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专题研究 / TOPIC RESEARCH

9月,楼市入秋

编辑:信息研究部 发布时间:2012-10-16 点击次数:484

??? 9月,武汉楼市再度以1.2万套落下帷幕,创下连续第7个月的万套以上销量。但与之对应的是,9月新增供应面积高达354.75万方!巨大的供销落差使得楼市前景显出几分初秋的寒意。市场延续了8月以来的回落态势,但市场供应仍在持续增加。当前,公开于10月开盘的项目已达40个,“去库存”将成为当下首要任务。

??? 受市场环境变化影响,9月楼市表现出以下特征:

??? 355万方,9月住宅市场新增供应井喷
??? 9月上半月,市场推盘节奏有所放缓,仅15个项目开盘、加推,进入下半月,预售资金监管的通知颁布,加快市场推盘频率,市场迎来供应高峰期,通知颁布随后两周均有20余个项目推盘。此外,为规避预售资金减缓,多个项目集中拿证,统计显示,9月末约有60个项目拿证,累计供应面积约200万方,9月整体新增供应354.75万方,环比成倍增长,创2011年以来最高峰。与此同时,公开于10月开盘的项目已有40个,延续9月态势,10月市场高供应基本已成定局,市场竞争将更为激烈。

??? 市场价格敏感,近六成项目开盘当日去化不足50%
??? 9月,全市共计有68个项目加推或开盘。我司监测了其中29个典型项目,开盘平均去化率为38%,比上月下降6%(由于监测基数较小,故此数据仅作参考)。分片区来看,白沙洲、金银湖、南湖板块去化率较高,超过55%,这三个区域项目均价多集中在8000元以内,刚需客户接受度高;硚口滨江、古田板块化去化相对偏低,不足2成。分项目来看,监测的29个项目中,去化率不足五成的项目有17个,占比达58%,最高去化率为78%(招商雍华府,均价7700元),“日光“项目近乎绝迹。分价格看,5000-7000元的项目有5个,7000-8000元的项目有7个,8000-9000元的项目有6个,9000元以上的项目最多,达11个,可见,低去化水平或由高价项目较多所致。此外,从项目优惠看,最高为和昌都汇华府认筹1万抵10万,多数为1万抵3万,开盘最大折扣为世茂锦绣长江95折,优惠力度整体较为平淡
??? 自今年3月起,连续6个月以来万套销量,已消化掉武汉楼市大量刚需需求,在1-8月的月度销量排行榜上,排名前10的楼盘,均为主打刚需产品的楼盘,但从9月新盘去化看,主打刚需产品的新盘如和昌都汇华府、统建天成美雅、佳兆业金域天下最高去化也仅为61%。刚需仍在,但已逐步进入休整缓冲阶段,是造成“金九”不金的主因。

??? 中心城区品牌项目以高性价比吸引购买力回归
??? 9月,洪山、东西湖、汉阳3区分别以2083套、1631套、1317套的销量居区域成交套数排行前三甲,与8月相比,主城区(汉阳区/江岸区/武昌区/江汉区/硚口区)成交占比为28.97%,环比增长3.82%。而郊区、次中心城区成交占比环比分别下降1.18%、2.64%。9月推新的68个项目中,主城区项目达30个,高市场供应助推主城区成交占比提升。此外,主城区中,部分项目以性价比优势制胜市场,如汉阳区汉阳人信汇、观澜国际两项目,本月分别以7294元/㎡、6303元/㎡的均价全市成交排行前列。江汉区的城开?汉口秀园、福星惠誉?福星城分别以7361元/㎡、8383元/㎡均价获百套以上销量。武昌区的水岸国际亦以9794元/㎡的均价备案95套,居区域内高价项目销量之首。洪山区的万科金色城市、保利?公园九里以6990元/㎡、8099元/㎡的均价分别备案219套、137套。
??? 这些热销项目多隶属于品牌房企,在价格策略上,新盘多采取低开,老盘也有优惠活动,如水岸国际9月推出每平米减700元的优惠,可见,中心城区品牌项目已开始以性价比优势反攻,吸引购买力回归市中心。

??? 9月武汉房价同比跌1.72%,环比上涨0.10%
??? 9月,全市商品住房整体成交均价为6339元/㎡,环比上涨0.10%,同比下跌1.72%。市场仍以中低价位产品去化为主,成交均价企稳。本月,7000元以下产品成交占比达64%,是造成均价下跌主因。此外,本月一些高价盘如天宇盛世滨江、越秀星汇云锦、众联天美国际等项目集中在月底开盘,由于备案数据滞后性,或在10月才能得以数据体现。


??? “金九”收官,楼市已步入今年最后一季,市场持续高供应,而四季度作为银行贷款额度最为紧张的时期,近期一些银行房贷申请周期拉长、利率优惠取消的苗头已开始不断出现,再加上3-9月市场需求持续集中释放,后续市场销售压力大。若市场如特殊促销手段推出,整体呈现“销量稳中小幅回落,价格持稳”的格局可能性大。

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