复苏,3月作为武汉楼市成交分水岭,后续连续4月成交破“万套”,上半年累计成交量同比增长8%。在刚需、首改为主力客户群体的时代,价格依旧是敏感的话题,上半年武汉市场主动迎合需求,“跑量回现”成市场共识,众多楼盘加入5%-20%不同程度降价促销行列,成为促进挤压刚需购房者进入的“临门一脚”,。上半年楼市整体均价同比下滑1.16%。在市政建设的支撑下,二三环间楼盘成为上半年成交热点。
??? 3月由死向生,楼市成交量迅速回升。楼市政策微调,各大房企紧抓“支撑刚需、下调利率”的机遇全面促销,“以价换量”成为上半年市场的代名词,而央行降准、降息的举动更是改变购房者预期,推动刚需、首改需求入市。住宅市场成交经过半年多的挣扎逐步复苏,3月作为武汉楼市成交分水岭,后续连续4月成交破“万套”。上半年,全市商品住宅成交面积567.11万㎡,同比增长7.79%;成交套数5.7万套,同比增加10.5%;成交金额358.44亿元,同比增长6.54%。在众多重点城市中表现良好。
??? 以价换量为主导,楼市整体均价下滑。1)全市整体均价下跌1.16%。刚需时代,理性购房,价格依旧是敏感的话题,新盘低开,老盘促销,在市场以价换量的策略下,楼市均价持续下跌,上半年,武汉住宅市场均价6321元/㎡,同比下滑1.16%。2)区域均价无一过万。上半年,成交均价最高为武昌区,以9558元的均价超越江汉区居榜首,区域凭借地理、资源优势发展迅速,区域内高端项目云集且同步销售,水岸国际、国际城、复地东湖国际、东湖壹号、华润橡树湾等万元左右项目均备案200套以上,为区域成交主力,整体支撑区域第一的均价。相较而言,江汉区万元项目销售均不过百套,9000元上下高性价比项目则相对热销,区域均价次于武昌位居第二。3)上半年武汉市场主动迎合需求,“跑量回现”成市场共识,众多楼盘加入5%-20%不同程度降价促销行列,成为促进挤压刚需购房者进入的“临门一脚”,由此也带动改善、刚需客户的进驻。刚需、近郊、低价、高品质、品牌企业楼盘成为热销“代言”。高端楼盘以瑞安武汉天地和京汉1903为代表,也因产品线的转换出现价格的调整。上半年武汉天地产品线由御江苑三期转为二桥北向的御江璟城产品,价格由3.3万转向2.2万元/平方米。
??? 热点区域变化,洪山第一,青山与汉阳成交量翻番。与往年不同,上半年度洪山行政区以110万方成交量遥遥领先其他各区,替代曾经第一的东湖高新区和黄陂区。一是洪山区域范围广泛,供货量相对充足,2012上半年新增供应89万方,领先第二大新增供应东湖高新区域35%;二是洪山区域整体生活配套较完善便捷,而主流价格在6500-8000元/平方米之间,是市场主流接受价格段;三是区域典范楼盘如万科金色城市、保利心语、保利拉菲等以中小户型为主导,项目规划配套和项目创新,对接市场主流客户。多项综合因素促进该区域成交位于各区榜首。
??? 同时,上半年汉阳区、青山销量同比翻倍。与去年同期相比,青山、汉阳、洪山、新洲区、硚口区5区成交表现较为突出,环比增幅在50%以上。从区域情况看,青山区主要受保障房备案影响;其余4区主要受区域项目陆续开盘推动,其中,汉阳区成交面积增长100%,同比翻倍,上半年,朗诗、万科、绿地、广电、人信等房企旗下项目集中推盘,使得该区楼市销量大幅提升。
??? 性价比优势,二三环间楼盘热销。从项目排行看,备案过500套的14个项目中,二三环间项目11个,三环外项目3个,二环内项目无一上榜。二三环间项目均价多集中于7000-9000元区间内,统计数据显示,单价7000-10000元产品上半年成交占比32%,占比同比增加7%,为上半年成交主力。其次是4000以下产品,成交占比为27%;4000-5700元及5700-7000元产品成交占比较为接近,分别为18%、16%;10000元以上产品成交占比最低,为7%。与去年同期相比,7000-10000元产品成交占比同比增加7%,10000元以上产品成交占比则同比缩小2%。分区域来看,7000-10000元产品在东湖高新、汉阳、洪山、江岸、江汉、武昌等6区成交占比最高;5700-7000元产品在东西湖、经济技术区等2区成交占比最高。在楼市促销推动下,二三环间综合优势较为突出的项目较受市场青睐,推进7000-10000元价格段产品成交,另一方面,首置首改为主的市场使得万元以上产品客户群体有限,抑制该类产品成交。


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