您的位置:研究成果/市场月报
市场月报 / WEEKLY MARKET

2012年9月武汉房地产市场简报(9月1日-9月30日)

编辑:信息研究部 发布时间:2012-10-12 点击次数:473

政经资讯篇???????????????????????????????????????????????
??? 9月土地市场逐渐活跃、众多房企营销收入增长、成交保持高量,控制楼市房价过快上涨压力凸显。住建部、国土部、国税总局等多部委再次针对房地产市场过热的现象喊话。针对地方“限购”督查紧密。地方政府方面,多地政府密集表态收紧调控,出台临时性行政强制手段的措施:上海限购继续收紧,非沪籍单身人士不许购房;广州甚至创商品房“限售”的先河,对市区个别异常高价的住宅项目采取限售;武汉10月1日起预售资金实行监管。楼市严控态势不变。此外,四季度也是银行贷款额度最为紧张的时期,近期一些银行房贷申请周期拉长、利率优惠取消的苗头已开始不断出现,后续市场压力依然。另一方面,十八大召开在即,楼市后续调控如何涉及到下一届政府对于房地产发展的思路,但中短期内限购限贷的“红线”政策将不会松动。

一、宏观经济
??? ■ 多项宏观数据现回暖迹象 经济或筑底趋稳
??? ■ 9月PMI显示经济仍未触底
??? ■ 金融“十二五”规划首发量化指标
??? ■ 十八大将在11月8日北京召开

二、房地产政策
??? ■ 武汉商品房预售金监管10月启动
??? ■ 武汉多数银行取消首套房贷优惠 审批放贷周期延长
??? ■ 武汉深圳两地家庭成员间可共用公积金还贷
??? ■ 北京住建委发布《落实住房限购政策进 一步造好房屋登记有关问题通知》
??? ■ 北京加强开发商预售资金监管,违规将停网签
??? ■ 上海关于开展住房限售政策等实行情况检查的通知
??? ■ 广州房管局:将对个别高价住宅项目采取限售措施
??? ■ 南京"限涨令"重新实行防房价反弹

三、城市经济与建设
??? ■ 武汉“光谷中心”计划南移
??? ■ 武汉计划6个远城区将建成6座独立城市

四、行业动态
??? ■ 万达百货拟三地打造高端精品店
??? ■ 永旺已布局武汉三地点——拟十年建百店
??? ■ 武汉宜家工程全部获批
??? ■ 武汉凯德广场武胜开业 IT旗下五大门店与众潮牌进驻

土地市场篇???????????????????????????????????????????????
??? 近两年“现金”周转压力下,众多房地拿地放缓甚至停滞,相关数据显示,今年上半年,十大标杆房企购地金额仅占总合约销售金额的10%,为2007年以来最低,企业储地处于低位。而随着楼市成交的逐步复苏,房企拿地积极性也明显提高,大型房企开始陆续回归土地市场。另一方面,地方财政收入对土地市场的依赖使得地方政府倾向于加大土地市场的供应,武汉土地市场将于10月中旬至11月上旬,推出63宗地块,供应面积约280万方。房企拿地意愿的增强、地方政府土地市场供应的加大,使得土地市场打破了长期的沉寂,迎来市场“窗口期”。

??? 10月中旬-11月初,三次土地拍卖,63宗/280万方土地供应
??? 从第三季度开始,武汉加大了土地供应量,8月土地市场进行今年以来最大一次的土地拍卖,9月土地市场虽无成交,但10月、11月将再度迎来土地市场的密集推地。统计数据显示,10月中旬-11月上旬将陆续进行3次土地拍卖,累计推出地块63宗,累计出让面积达280万方。

商品房市场篇?????????????????????????????????????????????
??? 9月的武汉楼市颇为热闹。9月14至17日,为期4天的武汉秋季房展会开幕,为整个上半月的仅15个项目推新的冷清局面画上句点。下半月,为规避预售资金监管,部分项目加快入市步伐,市场供应激增,全月新增供应面积达到354.75万方,保利公园九里、佳兆业金域天下、百步亭金桥汇、越秀星汇云锦等一批知名房企旗下区域代表型项目相继入市。另一方面,随着国庆、中秋假期来临,为聚拢人气,各类楼盘活动、优惠登场,具备央企背景的保利集团甚至启动军工武器展。
??? 然而,一边是供应激增,一边却是成交沉着:12169套、116.58万方,分别减少4.21%、7.27%,市场延续了8月以来的回落态势。但同时,高市场供应也助推了主城区成交占比提升。江夏、汉南、新洲、黄陂等4郊区,东湖高新、经济技术区2开发区销量均全部下滑。随着中心城区推盘逐渐活跃,9月住宅成交改变以往的郊区化,转向中心城区靠拢。
??? 商业市场整体价跌量稳,江夏、东西湖、江汉三区商业备案量过万方,位居前三甲,中心区大型商业体、商业公寓及郊区部分住宅底商本月表现相对活跃。写字楼市场整体呈现价跌量增态势,武昌、东湖高新两区累计成交面积占比62%,为全市成交主体,均价方面,武昌、江汉、硚口三区均价过万。

一、全市新增供应分析
1)9月新增供应环比增长116%
??? 9月,全市商品住宅新增供应面积354.75万方,环比增长190.81万方,增幅为116%。从市场实际推盘看,9月全市累计68个项目开盘或加推,约是7、8两月推盘数量的两倍。
2)洪山、江岸、黄陂区供应量居前三位
??? 9月,包括东湖生态旅游风景区在内的16区均有新增供应,其中洪山区新增供应量仍是最高,达81.22万方,占比全市整体新增供应量的22.90%;随后是江岸区,新增供应量为34.92万方,黄陂区新增供应量也在30万方以上,为30.29万方。汉阳区新增供应量接近30万方,为28.43万方。其余各区均不足27万方。

二、全市成交分析
1)9月住宅成交12169套,环比持续减少,同比增长20%
??? 9月商品住宅市场成交再过万套!但延续了8月以来的回落态势。成交套数12169套、成交面积116.58万㎡,环比分别减少4.21%、7.27%;同比分别增长19.98%、18.15%。
2)主城区成交占比环比增3.82%
??? 全市15区中,洪山区以2083套蝉联榜首;东西湖、汉阳两区分别为1631套、1317套,位居第二、三位。
3)10区备案套数环比减少
??? 与8月相比,硚口、江汉、汉阳、蔡甸、东西湖等5区备案套数环比增加,其中硚口区环比增幅最大,达56.98%。硚口、蔡甸、东西湖等3区销量增长均受保障性住房集中备案推高,3区内保障性住房成交占比分别达39%、13%、45%。江汉、汉阳区则由个别高性价比项目支撑。10区备案套数环比减少。其中,江夏、汉南、新洲、黄陂等4郊区销量全线下滑,东湖高新、经济技术区2开发区销量也全部下滑,可以看到,随着中心城区推盘逐渐活跃,9月住宅成交改变以往的郊区化,转向中心城区靠拢

三、全市价格分析
1)9月均价环比上涨0.1%,同比下降1.72%,为4月以来同比最大降幅
??? 9月,全市商品住房整体成交均价为6339元/㎡,环比上涨0.10%,同比下跌1.72%,同比降幅为自4月以来最大。市场仍以中低价位产品去化为主,成交均价企稳。本月,7000元以下产品成交占比达64%,是造成均价下跌主因。
2)武昌、江汉、江岸蝉联均价前三甲
??? 9月,武昌、江汉、江岸3区蝉联前三甲,相比8月,3区均价分别下跌-3.63%、-1.14%、-0.42%。武昌区成交均价再度跌回9000元以内。三区内幸福时代、长江紫都、福星惠誉?福星城等中低价项目均备案百套以上,分别拉低区域整体均价。
3)9月9区成交均价下滑
??? 9月,区域均价跌多涨少,9区均价环比下跌,1区与上月持平,5区均价环比上涨。均价下跌区域中,蔡甸、硚口、东西湖均价跌幅相对明显,但均因保障性住房集中备案所致。均价上涨区域中,青山区涨幅最为明显,主因保障房备案减少引起。其余4区均价涨幅在4%以内。

四、不同面积段产品成交分析
1)80-100㎡产品为全市成交主力,成交占比46%
??? 从不同面积段产品成交占比看,9月,成交占比最高的是80-100㎡产品,成交占比达46%;60㎡以下及60-80㎡、120-140㎡产品成交占比较为接近,分别为12%、12%、13%;100-110㎡以及110-120㎡产品成交占比分别仅为6%、5%。160㎡以上产品成交占比最低,仅为2%。刚需产品依旧为市场主力,部分改善型需求释放为辅。
2)9区80-100㎡户型成交占比过半
??? 分区域看,武昌、青山、硚口、江汉、江岸等9区80-100㎡户型成交占比过半,郊区中大面积产品成交占比相对明显,中心区成交多集中于中小面积户型产品。

五、不同价格段产品成交分析
1)4000-6000元产品成交占比最高,9000元以上产品成交占比不足一成
??? 从成交结构看,4000-6000元产品成交占比最高,达29%;其次是4000以下产品,成交占比达21%,两者累计成交占比达50%。6000-7000、7000-8000、8000-9000元产品成交占比较为接近,分别为14%、15%、12%;单价9000元以上产品成交占比较低,整体仅占9%。整体来看,市场仍以中低价位产品去化为主。
2)中心、次中心区6000-9000元产品成交活跃
??? 分区域看,单价6000元/㎡以下产品成交集中在黄陂、江夏、东西湖、汉南等郊区。江汉、江岸、汉阳、青山、经济技术、东湖高新等区以单价6000-9000元产品表现最为活跃,武昌、硚口区9000元以上产品成交占比相对明显。

六、全市成交排行分析
??? 备案套数TOP20项目主力集中于洪山、黄陂等区。
??? 备案套数TOP20项目无一均价过8500元。

七、媒体监测
1、本月报广投放情况
??? 9月份,武汉地产广告投放项目数量150个,比上月增加了37个;版面563.25版,增加了151版。楼市报广投放力度环比明显加强。

??? 9月,从报广投放版面看, 汉口报广的投放力度居三镇之首,投放322次、271版;其次为武昌,投放221次、216.5版;汉阳项目报广投放相对较少,为93次、75.75版。

2、本月媒体选择偏好
??? 9月份,从媒体投放占比看,楚天都市报以180.5个版幅,占整个9月投放的32.05%,位居各媒体之首;其次为武汉报,投放占比27.03%;再次为长江日报,投放占比为20.11%;随后是长江商报,为12.34%;武汉晨报投放占比最低,为8.48%。
??? 9月份,从报广的投放媒体来看,武昌、汉口、汉阳项目地产广告首选楚天都市报, 其次是武汉晚报, 而武汉晨报、长江商报报广投放则相对较少。

3、典型项目报广投放情况
??? 9月,广告投放TOP5项目广告投放总版幅为102版,比上月增加了2.75版,其中:
??? TOP 1——武汉中央学问区?汉街壹号公馆,版面27个,推广信息根据项目节点逐步进行,首先以“殿堂级奢装、世界级奢华配套“体现项目豪宅品质,再逐步引入”160-180平阔景三房“户型特征,随后在继邀请台湾第一美女林志玲之后再度于项目产品说明会上邀请“央视财经频道知名主持人李雨霏,台湾第一风水大师”启动项目认筹。
??? TOP 2——泛海国际居住区,版面24.5个,推广主题围绕“一座城、一座CBD”进行,以体现项目不可复制的核心价值, 推广方式上,硬广+软文相互融合。当前,项目商务SOHO、商街(尚街)、住宅(樱海园、悦海园)推广同步进行,在相互独立中融入同一大主题,其中,在售办公产品注重形象、产品及销售信息,在售住宅樱海园偏重产品、优惠信息发布,待售尚街、悦海园推广重点集中形象树立、产品说明及预推售信息。
??? TOP 3——百步亭金桥汇,版面21个,项目为后湖板块又一综合物业,定位“武汉首席中央政务区“,涵盖商业LOFT、商街、住宅多种类别产品,项目以LOFT率先入市,推广上体现项目”买一层送一层“的户型特征及”一万抵三万“的购房优惠,同时以”日供68元起做汉口政务区房东“凸显项目区位价值。此外,项目在主力推广LOFT产品的同时,引入”格调商业街认筹启动“的信息,一带一联动推广。
??? TOP 4——金寓3,版面17.5个,项目定位“汉口北市场群唯一配套服务区“,以标榜其”坐收其利5倍收益“的投资价值,同时以”价格5折再5折、9折优惠、3080元/平起价“进行宣传,凸显其低投资门槛,以吸引投资客户。
??? TOP 5——新汉正街,版面15.25个,推广围绕项目““一铺在手,三代不愁“、”5年确保固定租金收益35%“的投资价值进行。

附件:

新葡萄京娱乐app版权所有,若需详细数据请私信@新葡萄京娱乐app 新浪微博。

业务咨询与合作
  • 联系人:孙琳
  • 电话:13995548877
  • 联系人:王妮
  • 电话:15827333706
招聘热线
  • 联系人:柯香
  • 电话:18071051890
约稿与采访活动与交流
  • 联系人:王玲
  • 电话:17771877114
XML 地图 | Sitemap 地图