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专题研究 / TOPIC RESEARCH

“钱还在,心不死”,颠覆传统“淡季”

编辑:信息研究部 发布时间:2012-08-09 点击次数:462

??? 14743套/150.1万方的商品房月度销量(网上签约备案口径)!26个月以来的武汉成交量新高!5个月的连续破万套——武汉7月楼市勇往直前,销售套数、销售面积分别以环比增长19.38%、19.74%;同比增长62.98%、68.90%的高增长,颠覆传统“淡季”,创造楼市传奇。

??? 缘何酷暑中,楼市成交量创新高?

??? ——经历三月楼市由死向生,4-5月楼市集体“以价换量”后,在降息降准等政策叠加效应下,行业紧张程度有所缓解。统计数据显示,7月,全国38个大中城市中,有27个城市的成交量环比出现上升,近9成的城市成交量较去年同期有所放大,全国楼市成交一片飘红。“恐涨”和追涨心理下的从众购房需求亦开始释放:①受益于年底将通车的地铁2号线,部分楼盘如业已开始实质性小幅上调价格及取消优惠,如东湖壹号、葛洲坝世纪花园、银湖水榭、建龙尚谷杰座、佛奥俊贤雅居等项目当前均价相比之前提升100-400元/㎡不等,其中东湖壹号均价上涨约1000元/㎡,从而刺激观望的购房者加速出手。②改善类户型继续缓步释放。7月120㎡以上户型成交占比21%,已连续三个月缓增长,7月环比增加0.72个百分点。③中心城区开盘当日去化率普遍提升,近郊区7000左右品牌大盘去化良好。与以前以低价郊区楼盘去化为主格局不同,7月中心城区推出楼盘相继获得市场肯定。

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??? ——保障房与滞后备案推高楼市成交量。保障房成交持续增长。全市保障房备案2608套,环比增长24%,占比商品住房整体成交套数的18%;主要集中于青山、武昌、江岸等区域。受此影响,青山区成交总套数呈现环比最大增幅,其中棚户区安居工程7月备案870套,占区域整体的83%;武昌区整体均价首度跌破“8000元/㎡”,均价环比下降13.98%,跌幅居首位,区域内低价项目及福利房、保障房集中备案拉低区域均价:长江紫都7月备案109套,为区域最高,项目备案均价不足6300元/㎡;佳馨花园、德福苑、七一九所双限房等项目累计备案约300套,占区域总量的32%,而均价则不足3700元/㎡。

??? ——从单项目看,高频次持续加推有效消化客户。6、7月份万科金色城市、绿地新都会、锦绣龙城八期、福星惠誉东澜岸、福星惠誉福星城、百瑞景中央生活区等多个项目连续开盘,部分项目各次开盘去化率均在60%以上。其中万科金色城市分别推出10期、11期产品,两次去化量皆在200套以上,去化率分别为81%、79%。在开盘数据不错的同时,项目备案量也持续保持高位。

??? ——而持续增长的供应,也让市场选择面加宽。7月武汉累计新增住宅项目(获取预售证具备销售条件)28个,累计可售面积96.8万方,3月以来,月度新增供应多稳定在100万方左右,5月达到顶峰,突破200万方。7月8区销量过千套,其中,东西湖吴家山老城区楼盘5-6月集中释放,构成东西湖成交主力。经济技术开发区则受项目开盘及集中备案拉动,区域内观澜御苑三期观澜高尔夫公馆7月开盘,7月备案174套,此外,金色港湾、宁康壹品苑、万科金域蓝湾三个项目亦集中备案100套以上,整体推进区域成交;汉阳区销量提升61.73%,区域内兰亭都荟6月加推,持续以性价比取胜,世茂锦绣长江推出璟园产品,起价6999元/㎡,受到市场强烈关注,两个项目备案均过200套,累计备案占区域总量的41%,为汉阳区7月成交主体。光谷区域新品新推支撑成交,其中丽岛美生6月推盘、7月备案172套、区域排行第一;长航蓝晶国际7月7日加推,备案100套、区域排行第二。

??? “钱还在,心不死”。限购限贷查询20余万户;奥运、晚间特价、微影片明星走穴、暑期培训、刚需低总价或低起价……酷暑楼市热闹传奇,对接准客户。备战金九,楼市转战下半场。


附件:7月楼市典型数据盘点
??? ——成交总量:成交突破1.45万套/150万方,创限购以来新高
??? 7月,武汉楼市高烧不退,连续5个月保持万套、百万方以上销量。成交套数14743套、成交面积150.1万㎡,环比分别增长19.38%、19.74%;同比分别增长62.98%、68.90%,为限购以来历史最高成交量;本月成交量受三方面因素推高:其一,保障房成交持续增长。全市保障房备案2608套,环比增长24%,占比商品住房整体成交套数的18%。其二,市场供应量持续高位。7月,全市累计有近40个楼盘开盘、加推,新增供应量近100万㎡,相比6月小幅增加。同时以价换量仍是市场促销常规手段,购房者选择余地较大,促进成交量提升。其三,政策金融环境平稳。7月,尽管中央10多次重申调控不放松,但实质暂未有大动作,金融环境持续宽松,利好楼市。

??? ——区域销量结构:8区销售过千套,9区销量同比增长2成以上
??? 全市15区中,洪山、黄陂、江岸、东西湖、汉阳、东湖高新、江夏、青山8区备案套数超过1000套,其中,洪山区以2134套蝉联榜首,区域内保利心语、城投瀚城、保利中央公馆、万科金色城市等7个项目备案量均超过百套,支撑区域第一的销量;黄陂、江岸两区分别为1671套、1510套位居第二、三位。
??? 与6月相比,11区备案套数环比增加,其中9区增幅超过20%。青山、经济技术两区环比增幅最大,超过80%,青山区主要受保障房备案推动,区域内青山棚户区安居工程7月备案870套,占区域整体的83%;经济技术开发区则受项目开盘及集中备案拉动,区域内观澜御苑三期观澜高尔夫公馆7月开盘,7月备案174套,此外,金色港湾、宁康壹品苑、万科金域蓝湾三个项目亦集中备案100套以上,整体推进区域成交;汉阳区增幅61.73%,居第三,区域内兰亭都荟6月加推,持续以性价比取胜,世茂锦绣长江推出璟园产品,起价6999元/㎡,受到市场强烈关注,两个项目备案均过200套,累计备案占区域总量的41%,为汉阳区7月成交主体。此外,江汉、东西湖、黄陂三区环比增幅在40%-50%,武昌、江夏、江岸三区环比增幅则在20%-30%。

??? ——成交价格:均价环比微幅上涨,维持稳定
??? 7月,全市商品住房整体均价为6340元/㎡,环比上涨0.09%,同比下跌0.10%。本月,楼市均价较为平稳,仅小幅上涨0.09%,涨幅环比缩小0.42%。
??? 政策方面,本月政府控房价“声音”加强。国务院派多路督查组会诊房价;武汉市为防止房价反弹,继续实行商品房预售价格审查,新上市楼盘价格如较其前期或周边同类楼盘超出过多,预售许可证的发放周期将延长甚至会被退回申请。成交结构方面,中高端项目成交占比环比降低。7月,7000-10000元/㎡及10000元以上产品成交占比出环比分别下降2%、1%,而4000-5700元/㎡及5700-7000元的产品成交占比环比则分别出现1%、2%的增长,抑制了市场整体均价涨幅进一步放大。市场推盘策略方面,以价换量仍是楼市主基调。如汉阳四新片的观澜国际以5388元/㎡的起价开盘,低于周边项目近1000元/㎡。

??? ——区域价格水平:武昌区均价跌破8000元/㎡,降幅最大
??? 7月,区域均价均不足8500元/㎡,江汉、江岸分别以8467元/㎡、8191元/㎡位居前两位,持续位居前列的武昌区本月均价不足8000元/㎡,退居第三位。涨跌幅方面,15区涨跌各半,武昌、青山两区跌幅最大,其中,武昌区均价环比下降13.98%,居首位,区域内低价项目及福利房、保障房集中备案拉低区域均价:长江紫都7月备案109套,为区域最高,项目备案均价不足6300元/㎡;佳馨花园、德福苑、七一九所双限房等项目累计备案约300套,占区域总量的32%,而均价则不足3700元/㎡。青山区均价环比下降10.17%,主要受保障房大量备案影响。另一方面,硚口、东西湖、江岸三区均价环比涨幅最明显,其中,硚口区涨幅最大,为10.76%,区域内保障房备案减少而保利香槟国际、融侨锦江、联发九都府等9000元以上项目集中备案推高区域均价;而东西湖、江岸两区则主要受区域内中高端价位项目集中备案推动, 环比涨幅分别为8.29%、7.83%。


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?本稿数据来源:武汉房地产市场信息网数据/新葡萄京娱乐app整理

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