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专题研究 / TOPIC RESEARCH

8月,楼市微变期

编辑:信息研究部 发布时间:2012-09-07 点击次数:421

??? “7月流火,8月未央”。武汉8月楼市热力不减,成交量上延续破万套纪录,全市商品住宅成交12703套/125.72万方。虽然成交量较7月有回调,但仍保持高位,市场回暖势头仍在延续。在此过程中,武汉楼市出现一些变化转折:

??? 121.68亿!武汉土地市场初现“窗口期”
??? 8月24日,武汉市举行了今年规模最大一次土地拍卖会,共推出地块36宗,累计规模3229亩,其中城中村地块规模达1950亩。全天成功出让28宗地块,出让规模2791亩,总成交额达122亿元。本次土地出让具有三大特色:①2011年以来单日土地出让规模最大一次,出让金额亦创2011年以来最高纪录;②多家房企大鳄相继出手:钰龙集团、融侨、华润置地、广电、中建三局等企业,相继竞得汉阳汉桥村、武昌余家头、武昌白沙洲、硚口、洪山、江岸等地块。这也是二环内的城中村地块魅力。③品牌房企连拍数宗地块:钰龙集团22.47亿元揽下汉阳铁桥村三宗地块;融侨23.4亿元拍得武昌区柴林头村两宗地块;华润置地6.46亿元拍得白沙洲两宗地块。
??? 从楼面地价看,虽然多次竞拍的场面鲜见、底价成交居多;但在楼市“淡季不淡”的影响下,土地市场也打破了长期的沉寂,波澜再起,房企拿地积极性也明显提高,大型房企开始陆续回归土地市场。其中,万科8月简报显示,其当月在全国新增8个项目;仅在8月27日到9月2日仅一周的时间内,万科就分别在上海、杭州、沈阳和东莞的土地市场均有所斩获。龙湖7、8月份龙湖拿地量增幅尤为明显,特别是8月龙湖拿地量已经超过其上半年拿地总量。近日多个城市加大了供应力度也加速了房企的进入。土地市场出现“窗口期”。

??? 两湖“房产税”起起伏伏,楼市调控风声鹤唳!政策“敏感期”
??? 8月,继政府连续释放“调控不动摇”信号再度明确房地产调控立场、并两次督查市场后,有关新一轮政策出台的传闻四起。最近,房地产业内最热的话题两个:一是山东规划采取商品房的现房销售试点。另一个是关于开征房产税的各种坊间传闻。其中关于“两湖扩大房产税试点”一波三折,从20日“国土资源部:湖南湖北房产税征收方案正制定”消息广泛转载,到22日两省税务部门辟谣,两湖房产税三日三变,真真假假烽烟四起;暂以省地税局“没有接收到国家税务总局和财政部任何通知”且暂一告落。8月28日,中国央行营管部在召开辖区金融机构情况通报会时指出,下一阶段将要严格实施差别化住房信贷政策,抑制投机投资性购房需求。武汉最近房贷利率优惠幅度收窄。临近十八大的召开,全国楼市成交普涨,楼市预期改变,另一方面,楼市即将进入传统的“金九银十”销售旺季,增加了调控的复杂性和不确定性。8月也成为政策的敏感期,关于房贷差别化信贷和城市个人住房信息联网,又似乎正在对房地产行业出台更进一步的实际政策做准备。

??? 备战“金九银十”,开发商抢客楼市“保温期”
??? 监控数据显示,8月武汉市场推盘量达38个,相比7月增加4个;新增供应量163.94㎡,环比增长69%,市场仍处于供应高峰期。如武昌中心区局部区域供应项目此起彼伏。8月该区域国际城、复地东湖国际、航天首府、百瑞景等大盘相继入市,客户抢夺激烈。其中国际城8月11日2小时即狂销2.6亿。
??? 此外,8月众多区域仍主推刚性产品,并获得市场热捧。其中,我司代理的奥山世纪城住宅塔楼8月25日开盘,实收8700元/㎡,开盘解筹80%以上;汉阳人信汇yoho公寓以47㎡、85㎡两种主力户型为主,开盘售罄;6288元/㎡起价的国海学道开盘当天377套房源即宣告售磬;海昌天澜以首付3万起的垫付方式、推出360套房源,当日实现开盘销售率近90%。主打刚需,低价入市策略,项目取得市场热销,从而也推高成交量。
??? 8月区域项目大体量此起彼伏的加推或单项目高频率的开盘,继续“保温”楼市。随着楼市传统旺季“金九银十”的到来,楼市将迎来又一波推盘高峰,当前预告9月开盘项目已达到50个,而随着刚需客户连续数月的持续释放,后续市场客源竞争将更为激烈,可以预见,“金九”市场将硝烟弥漫。

??? 楼市价格局部调整,房价“选择期”
??? 与观澜高尔夫公馆、人信汇、国海学道、海昌天澜等楼盘低价入市不同,8月,楼市进入区域价格分化阶段,主城区均价明显回升。其中,武昌、江汉两区均价分别上涨18.81%、0.83%,以9276元/㎡、8538元/㎡位居前两位,硚口、洪山两区分别上涨12.04%、7.45%,以7912元/㎡、7706元/㎡位挤进前五位,市场热销背景下,中心城区项目推盘积极性增强,如武昌区复地东湖国际、福星惠誉国际城三期、福星惠誉水岸国际月内连续小量加推,均价也有所上调。在新盘新价的带动下,徐东的长航蓝晶绿洲5月份有9000多元/平方米的房源,现在单价又回到万元以上。该区域众多楼盘由年初的10000元/㎡以下开始回调至11000元/㎡主力。同时,汉阳的广电兰亭都荟年初均价7300元/平方米,现在回调到8200元/平方米;南湖的大华南湖公园世家,3月份推出一口价6500元/平方米房源,如今又回到了8000多元/平方米。从整体看,后湖、南湖、大型居住组团,价格从“7字头”回涨到“8字头”。

??? 武汉楼市“供应调整需求承接期”
??? 2012年,时间即将过去3/4。回顾这轮楼市,1-2月是楼市冰点,项目价格8折优惠也鲜有漂亮的业绩数据。从3月开始,在宽松的货币政策与差别化信贷差异、公积金贷款等促动下,楼市由死向生,武汉成交量进入“万套”阶段。4-6月,刚需产品主导、促销跟进,众多楼盘以价走量策略赢取积压性刚需客户、并带动改善客户进驻,楼市成交复苏,持续保持“万套”阶段;与此同时,土地市场仍寂静。7-8月,淡季不淡,频繁调控口风不断,楼市价格出现中心区局部回调、土地市场复苏。综观此轮成交回暖与武汉楼市热销盘,刚需首改仍占市场主流导向。
??? 在经历这波以政策积压客户释放、刚性需求客户主导的楼市中,8月武汉市场供应结构局部调整,一批针对高端客户、改善客户的房源集中面市。京汉1903、武汉天地御江景城持续销售后,8月复地东湖国际130㎡以上改善户型新品四期、航天首府首度亮相、国际城转向三期。此同时万达汉街壹号公馆、越秀星汇云锦、中铁1818、华侨城东湖纯水岸、水岸国际新品等也相继呈现。
??? 但纵观8月高端项目成交看,推售大户型项目去化均不尽理想,销售依旧受到限制。“限购令”持续下,大户型客户群体有限,改善性的高端客户仍未成为市场承接主力。由此可见,目前市场处于高位盘整的状态。市场能否继续持续回暖,有待外部环境促动下楼市能否激发改善性需求与投资性需求承接。

??? 冲刺年度任务,又迎“十八大”。8月微变期间,大家可以看到楼市分化仍可能进一步持续,未来市场供应极大可能放量,在供应促动下9、10月成交仍极大将保持活跃。

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