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专题研究 / TOPIC RESEARCH

从“两湖房产税辟谣”事件看政策发展

编辑:信息研究部 发布时间:2012-08-28 点击次数:440

引言——沸沸扬扬的两湖房产税试点传闻
??? 近期,健全房地产调控长效机制、推广房产税试点改革的议题再次趋热。其中,关于湖南、湖北是否加入改革试点的话题更是备受关注,也为房产税试点是否扩容蒙上了一层神秘面纱。
??? 一波三折,从20日“国土资源部:湖南湖北房产税征收方案正制定”消息广泛转载,到22日两省税务部门辟谣,两湖房产税三日三变,真真假假烽烟四起。暂以省地税局“没有接收到国家税务总局和财政部任何通知”且暂一告落。

背景——房产税传闻起因思考
敏感时期,新一轮调控传言四起
??? 全国楼市成交普涨,楼市预期改变,另一方面,楼市即将进入传统的“金九银十”销售旺季,这也一定程度增加了调控的复杂性和不确定性。而政府连续释放“调控不动摇”信号再度明确房地产调控立场,并两次督查市场,各部委储备政策在手。
??? 由此,楼市博弈期,有关新一轮政策出台的传闻四起。最近,房地产业内最热的话题两个:一是山东规划采取商品房的现房销售试点。另一个是关于开征房产税的各种坊间传闻。
??? 而此期间,国税总局组织来自全国30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税的批量评估技术高级专业人员的培训诱发了两湖房产税事件。

解读——从两湖房产税事件看政策发展
解读1:房产税试点扩大及变革是大势所趋
??? 2012年《政府工作报告》提出,要“改革房地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展。”预算报告(即《关于2011年中央和地方预算实行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》)表示,要“研究制定房产保有、交易环节税收改革方案,稳步推进房产税改革试点。”
??? 8月23日,曾参与制订房地产“十二五”规划初稿的原建设部体改司官员、中房协副会长朱中一接受媒体采访时表示,对于业界广为关心的房产税问题,房地产“十二五”规划中明确写道:“赞同开征房产持有环节税。”
??? 而在技术与基层层面,有资讯报道称“国家税务总局最近组织来自全国30多个省市的税务系统工作人员,在中国人民大学学习房产税批量评估技术”。此举被业内解读为:为房产税扩容做准备。
??? 从政策的方向看,房产税试点扩大及改革已经成为市场大趋势,目前我国房地产调控主要依靠行政手段。房产税的有效推广对于完善中长期房地产调控制度,将计划性、行政性的调控手段转化成经济性手段,突破制度困境具有积极作用。综合来看,房产税不仅是一项重要制度,也是未来我国房地产调控政策的大方向,需要进一步推广。在税收领域的通过税收调节实现“限涨和限利”调整必要性较强——“减税与加税” 。 当前看,房产税(物业税)试点和推行的可能性大,但效果微薄,从长期发展看仍有加强的空间

解读2:房地产税收制度改革纠结复杂
??? 房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。现行《城镇房地产税暂行条例》等国务院规章的相关规定,具有三大特点:
??? 1.房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;
 2.征收范围限于城镇的经营性房屋; 试点城市外对居民住宅实施豁免。
 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产税计税余额征收,对于出租房屋按租金收入征税。
??? 此次两湖房产税事件,国土部、住建部、两湖政府都牵涉其中。反响强烈、意见不一,可见其背后的纠结和博弈。
??? 同时,作为流转环节税费,中国房地产流转环节税负(二手房基本在10%以上),税负较重,推高房价同时也制约着市场流通。而房产税开征需保证公平公正,首先要考虑的这个税种的目标指向等问题,是要调节收入分配还是只是为政府增加财政收入?如果没有明确答案的话,就无法平息社会上对它的抵触。而且增加税要和大家社会福利增长的效率有必然联系,如果社会福利增长跟不上的话也会引发争议。

解读3:房产税试点城市效果甚微
??? 上海房产税针对新增需求,存量不征,而重庆针对高端住房,且两市都规定了较为宽松的免征面积,其中对非本地家庭购房的征税条件较为严格。
??? 从上海、重庆房产税实施细则及市场表现看,两城市房产税特征及影响如下:
??? ·重庆房产税严于上海房产税,但涉及范围均非常有限,打击面小;
??? ·房产税对刚需群体无影响,主要针对高端市场及投资、投机客户,对投机市场和高档市场造成一定冲击;
??? ·房产税与限购令同时出台,在限购令面前,房产税效力相对减弱,对市场整体影响较小,特别是对房价影响不明显;
??? ·一定程度增加地方政府财政收入;
??? ·房产税出台的示范效应大于实际影响。

解读4:房产税扩大试点关注经济基本面
??? 大势所趋但需时间探索。尤其在当前经济不乐观的环境中。在房地产调控的所有政策工具中,房产税是一个有效的手段。房产税进一步扩大试点乃至在全国范围内实施,这是既定的方针和政策了,不同的地区可能实施的时间有所不同。而且整个制度的建设过程,需要长时间的探索。
??? 房产税的实施方法细则可能导致市场反应不一。增加流通环节税负可能短期内会激发购买的集中、可能推高房价;而中短期如果对二套房实施,将降低市场意愿,制约流通、市场中短期停滞。长期看可能减少投资投资愿望,保持房价稳定。??????
??? 现在中国的经济非常不乐观,外贸在萎缩,制造业也在大幅度衰退。这时候如果实行房产税,势必对整个地产的消费又会增加很多资产负担,这对稳定经济增速来说,可能会是雪上加霜。

解读5:房产税扩大试点关注调控模式
??? 根据网传的两湖房产税细则看,相较上海、重庆所实行细则有所突破,且杀伤力更大。具体存在两大不同之处:
???
??? 一是将征收对象由“新购住房”(重庆版本包括原有的独栋别墅)扩大为存量房产;
??? 利:根据网传湖南湖北正在制定的新版房产税内容,个人已购的第二套存量房都需要征税。一定程度意味着未来房产税征收范围将会扩大,而大的征收范围也会使房产税的作用得到更明显的体现,而非仅流于形式;
??? 弊:但需要注意的是,房产税的调控目标位投资性需求,而大的征收范围会将部分改善型客户纳入调控,造成自主性误伤,成为房产税后续实施的一大难点。
??? 同时,可能造成“济穷救富”,少而精的富人征税反而少。

??? 二是计税依据由原来的房产原值改为市场评估价;
??? 利:计税依据由原来的房产原值改为市场评估价,使得税基随市场行情不断变化,更有利于发挥房产税调控投机需求及收入分配差距的作用。另一方面, 在房价快速上涨市场环境下,对投资性需求的抑制力度会加大;
??? 弊:与第一点一致,计税依据的改变,亦会加大对自主性需求的误伤力度。

??? 综上所述,两湖网传房产税在细则上有所创新,但仍存在明显的不足,后续如何扬长避短成为房产税改革的大方向与关注点。

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