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市场月报 / WEEKLY MARKET

2012年7月武汉房地产市场简报(7月1日-7月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2012-08-15 点击次数:483

政策资讯篇???????????????????????????????????????????????
??? 正直年中,政策口风趋紧。国务院派出8个督查组对16个省市进行督查,各种取消预售/扩容房产税等政策加码流传不断。而从目前督查情况看,各省市的调控成效均获肯定,但同时也指出了个别省市存在的问题。下半年楼市政策调控方向,还取决于两个变因:一是量涨后的价格变化,即房价有无出现普涨迹象与追涨杀跌的投资投机涌现;二是经济发展与地方负重。从武汉看,地方仍实行“预售价审查”与调整二套房公积金水平。而滨江带、杨春湖渐成沃土。

一、宏观经济
??? ■ 7月6日,央行再次降息,5年以上贷款利率6.55%
??? ■ 央行:下半年继续加强货币政策预调微调

二、城市建设
??? ■ 塔子湖东路落成通车 汉口北可直达市中心
??? ■ 梨园通道开通激活二环线
??? ■ 杨泗港大桥明年开工 白沙洲区域将纳入二环线

三、房地产市场
??? ■ 三部门:巩固房调成果紧急通知
??? ■ 国务院派8个督查组赴16个省督查房调
??? ■ 武汉新版住宅设计规范下月实施 小户型进一步“瘦身”
??? ■ 防房价反弹 武汉将继续实行“预售价审查”
??? ■ 武汉经适房上市交易规则确定 购买满5年才能卖

四、行业动态
??? ■ 金地惜别地产“四大天王”
??? ■ 恒大联手湖北日报集团打造汉阳滨江高端地产项目
??? ■ 人信地产成功签约青山区旧城改造项目
??? ■ 武汉TCL置地4.9亿武汉洪山区拿地

土地市场篇???????????????????????????????????????????????
??? 作为2012下半年武汉土地市场首拍,拿地企业表现依旧谨慎,除一宗地块进入竞价环节外,其余出让地块均以底价成交。但值得注意的是,位于汉阳的P(2012)056号A、C地块以及P(2012)057号地块,容积率均超过5,后续打造超高层空间大。此外,恒大与湖北日报传媒集团合作,将在汉阳杨泗港开发46层超高层住宅。可以预见,汉阳超高层时代开启。

一、土地供应情况分析
??? 7月累计土地出让面积118.39万方,约合1775.77亩,环比增加117%,规划建面321.43万方,环比增加95%。7月土地出让规模相比6月翻倍,但与上半年其他各月相比,整体出让规模相对平稳,并未出现明显波动。

二、土地成交情况分析
??? 7月累计出让面积约77.45万方(合1161.7亩),可建规模208.48万方,土地出让金约38.05亿元,平均楼面地价1825元/㎡,与6月相比,四项指标分别增加85%、67%、95%、17%,土地市场量价齐升。随着楼市成交回升,加上相对宽松的金融环境,土地市场整体活跃度有所提升,但企业资金主要来自销售回款,资金压力依然存在,企业拿地依旧较为谨慎。7月成功出让的9宗地块中,除1宗出现竞价,以溢价10%成交外,其余地块均底价成交。

商品房市场篇?????????????????????????????????????????????
??? 7月流火,前期相关利好政策的叠加效应推进市场成交持续放量,紧抓市场机遇,各项目推盘步伐不减,多个项目甚至“一月一开”,市场选择面进一步加宽;而市场成交持续向好使得市场涨价预期抬头,在“恐涨”和追涨心理下的从众购房需求开始释放,市场开盘项目特别是中心区项目开盘去化普遍提升,再加上保障房及备案滞后推动,全市各区“涨”声一片,8区成交过千套,全市整体成交由之前“个区支撑”转变为“全市普升”,武汉7月楼市颠覆传统“淡季”,创造楼市传奇。
??? 别墅市场亦是精彩纷呈,高端别墅项目开始重新找回“主场”,全市成交TOP10项目中,中心区项目4个,均价1.5万元以上项目7个,其中,纯水岸东湖依旧“挑大梁”,量价均高居榜首。
??? 商业成交量价齐升,江汉、青山两区分别位居全市量、价冠军。写字楼以存量去化为主,市场整体价跌量增,单价7000元产品成交占比提升9%,在推进整体成交的同时拉低价格,东湖高新在工业园项目支撑下成交量称冠,江汉、武昌两区均价高居前两位。

一、全市住宅新增供应分析
??? 1)7月新增供应环比增长3%
??? 7月,全市商品住宅新增供应面积96.79万方,环比增长3.04万方,增幅为3%。经历过上半年的推盘高峰后,受炎热天气影响,7月楼市新增供应量有所减缓,但依旧保持在百万方左右。
??? 2)武昌、黄陂、东湖高新区供应量居前三位,武昌连续3月过10万方
??? 7月,全市12区均有新增供应,郊区本月现集中供应,6大郊区本月均有新增供应,其中,黄陂、东西湖、江夏、汉南四区位居前6位。区域排行看,武昌、黄陂、东湖高新区供应量居前三甲。其中,武昌区新增供应量高居不下,连续三月维持在10万方以上。

二、全市住宅成交分析
??? 1)150万方,7月楼市成交量创下26个月以来新高
??? 7月,全市商品住房成交14743套、成交面积150.10万㎡,环比分别增长19.38%、19.74%;同比分别增长62.98%、68.90%;创下26个月以来的武汉最高成交量!在降息降准等政策叠加效应下,行业紧张程度有所缓解。中心城区项目开盘当日去化率普遍提升;受益于年底将通车的地铁2号线,部分楼盘业已开始实质性小幅上调价格及取消优惠,“恐涨”和追涨心理下的从众购房需求亦开始释放;此外,部分累积的改善类户型继续缓步释放。多方因素推进楼市成交。
??? 2)8区销售过千套,区域成交集中度下降,成交全面回升?
??? 全市15区中,洪山、黄陂、江岸、东西湖、汉阳、东湖高新、江夏、青山8区备案套数超过1000套,其中,洪山区以2134套蝉联榜首。从区域占比看,位居首位的洪山区成交占比由上月的21.6%下滑至14.47%,前三甲成交占比亦减少4.62%,区域成交集中度有所降低。此外,本月9区成交占比均提升,比上月增长3个区。可见,区域成交特征已由之前“个区支撑”转变为“全市普升”。
??? 3)9区销量同比增长2成以上
??? 与6月相比,11区备案套数环比增加,其中9区增幅超过20%。青山、经济技术两区环比增幅最大,超过80%,青山区主要受保障房备案推动,经济技术开发区则受项目开盘及集中备案拉动。

三、全市住宅价格分析
??? 1)7月均价环比上涨0.09%,涨幅缩小

??? 7月,全市商品住房整体均价为6340元/㎡,环比上涨0.09%,同比下跌0.10%。楼市均价较为平稳,仅小幅上涨0.09%,涨幅环比缩小0.42%。本月政府控房价“声音”加强,而市场推盘策略方面,以价换量仍是楼市主基调,市场均价整体维稳。
??? 2)无一区域均价过8500元/㎡,武昌区均价跌破8000元/㎡
??? 7月,区域均价均不足8500元/㎡,江汉、江岸分别以8467元/㎡、8191元/㎡位居前两位,持续位居前列的武昌区本月均价不足8000元/㎡,退居第三位。
??? 3)8区均价环比上涨,7区均价环比下跌
??? 7月,区域均价涨跌参半,8区均价环比上涨,7区均价环比下跌。与上月相比,均价上涨区域增加1个,均价下跌区域则减少1个。分区域看,均价下跌的7区域中,武昌、青山两区跌幅最大,其中,武昌区均价环比下降13.98%,居首位,区域内低价项目及福利房、保障房集中备案拉低区域均价;青山区均价环比下降10.17%,主要受保障房大量备案影响。另一方面,硚口、东西湖、江岸三区均价环比涨幅最明显,分别为10.76%、 8.29%、7.83%。

四、不同面积段产品成交分析
??? 1)90㎡以下及120-140㎡以上产品成交占比增长
??? 7月,90㎡以下产品及120-140㎡产品成交占比环比分别提升1.51%、1.2%,而90-120㎡产品及140㎡户型成交占比则环比减少1.54%、0.17%。整体来看,小户型及120㎡以上大户型成交均在上升。其中,7月120㎡以上户型成交占比21%,已连续三个月缓增长,7月环比增加0.72个百分点。
??? 2)9区120-140㎡户型成交占比提升
??? 7月,9个区域120-140㎡面积段产品成交占比提升,增幅位居前五的区域分别为:武昌(+11.08%)、蔡甸(+8.51%)、经济技术(+3.17%)、硚口(+2.43%)、黄陂(+2.43%)。

五、不同价格段产品成交分析
??? 1)4000-5700元/㎡及5700-7000元的产品成交占比环比增长
??? 7月,7000-10000元/㎡及10000元以上产品成交占比出环比分别下降2%、1%,而4000-5700元/㎡及5700-7000元的产品成交占比环比则分别出现1%、2%的增长,抑制了市场整体均价涨幅进一步放大。
??? 2)7区7000 -10000 元/㎡价格段产品为成交主力
??? 7月,7000 -10000 元/㎡产品成交在全市7区均占主导地位。占比较高的前四区域分别为:汉阳区(79%)、江汉区(62%)、洪山区(61%)、江岸区(56%)。

六、全市成交排行分析
??? 备案套数TOP20项目主力集中于洪山、黄陂、东西湖三区,成交均价环比回落。
??? 7月,全市备案套数前20强项目来自全市9个区域,其中,9个来自于黄陂、东西湖、江夏等郊区,7个来自于洪山、经济技术、东湖高新等次中心区,中心区仅有4个项目上榜。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交3338套,环比增长8%;成交面积32.11万㎡,环比增长10%;成交均价6688元/㎡,环比下跌2%。
??? 备案套数TOP20项目无一均价过9000元。备案套数TOP20项目以中低价项目为主,8000元以上项目仅有3个,累计备案量占比20强总销量的14%。

七、媒体监测
??? 1、本月报广投放情况
??? 7月份,武汉地产广告投放项目数量84个,比上月减少2个;版面263.25版,减少了20.1版。楼市报广投放力度环比小幅下降。

??? 2、典型项目报广投放情况
??? 7月,广告投放TOP5项目广告投放总版幅为72.5版,比上月减少了40.25版,其中:
??? TOP 1——武汉中央学问区,版面17个,以产品、活动为主要诉求点。
??? TOP 2——福星惠誉·福星城,版面16个,以产品、加推、投资回报为主要诉求点。
??? TOP 3——奥山世纪城,版面15个,以产品、优惠、开盘为主要诉求点。
??? TOP 4——福星惠誉·水岸国际,版面13个,以产品、优惠为主要诉求点。
??? TOP 5——金寓,版面11.5个,以产品、优惠为主要诉求点。


??? 上述为7月月报简版,仅供参考。该报告为新葡萄京娱乐app版权所有,业界交流请私信@新葡萄京娱乐app 新浪微博,联系电话68850998。

附件:7月月报目录


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