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市场月报 / WEEKLY MARKET

2012年8月武汉房地产市场简报(8月1日-8月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2012-09-12 点击次数:423

政策资讯篇???????????????????????????????????????????????
??? 经历了上半年全国楼市成交普涨、7月中央吹冷风“固调控”,再加上传统旺季“金九银十”的到来,调控的复杂性和不确定性加大,楼市调控进入敏感时期,新一轮调控政策出台的传言四起,健全房地产调控长效机制、推广房产税试点改革的议题再次趋热,而两湖是否加入房产税改革试点的话题更是备受关注,真真假假烽烟四起。虽最终以省地税局“没有接收到国家税务总局和财政部任何通知”暂告一段落,但是这也预示着,楼市调控开始由政策高位期向政策变革储备期转变,楼市调控基调短期不会改变,如何稳定市场预期,避免调控意图曲解,遏制投资、投机需求抬头,巩固调控成果将成为后续调控的主线,中短期政策调整与变化会成常态。

一、宏观经济
??? ■ 8月制造业PMI为49.2% 经济在下行中逐渐筑底
??? ■ 多部委密集表态楼市调控 新政不会超出新国八条
??? ■ 国税总局:基本住房或有税收优惠 房产税扩容未定

二、城市建设
??? ■ 武汉投3100亿强壮交通
??? ■ 八一路延长线工程通车
??? ■ 武汉地铁4号线实现全线动工 明年底通车
??? ■ 地铁29号线明年上半年动工
??? ■ 光谷将建11条有轨电车线路,光谷楼市再跃升

三、房地产市场
??? ■ 武汉10月起监管商品房预售资金
??? ■ 武汉低收入家庭首次购房 父母子女可互用公积金贷款

四、行业动态
??? ■ 融侨、钰龙重金拿地
??? ■ 华润置业6.46亿斩获武汉两宗宅地
??? ■ 福星集团连续8年入选中国民营企业500强

土地市场篇???????????????????????????????????????????????
??? 8月,武汉土地市场初现“窗口期”。24日,武汉市举行今年规模最大一次土地拍卖会,出让规模、出让金额均创2011年以来最高纪录。虽然整个拍卖过程竞价场面鲜见,底价成交依旧主导市场,但是在楼市“淡季不淡”的影响下,土地市场也打破了长期的沉寂,波澜再起,房企拿地积极性也明显提高,大型房企开始陆续回归土地市场。钰龙集团、融侨、华润置地、广电、中建三局等知名企业均有所斩获,此外,部分品牌房企则连拍数宗地块,成为本月土地市场一大特色。

一、土地供应情况分析
??? 8月份, 武汉市土地交易中心共进行2次挂牌,公开出让36宗地块,累计出让面积215.29万方,约合3229亩,环比增加82%,规划建面735.42万方,环比增加129%。8月土地挂牌规模相比7月翻倍。

二、土地成交情况分析
??? 8月推出的36宗地块中,8宗延期,其余 28宗全部成交,累计出让面积约186.07万方(合2791亩),可建规模659.95万方,土地出让金约121.68亿元,平均楼面地价1844元/㎡,与7月相比,四项指标分别增加140%、217%、220%、1%,土地市场价稳量增。

商品房市场篇?????????????????????????????????????????????
??? 8月未央,武汉8月楼市热力不减,成交量上延续破万套纪录,虽然相较7月有回调,但仍保持高位,市场回暖势头仍在延续。8月市场推盘力度进一步加大,区域项目大体量此起彼伏的加推或单项目高频率的开盘“保温”楼市,而在楼市高成交的推动下,市场供应结构出现局部调整,一批针对高端客户、改善客户的房源集中面市,但去化均不尽理想,销售依旧受到限制。此外,房价进入“选择期”,区域价格分化,中心城区价格明显回升,后湖、南湖等大型居住组团均价由“7字头”回涨到“8字头”。另一方面,受益于环线轨道交通及市政规划的扶持,郊区以低总价突围,本月表现突出,6郊区整体成交量占比超过4成,约为5大中心城区的2倍,同时,均价全线小幅上涨。
??? 别墅市场本月有所降温,整体量价齐降,单项目成交量多不足10套,全市成交TOP10项目中,中心区仅一项目上榜。总价300万以内别墅成交占比再度提升至65%。纯水岸东湖以18套、3万均价蝉联量价冠军。
??? 商业成交量价齐降,武昌、洪山、硚口、江夏、东西湖5区销量过万方,武昌以1.57万方称冠,江汉、青山两区均价过万方,位居冠亚军。写字楼整体价涨量减,销量TOP10项目中,6个中心城区项目上榜,4项目均价过万,推进整体均价上涨,区域方面,武昌区以2.33万方、15738元/㎡高居各区量价榜首。

一、全市新增供应分析
??? 1)8月新增供应环比增长69%
??? 8月,全市商品住宅新增供应面积163.94,环比增长67.15万方,增幅为69%。从市场实际推盘看,全市累计38个项目开盘或加推,比上月增加4个。加推或开盘的项目数量在8月下旬呈较为明显的增长趋势,相比8月上旬增长近四成。
??? 2)武昌、江岸、黄陂区供应量居前三位
??? 8月,全市11区均有新增供应,其中武昌区新增供应量仍是最高,达31.53万方,占比全市整体新增供应量的19.23%;江岸、黄陂、东湖高新、汉阳4区新增供应量均超过20万方,占比在10%以上。

二、全市成交分析
??? 1)1.2万套!8月楼市冲高回落
??? 8月,楼市再创佳绩,连续6个月高居万套以上。整体成交量虽出现20%以内的降幅,但仍处于年内的成交高点,而且好于去年同期。成交套数12703套、成交面积125.72万㎡,环比分别减少13.84%、16.24%;同比分别增长30.08%、27.47%。
??? 2)郊区成交占比超过4成,高出主城区19%
??? 全市15区中,洪山区以2101套蝉联榜首;黄陂、东西湖两区分别为1725套、1418套,位居第二、三位。
??? 3)11区备案套数环比减少
??? 与7月相比,仅新洲、蔡甸、江夏、黄陂等4郊区备案套数环比增加,其中新洲区环比增幅最大,达31.58%,黄陂区增幅相对较小,为3.24%。受益于环线轨道交通及市政规划的扶持,郊区以低总价突围。

三、全市价格分析
??? 1)8月均价同环比均呈下跌态势
??? 在经历6、7月连续2个月的短暂上升后,楼市均价本月再度回调。8月,全市商品住房整体均价为6333元/㎡,环比下跌0.11%,同比下跌0.36%。同环比均呈下跌态势。
??? 2)武昌区均价重回九字头
??? 8月,主城区均价明显回升,武昌、江汉两区均价分别上涨18.81%、0.83%,以9276元/㎡、8538元/㎡位居前两位,硚口、洪山两区分别上涨12.04%、7.45%,以7912元/㎡、7706元/㎡位挤进前五位。
??? 3)8月郊区均价集体上涨1%-3%
??? 8月,区域均价涨跌参半,9区均价环比上涨,6区均价环比下跌。与上月相比,均价上涨区域增加1个,均价下跌区域则减少1个。

四、不同面积段产品成交分析
??? 1)90-120㎡及120-140㎡产品成交占比环比增长
??? 8月,90-120㎡及120-140㎡产品成交占比环比分别提升2.72%、0.53%,而90㎡以下、140㎡以上大户型成交占比环比分别下降2.65%、0.61%。
??? 2)8区90-120㎡户型成交占比提升
??? 8月,8个区域90-120㎡面积段产品成交占比提升,增幅位居前五的区域分别为:武昌(+14.02%)、江汉(+12.52%)、蔡甸(+12.20%)、汉阳(+8.47%)、青山(+5.96%)。

五、不同价格段产品成交分析
??? 1)4000-5700元/㎡产品成交占比则环比上升7.36%
??? 从成交结构看,4000-5700元/㎡及7000-10000元/㎡产品成交占比分别为28.37%、29.47%,尽管7000-10000元/㎡产品仍为市场成交主力,但其成交占比下滑3.88%;而4000-5700元/㎡产品成交占比则环比上升7.36%,赶超7000-10000元/㎡产品成交,并达到2011年以来的最高成交峰值。
??? 2)东西湖区4000-5700元/㎡价格段产品成交占比提升16.39%
??? 8月,10区4000-5700元/㎡价格段产品成交占比提升,其中,东西湖区4000-5700元/㎡价格段产品成交占比为38%,环比上升16.39%。

六、全市成交排行分析
??? 备案套数TOP20项目主力集中于洪山、黄陂、汉阳、东湖高新等区。
??? 备案套数TOP20项目无一均价过8500元。

七、媒体监测
??? 1、本月报广投放情况
??? 8月份,武汉地产广告投放项目数量113个,比上月增加了29个;版面412.25版,增加了149版。楼市报广投放力度环比明显加强。

??? 8月,从报广投放版面看, 武昌报广的投放力度居三镇之首,投放194次、190版;其次为汉口,投放211次、176.5版;汉阳项目报广投放相对较少,为63次、43.75版。

??? 2、典型项目报广投放情况
??? 8月,广告投放TOP5项目广告投放总版幅为99.25版,比上月减少了13.5版,其中:
??? TOP 1——武汉中央学问区,版面35个,以产品、活动为主要诉求点。
??? TOP 2——百步亭现代城2区,版面18个,以产品、加推、投资回报为主要诉求点。
??? TOP 3——福星惠誉·福星城,版面17个,以产品、优惠、开盘为主要诉求点。
??? TOP 4——光谷新世界,版面15个,以产品、优惠为主要诉求点。
??? TOP 5——奥山世纪城,版面14.25个,以产品、优惠为主要诉求点。

附件:8月月报目录

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