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市场月报 / WEEKLY MARKET

2012年10月武汉房地产市场简报(10月1日-10月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2012-11-14 点击次数:443

政经资讯篇???????????????????????????????????????????????
??? 房调政策进入总结期,楼市调控政策微调的范围仍在持续扩大:34个城市公积金贷款政策微调,天津楼市首付款可分两次付清,武汉预售资金监管正式实施……但在十八大召开的关键时期,楼市政策面整体持续平稳。城建方面,武汉轨道交通2号线一期年底试运营,武汉正式迈入地铁时代,地铁3、6、7号线即将开建或待建的消息在本月陆续传来,为楼市带来新的利好。同时,时近年底,土地市场开闸放量,部分资金充足的开发商开始抄底拿地,“争地”场面重现。

一、宏观经济
??? ■10月CPI同比增长1.7% 创33个月来新低
??? ■武汉前三季度GDP达5598.87亿元 同比增11.5%
??? ■98家世界500强企业抢滩武汉 总数居中部之冠

二、房地产政策
??? ■本轮房调政策进入总结期
??? ■天津楼市新规:购房首付款可两次交清
??? ■香港:非港人士买楼最高额外征税35%
??? ■武汉公积金政策部分调整 异地购房可提公积金还贷
??? ■武汉楼盘开卖前须设定最高限价 强制竣工交付使用备案

三、城市经济与建设
??? ■武汉地铁3号线计划2014年年底建成
??? ■武汉地铁6号线年内开建
??? ■武汉拟投321亿元建地铁7号线
??? ■汉正街学问旅游商务区项目启动


四、行业动态
??? ■武汉第10次土拍:越秀、朗诗二次拿地
??? ■武汉第11次土拍:一场大牌翻飞的土地盛宴

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土地市场篇???????????????????????????????????????????????
??? 随着土地市场“窗口期”的来临,在市场加大土地供应量的同时,房地产企业特别是知名大型房企亦表现出了相应的拿地热情,争地现象重现,但理性谨慎的态度并未放松。10月,武汉土地市场推出17宗地块,成交12宗,其中,越秀、朗诗、世茂三家大型房企均有所斩获,而越秀与中海的轮番竞价成为本次土拍的最大看点,但双方加价谨慎亦体现企业拿地的理性。

一、土地供应情况分析
??? 10月份, 武汉市土地交易中心进行1次挂牌,公开出让17宗地块,相比8月减少19宗,累计出让面积74.14万方,约合1112.07亩,规划建面183.13万方,分别相比8月减少66%、75%。
二、土地成交情况分析
??? 10月土地价涨量减。10月推出的17宗地块中,5宗延期,其余 12宗全部成交,累计出让面积约46.77万方(合701.5亩),相比8月减少75%;可建规模105.41万方,相比8月减少84%;土地出让金约20.24亿元,相比8月减少83%;平均楼面地价1919.82元/㎡,相比8月略上涨4%。
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商品房市场篇?????????????????????????????????????????????
??? 1.3万套的备案量为10月住宅市场“镀金”。但从市场实时表现看,10月的武汉住宅市场供需双方均颇显平淡。供应方面,除10月首周受登记备案延迟影响达百万方以上外,其余三周累计新增供应仅20余万方,市场实际推盘量不足9月的一半,且集中于月末,2/3的新盘开盘当日去化不足五成。经过前三季度的高成交后,市场供需双方均归于平缓。值得一提的是,10月的商业成交表现十分抢眼。10月商业整体成交量价齐升,4区成交面积过万方,1区成交单价过4万元;10月开盘商业项目去化均过六成。写字楼成交均价持续攀升,达10058元/㎡,单个项目成交面积超2万方

一、住宅市场
1、全市新增供应分析
??? 1)10月新增供应环比减少52%
??? 10月,全市商品住宅新增供应面积170.38万方,环比减少184.38万方,减幅为52%。从市场实际推盘看,10月全市累计32个项目开盘或加推,仅为9月推盘数量的一半。
??? 2)洪山、黄陂、汉阳区供应量居前三位
??? 10月,除东西湖、武昌区外,全市13区均有新增供应,其中洪山区新增供应量仍是最高,达45.41万方,占比全市整体新增供应量的26.65%;随后是黄陂区,新增供应量为23.60万方,汉阳区新增供应量也在20万方以上,为21.72万方。供应量相对偏低的是硚口、江汉、青山等3区,在3万方以内。

2、全市成交分析
??? 1)10月住宅成交1.3万套,同环比均增长
??? 10月武汉市商品住宅成交连续第8个月过万套,成交套数13063套、成交面积127.54万㎡,环比分别增长7.35%、9.40%;同比分别增长32.14%、29.80%。销量仅次于今年7月,创年内次新高。
??? 2)次中心城区成交占比环比增5.45%
??? 全市15区中,洪山区以2728套蝉联榜首;黄陂、江岸两区分别为1889套、1236套,位居第二、三位。
??? 3)9区备案套数环比增加,多集中在30%以上
??? 与9月相比,6区备案套数环比减少,其中东西湖、汉阳两区环比减幅最大,分别减少50.46%、33.37%,主要受个盘销售节奏影响,如9月汉阳区人信汇公寓开盘且备案300余套。10月,东西湖区无一项目备案过百套,汉阳区除汉阳国际、和昌都汇华府两个项目外,其余项目备案多在60套以内。随后为江汉区,环比减幅为12.96%,武昌、江夏、汉南三区环比减幅在10%以内。

3、全市价格分析
??? 1)10月均价环比上涨0.35%,为7月以来环比最大涨幅
??? 10月,全市商品住房整体成交均价为6362元/㎡,环比上涨0.35%,同比下跌1.92%,环比涨幅比上月提升0.25%,为7月以来最大涨幅。本月,12000-15000元产品成交占比环比提升1%,是均价上涨主因。
??? 2)武昌、江汉、江岸蝉联均价前三甲,武昌区均价重回9000元以上
??? 10月,武昌、江汉、江岸3区蝉联前三甲,相比9月,3区均价分别上涨11.29%、1.48%、-3.81%。武昌区上月由于长江紫都集中备案拉低整体均价,均价基数偏小,故本月出现10%以上的明显上涨。江汉区涨幅在2%以内,相对平稳,而江岸区均价下跌则受经适房集中备案及中低价位项目集中备案影响。
??? 3)10月8区成交均价上涨
??? 10月,区域均价涨跌参半,7区均价环比下跌,8区均价环比上涨。
??? 均价下跌区域中,青山、硚口区均价跌幅相对明显,均因保障性住房集中备案所致。江夏区也较为明显,跌幅为9.74%,其余4区跌幅均在5%以内。

4、不同面积段产品成交分析
??? 1)80-100㎡产品为全市成交主力,成交占比48%
??? 10月,成交占比最高的仍是80-100㎡产品,成交占比达48%; 其次是120-140㎡产品,成交占比为13%;随后是60-80㎡产品,成交占比为11%;其余各类面积段产品成交占比在10%以内。
??? 2)80-100㎡产品在洪山区最为畅销
??? 分区域看,80-100㎡面积段产品以洪山、黄陂区两区成交占比最高,而120-140㎡产品则主要集中在黄陂、洪山、江夏、东湖高新等区。

5、不同价格段产品成交分析
??? 1)4000-6000元产品成交占比最高,6000-7000元产品成交占比提升
??? 从成交结构看,4000以下、9000-10000元/㎡房源量下降,其他各价格段成交均不同程度提升。其中,4000-6000元产品成交占比仍是最高,达30%;其次是4000以下产品,成交占比为18%,7000-8000元以及6000-7000元产品成交占比较为接近,分别为16%、15%。
??? 2)6000-7000元产品近三成集中于洪山区
??? 单价6000-7000元产品东湖新技术开发区、东西湖、汉阳、洪山、经济技术开发区表现最为活跃,在洪山区成交占比最高为29%。

6、全市成交排行分析
??? 备案套数TOP20项目主力集中于洪山、黄陂等区。
??? 备案套数TOP20项目均价持续在8500元以内。

二、媒体监测
1、本月报广投放情况
??? 10月份,武汉地产广告投放项目数量105个,比上月减少了45个;版面385.75版,减少了177.5版。楼市报广投放力度环比明显减弱。

??? 10月,从报广投放版面看, 汉口报广的投放力度居三镇之首,投放218次、196.25版;其次为武昌,投放164次、155.25版;汉阳项目报广投放相对较少,为45次、34.25版。

2、本月媒体选择偏好
??? 10月份,从媒体投放占比看,楚天都市报以139.75个版幅,占整个10月投放的36.23%,位居各媒体之首;其次为武汉晚报,投放占比30.59%;再次为长江日报,投放占比为14.19%;随后是武汉晨报为10.05%;长江商报投放占比最低,为8.94%。
??? 10月份,从报广的投放媒体来看,武昌、汉口、汉阳项目地产广告首选楚天都市报, 其次是武汉晚报, 而武汉晨报、长江商报报广投放则相对较少。

3、典型项目报广投放情况
??? 10月,广告投放TOP5项目广告投放总版幅为134.5版,比上月增加了32版,其中:
??? TOP 1——卓尔四季公寓,版面32个, 项目定位为“城市学问综合体”,以“浓缩一城完美生活”、“城市客厅,新中心”、“助创业、 兴学问”进行推广为其新的城市坐标造势,同时以“优惠精装修起价3988元/平起;确保实际成交精装修均价5288元/平”的高性价比进行宣传,为接下的认筹、开盘吸引客户。
??? TOP 2——碧桂园?生态城,版面32个, 项目根据其产品的形象进行推广,以“奇迹自然天成“,”大东湖顶级别墅湾区“、“可怕的碧桂园生态城”凸显其品质,同时以“别墅5万抵10万洋房1万抵3万“的体现其优惠,随后以”165-650平山湖别墅,138万/套起入主光谷新中心“、”别墅区山湖洋房,5888元/平起送1200元/平精装“展示项目性价比。
??? TOP 3——德成101,版面21个,项目推广围绕“20万买4套房!30万买8层楼”的低门槛投资,吸引客户进行投资。
??? TOP 4——泛海国际居住区,版面23.5个,项目围绕“一座城、一座CBD”的主题,将办公、商业、住宅同步进行推广,具体阐述项目办公、商业、居住等综合价值。
??? TOP 5——奥山世纪城,版面18个,项目将商铺、住宅同步推广,在商铺的推广上围绕项目“沃尔玛旁小金铺,生意无淡季“、”5年回报率达40%, “的投资价值进行;在住宅上以” 恒温26度97-105平精致三房“、”恒温26度86-136平精致滨江美宅“体现项目的品牌优势。

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