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2012年报住宅篇:时空变革收获期下的武汉住宅

编辑:信息研究部 发布时间:2013-01-22 点击次数:430

2012年新葡萄京娱乐app房地产年报系列之住宅篇:
时空变革收获期下的武汉住宅

??? 经历了自2011年四季度以来的半年洗礼,2012年楼市行走在复苏路上。抓刚需、回现金流为首要目标的“快速走量”的快销方式、稳健而适度宽松的货币、“保刚需抑投资”的国家政策及地方政策支撑,2012年武汉住宅楼市由死向生,价稳量升:经历了2月低谷后,自3月以来连续十月成交量突破10000套。与历年住宅楼市呈现谷底谷峰周期不同,2012年武汉住宅楼市呈现一路高歌景象,全年累计成交住宅1352万㎡/13.52万套;价格方面,全年整体均价6350元/㎡,同比略降0.98%。

??? 在成交结构上,市场以刚性需求为主导,改善型需求跟进,高端成交集中。2012年,武汉住宅市场成交仍以 90㎡以下户型为主,成交占比为41.04%;其次是90-120㎡户型,占比为34.94%;120-140㎡户型占比为15.1%;140㎡以上户型占比为8.92%。除90㎡以下户型成交占比减少外,90㎡以上各面积段户型成交占比均有所提升,占比增幅分别为0.74%、0.44%、1.16%。继刚需之后,跟随的改善性需求释放推动90-140㎡面积段产品占比提升,而纯水岸东湖、武汉天地、复地东湖国际等典型豪宅项目及别墅项目的备案推动,使得140㎡以上面积段产品成交占比提升。

??? 洪山区是武汉置业需求主力区域,连续两年位居武汉成交区域排行榜首位。日益成熟南湖板块、获利轨道或高架等利好,白沙洲新板块崛起、高供应促进、主城区价格优势等多因素促动下,洪山区成交量持续攀升,先后突破150万方,2012年接近250万方,以月均20万方、总量247万方蝉联冠军;而整体成交均价7244元/㎡、在七大主城区中居第六位,仅高于受经济适用房影响的硚口区。2012年区域新增供应由两年前的160-180万方体量激增到307万㎡。2013年,该区域仍将成为全市的焦点。不完全统计,白沙洲板块已汇聚多家上市或国省背景企业,如万科、福星惠誉、佳兆业、名流、复地、华润、清能、融科、中大、爱家等,预计待开发量将达到500万㎡。

??? 价格优势仍成为2012年众多楼盘成交的“临门一脚”,尤其表现于上半年。从婚房为主的刚需活动、促销活动;到云营销、电商、淘宝售房、团购抱团等终端多渠道的对接;到客服销售分岗的销售方法调整;到微影片、儿童教育培训DIY、明星学问演出、区域或城市价值论坛等多种活动的组织;到嫁接奥运刘翔跨栏、年终奖金怎么发、城市语言等时事话题的创造与引入……武汉住宅终端营销体现了良好的客户导向与对接,维系着中端主力人群,促使武汉楼市呈现低端市场稳定,中端市场发力、高端市场比例下降的格局: 6000元/㎡均价以内成交占比下降2个百分点;6000-8000元/㎡均价成交占比增加4个百分点;8000-10000元/㎡维持稳定,10000元/㎡以上成交占比下降约3个百分点。

??? 而在武汉热销项目中,不再是走量中端楼盘一枝独秀。2012年,华侨城以其东湖唯一邻水项目资源、稀缺性的东湖资源、高品质的开发及复合的地段与旅游因素,成为高端楼盘的一枝奇葩,年度总成交金额达20.59亿元/9.98万方。其中千万级别墅成交金额贡献率62%。另外成交均价10000元/㎡的项目中复地东湖国际、武汉天地御江璟城仍位于全市销售金额TOP10强。实现着高价高值。

??? 2012年底过江轨道2号线开通,北深高铁大动脉贯穿,武汉处于高铁“米”字架的中心,拥有着城市外联的时间与空间两个维度价值,城市内部也进入地铁轨道收获体验期。2013年相继有更多的轨道交通、城际铁路开通,在中国地产商回归一二线城市、进入“千亿”俱乐部时期,走量的同时兼顾价值实现,面向大众或中产,武汉楼市也随之获得新机遇和面临新的格局,进入新阶段。


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