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市场月报 / WEEKLY MARKET

2012年11月武汉房地产市场简报(11月1日-11月30日)

编辑:信息研究部 发布时间:2012-12-14 点击次数:443

政经资讯篇
??? 随着一年一度作为宏观经济政策“风向标”的中央经济工作会议的临近,2013年中国经济走势成为时下热点话题,多家研究机构发布了2013年的经济增长速度预测报告,整体认为2013年的经济增长速度比2012年高。11月经济数据亮相,消费和工业生产增速均创下8个月新高,PPI同比也继续回升,CPI重回“2时代”……在三季度以来陆续出台的各种促进增长的措施作用下,经济增速趋稳探底的迹象比较明显,但仍需秉承谨慎乐观的态度。房地产政策方面,限购措施取消暂无迹象,房产税推进愈见明朗,而政府“积极稳妥推进城镇化”的政策,在培育经济增长新动力的同时,亦为房地产市场带来大量的潜在需求,由此可见,房地产行业将进入发展和限制两个基调共存的阶段。

一、宏观经济
??? ■社科院蓝皮书预测明年我国GDP增速8.2%
??? ■2013年中国经济展望:2013年的经济增长速度比2012年高
??? ■大和资本:明年中国宏观经济政策趋紧
??? ■叶檀:宏观经济数据不功不过房地产成信心稳定器
??? ■11月CPI增2.0% 居住价格同比涨2.6%
??? ■11月汇丰PMI终值50.5 创13个月新高

二、房地产政策与趋势
??? ■2012年中国住交会市场形势观点集
??? ——贺晓丽:房价是一个很长期的下行趋势
??? ——吴志辉:不认为明年三月房价会大幅上涨
??? ——周华峰:价格变化对于刚需的意义不大
??? ——聂梅生:十八大后产业地产板块迎来新机遇
??? ——朱中一:从十八大报告看房地产的发展态势
??? ——朱中一:2020年之前房地产依然是黄金期
??? ■12月4日中央政治局会议提出“加强房地产调控”
??? ■房产税愈见明朗,人均40平米征税引发争议
??? ■姜伟新:房地产限购短期内不会取消
??? ■国土部:终止“6?30”政策重点工程违规用地不再拥有“豁免权”
??? ■武汉敲定经适房二手房买卖细则合同满5年可交易
??? ■湖北将逐步推行按居住地登记户口政策

三、城市经济与建设
??? ■武汉建国际教育园区专招外籍人员子女
??? ■武汉东西湖百万市民3年后可享受集中供暖
??? ■后官湖将建成武汉最大湿地公园
??? ■武汉将在江夏建第二机场
??? ■武汉成全国首个“全面推进绿色建筑研究试点城市“
??? ■武汉地铁3号线计划2014年年底建成

四、行业动态
??? ■绿地集团携手汉南区打造欧洲风情小镇
??? ■名流置业签署武汉长丰村改造投资不超过65亿元
??? ■武汉南国置业引央企入股开中小房企谋变方式先河
??? ■12月4日武汉土拍:中海地产首次在汉阳拿地楼面地价5503元/㎡
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土地市场篇
??? 年关将至,全国多个城市涌现供地潮,武汉亦如此,三季度以来,土地市场加大供应,四季度更是迎来供应高峰。11月供地48宗,出让规模达到217万方,而根据出让公告初步统计,12月将进行5场土地拍卖,推地105宗,出让规模775万方,土地供应达到顶峰。从成交情况看,底价成交依旧为市场主旋律,开发商拿地持续秉承谨慎理性原则,整体相对平稳。此外,随着中心区地块的逐步稀缺,发展潜力大的次中心、郊区地块受到开发企业的青睐。

一、土地供应情况分析
??? 11月份,土地供应大幅放量。武汉市土地交易中心进行2次挂牌、1次招标,公开出让48宗地块,环比增加31宗,累计出让面积217.11万方,约合3256.59亩,规划建面591.95万方,环比分别增长193%、223%,成倍增长。

二、土地成交情况分析
??? 11月土地价跌量增。11月推出的48宗地块中,3宗延期,7宗流拍,其余 38宗全部成交,累计出让面积约152.16万方(合2282.36亩),环比增加225%;可建规模476.84万方,环比增加352%;土地出让金约76.58亿元,环比增加278%;平均楼面地价1606元/㎡,环比下降16%。

商品房市场篇
??? 11月武汉商品住宅市场成交13042套/126.24万㎡,连续第9个月过万套。市场新增供应出现中心冷郊区热的格局。成交结构上,市场刚需热情依旧高涨,80-100㎡产品成交占比48%,4000-6000元产品成交占比28%,分别为面积段、价格段占比最高。11月商业整体成交价跌量升。11月写字楼市场则是量价齐升。

一、住宅市场
1、全市新增供应分析
1)11月新增供应环比减少4%
??? 11月,全市商品住宅新增供应面积163.15万方,环比减少7.23万方,减幅为4%。而从实际推盘情况看,11月开盘、加推项目相比10月增加15个,性质上多为老盘加推,前期取得预售证的项目延后于11月开盘,加大市场实际推盘量,一定程度推进市场销售。
2)汉口中心城区新增供应稀缺、武昌区放量
??? 11月,除青山、新洲区外,全市13区均有新增供应。延续10月走势,洪山区新增供应量仍是最高,达40.28万方,占比全市整体新增供应量的24.69%;随后是汉阳区,新增供应量为20.31万方,占比为12.45%(区域新增供应与上月持平,但位次提升1位);其余11区新增供应占比均不足10%。

2、全市成交分析
1)11月成交13042套/126.24万方,与10月基本持平
??? 11月武汉市商品住宅成交仅略低于10月销量,连续第9个月过万套。成交套数13042套、成交面积126.24万㎡,环比分别减少0.16%、1.02%;同比分别增长29.45%、28.58%。2012年前11个月,武汉住宅累计成交达12.27万套,超过2007与2009两个高点,创造武汉楼市近年来的历史新高!
2)郊区成交活跃:黄陂、江夏、东西湖区占比全市1/3销量
??? 洪山、黄陂区分别以2348套、1836套蝉联销量冠亚军;东湖高新区以1379套居第三位。从区域成交占比看,郊区成交占比达41.88%,环比增长3.28%,以绝对优势获成交占比最高区域。其中,黄陂、江夏、东西湖区成交占比分别为14.08%、10.12%、9.10%,累计成交占比33.29%,高出中心区25.26%、次中心区32.86%的成交占比。
3)7区备案套数环比增加,东西湖区环比增幅近五成
??? 与10月相比,8区备案套数环比减少,减幅在40%以内。减幅相对明显的是蔡甸区,环比减少36.67%,减幅最小的是黄陂区,环比减少2.81%。
??? 7区备案套数环比增加,东西湖区增幅最大,环比增长46.87%,随后是东湖高新、新洲区,环比增幅均在30%以上,此外,江夏、汉南、江汉、武昌区环比亦有所增长。成交增长主要受益于区域内典型项目月内开盘,坚持以价换量路线,销量表现不俗,如东西湖区的美联?奥林匹克花园二期、东湖高新区花山生态新城的碧桂园生态城等项目本月均备案百套以上。

3、全市价格分析
1)11月均价连续三月环比微幅上涨
??? 11月,全市商品住房整体成交均价为6374元/㎡,环比上涨0.19%,同比下跌1.61%,环比持续上涨,涨幅比上月缩小0.16%。本月,随着中心城区供应量的增多,市场中高端价位产品去化增多并推动整体成交均价的持续上涨。6000-7000元、7000-8000元产品成交占比环比均增长2%,而9000-15000元及15000元以上产品成交占比则与上月持平。
2)江汉、武昌、江岸蝉联均价前三甲,区域最高均价不足8300元/㎡
??? 11月,江汉、武昌、江岸3区蝉联前三甲。与10月相比,3区均价分别环比下跌3.90%、18.68%、0.32%,武昌区主要受保障房集中备案影响,江汉、江岸则主要受中低价房源成交占比增长所致。
3)11月9区成交均价上涨,集中于非中心区
??? 11月,区域均价涨跌参半,9区均价环比上涨,6区均价环比下跌。均价下跌区域中,武昌、东湖高新区跌幅相对明显,但均因保障性住房集中备案所致。江汉、新洲、汉南区均价有约4%的下跌,主要受低价房源成交占比增长导致。均价上涨区域主要集中于次中心与郊区,其中,硚口、江夏、青山区涨幅相对明显,硚口、青山区均因保障房备案减少所致。江夏、东西湖、蔡甸、经济技术等区均因中高价位房源成交占比增长导致。

4、不同面积段产品成交分析
1)80-100㎡产品成交占比48%,120㎡以上产品成交占比小幅减少
??? 11月,成交占比最高的仍是80-100㎡产品,成交占比达48%;其次是120-140㎡产品,成交占比为13%;随后是60-80㎡产品,成交占比为12%;其余各类面积段产品成交占比在10%以内。
2)刚性置业需求仍是成交主力,改善型需求成交亦环比增长
??? 本月成交套数前三甲洪山、黄陂、东湖高新三区中,110㎡以内产品成交累计占比分别为83%、49%、47%,可见,刚性置业需求是支撑前三甲销量的主要动力。三区内改善型需求成交占比亦有所增长,以110-120㎡产品成交占比为例,11月,洪山、黄陂区该类面积段产品成交占比环比均增长2%。

5、不同价格段产品成交分析
1)4000-6000元产品占比最高,6000-8000元中端价格产品相对热销
??? 11月,单价4000-6000元产品成交占比仍是最高,达28%;其次是7000-8000元及6000-7000元价格段产品,成交占比均为18%。与10月相比,6000-7000元、7000-8000元产品成交占比环比分别增长3%、2%,6000元以下产品成交占比呈环比下滑趋势,9000-15000元及15000元以上产品成交占比与上月持平。6000-8000元中端价位产品相对热销。
2)6000-7000元、7000-8000元产品在东湖高新区、洪山区最为畅销
??? 4000-6000元产品在黄陂、江夏、东西湖区成交占比分别为43%、26%、10%,在其余各区成交占比均在10%以内,可见,该类产品成交主要来自于以上三区。6000-7000元、7000-8000元产品成交则主要来自于东湖高新、东西湖、汉阳、洪山、江岸等区。

6、全市成交排行分析
??? 备案套数TOP20项目主力集中于江夏、黄陂等区。
??? 备案套数TOP20项目均价多数维持在8500元以内,汉飞?又一城是唯一均价过万元项目。

二、媒体监测
1、本月报广投放情况
??? 11月份,武汉地产广告投放项目数量128个,比上月增加23个;版面479版,增加了93.25版。楼市报广投放力度环比增强。

??? 11月,从报广投放版面看, 武昌报广的投放力度居三镇之首,投放251次、246版;其次为汉口,投放221次、191.5版;汉阳项目报广投放相对较少,为77次、41.5版。

2、本月媒体选择偏好
??? 11月份,从媒体投放占比看,楚天都市报以159.75个版幅,占整个11月投放的33.35%,位居各媒体之首;其次为武汉晚报,投放占比31.78%;再次为长江日报,投放占比为18.48%;随后是长江商报为9.19%;武汉晨报投放占比最低,为7.2%。
??? 11月份,从报广的投放媒体来看,武昌、汉口、汉阳项目地产广告均首选楚天都市报,其次是武汉晚报, 而武汉晨报、长江商报报广投放则相对较少。

3、典型项目报广投放情况
??? 11月,广告投放TOP5项目广告投放总版幅为149.5版,比上月增加了15版,其中:
??? TOP 1——武汉中央学问区,版面66.5个,项目持续以“软文+硬广”方式将商铺及住宅进行推广,以“抢位汉街,全城沸腾”、“只此一次,坐拥楚河汉街”、“引领城市大革命“、”汉街壹号公馆国际都会生活样本”、“全城热捧,汉街壹号公馆星耀武汉,明星青睐的国际品质生活”等诉求主题,将项目所定位的高端大盘进行阐述, 本月特聘请凤凰卫视著名主持人周英琦亲临现场,为壹号公馆的11月24日开盘造势。
??? TOP 2——奥山世纪城,版面27个, 项目将住宅、商铺同步进行推广,以“天气渐凉,我在恒温26度的春天里”、“大家不能预言要过多久你才能环游世界,但可以肯定你下楼就能逛遍世界”、孩子的未来大多无法预言,便他的快乐童年或许可以定制“等来突显产品价值,并且围绕“约13-40平首层中庭金铺,全城抢筹中!5年40%回报率”的投资价值将商铺推出,同时项目以“现在买得起,以后租不到!”、“三十,别漂了”、“做女人,得有一套”、“给爸妈买套房,不难“、”女人无房,岂不白忙“等诉求主题对70年产权公寓进行宣传,同时以”首付5.5万起“等低价格吸引客户。
??? TOP 3——德成101,版面24个,项目推广围绕“20万买4套房!30万买8层楼”的低门槛投资,吸引客户进行投资, 并为接下来11月23日开盘做好铺垫。
??? TOP 4——泛海国际居住区,版面16个,项目持续围绕“一座城、一座CBD”的主题,将办公、住宅同步进行推广,以“名家云集,看好武汉CBD“、”CBD主导武汉投资风向“、”领袖搬家“等具体阐述项目商业价值, 以”中心优悦88平唯选悦海园“、”CBD公园阔景大宅,绎城心怡居生活蓝本“等展示产品优势。
??? TOP 5——同馨花园,版面16个,项目以“争峰”、“争藏”、“争奇”等一系列诉求主题,推出项目产品“82-149平阔景高层,新鲜上市”、“16号楼90-149平阔景高层”,并以“壹万抵五万”的优惠吸引客户。

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