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市场月报 / WEEKLY MARKET

2013年1-2月武汉房地产市场简报(1月1日-2月28日)

编辑:信息研究部 发布时间:2013-03-12 点击次数:425


政经资讯篇
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??? 2013年全国两会于3月3日正式拉开帷幕,除了民生和社会保障等提案备受关注外,随着年后新“国五条”的出台,房地产亦成为群众关注焦点。两会后政策走向如何,是否会有更严厉政策出台的猜测,使得市场观望氛围有所提升。另一方面,2月CPI同比涨幅反弹至3.2%,创10个月新高,接近3.5%的全年控制目标,通胀压力隐现,楼市保值功能或将进一步突显。
??? 对武汉楼市而言,新“国五条”的实质影响有限,警示作用更大,但继新国五条之后,武汉公积金贷款政策调整,使得公积金贷款门槛提高,可能对武汉后续楼市产生一定冲击。微观层面,2013年5条新建地铁线路开工时间确定,城市基础设施投资突破1300亿元,城市交通枢纽功能将逐步增强。


一、宏观经济
■? 中国政府工作报告:中国2013年GDP增长目标为7.5%
■? 2月CPI同比涨幅反弹至3.2%,CPI反弹压力隐现

二、房地产政策与趋势
■? 新“国五条”细则出台——限购、房贷升级、资本利得税有待落地
■? 国五条细则再指限购限贷,实行力度均有所加强
■? 武汉公积金新政“一松三紧” 外地公积金可在武汉买房
■? 公积金贷款:有钱可随时还 委托扣划还款期内可变更还款方式
■? 出售5年以上唯一住房仍可免征个税

三、土地市场
■? 国土部供地量将挂钩房价——盯紧“异动城市”

四、城市经济与建设
■? 武汉将投1098亿元创建国家公交都市
■? 地铁2号线南延线年内开建 与29号线在流芳站换乘
■? 武汉2013年5条新建地铁线路开工时间确定
■? 武汉市/江岸区同时入围首批国家智慧城市试点 将实现全市无线网络全覆盖

五、行业动态
■? 2013年新年首拍:收金90亿,福星惠誉红桥村拿地
■? 绿地连拿汉南区9宗地块 或建欧洲风情小镇
■? 香港恒隆斥资33亿进驻顺道街 摘下硚口地王
■? 保利地产转型商业综合体定位为光谷时代封面
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土地市场篇???????????????????????????????????????????????
??? 2013年,武汉土地市场平稳开局,土地推售规模相比2012年底减少7成,但土地出让率达到93%,且土地平均楼面地价超过2000元,环比上涨11%。各大知名房企持续保持拿地热情,陆续出手拿地,福星惠誉再度斩获3宗城中村地块;绿地大手笔,独揽汉南9宗地块,计划打造汉南新城;香港恒隆地产入驻武汉,以33亿元拍下硚口武展附近地块,投资120亿打造46万方的商业综合体,将再度提升武广商圈辐射力。

一、土地供应情况分析
??? 相比2012年底土地供应力度,2013年年初,土地供应量明显放缓。1-2月份,武汉市土地交易中心进行5次挂牌(含2次网上挂牌)、1次招标,公开出让46宗地块,环比减少107宗, 累计出让面积261.66万方,约合3924.89亩,规划建面796.32万方,环比减少74%、72%,环比减少7成以上。

二、土地成交情况分析
??? 1-2月土地成交价涨量减。1-2月推出的46宗地块中,3宗流拍,其余 43宗全部成交,累计出让面积约260.98万方(合3914.61亩),环比减少63%;可建规模796.11万方,环比减少65%;土地出让金约168.47亿元,环比减少61%;平均楼面地价2116元/㎡,环比上涨11%。
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商品房市场篇?????????????????????????????????????????????
??? 1-2月,武汉楼市累计备案20453套/212.63万方,以去年同期1.62倍销量刷新了历史记录,15区整体表现亦持续良好。平价区风头强劲,洪山区淡季不淡,销量持稳,1、2月销量均保持在2000套以上。市场整体均价连续两月同环比均呈现上涨态势。近2/3区域均价环比上涨,涨价基本成为年初区域楼市共识。同时,在楼市火爆成交推动下,随着刚需的持续释放,市场上改善型需求亦开始回归,110-140㎡产品市场成交占比连续2月增长。新长江香榭琴台四期墨园、海赋江城、福星惠誉福星城、保利.拉菲、复地?东湖国际等品牌房企项目量价表现出色!
??? 商业方面,1-2月商业整体成交持续降低。或受岁末年初返乡置业潮影响,2月备案前十强项目一半来自于郊区。写字楼方面,1月写字楼市场量价齐升。2月写字楼市场量价齐跌。光谷金融港连续2月蝉联写字楼月度成交面积冠军。


一、住宅市场
1、全市新增供应分析
1)1月新增供应量高于前两年市场同期,2月新增供应明显回落
??? 1月,全市商品住宅新增供应面积95.70万方,环比减少35.22万方,减幅为27%。2月,全市商品住宅新增供应面积15.59万方,环比减少80.11万方,减幅为84%。从月度走势看,1-2月新增供应量直线下跌,其中,1月市场热度延续,新增供应量接近百万方,高于前两年同期市场新增供应量。2月受传统春节影响,新增供应量大幅回落,且低于前两年同期市场新增供应量。
2)黄陂区1-2月住宅新增供应量高,达27.45万方。
??? 1月,除江汉区外,全市14区均有新增供应,其中,黄陂区新增供应量占比达27%,为住宅新增供应主力。洪山、江夏、东湖高新、汉阳、武昌、汉南等区新增供应量占比较为平均,硚口、蔡甸、东西湖区新增供应量占比相对较低,不足2%。
??? 2月,受春节影响,全市仅5区有住宅新增供应,其中,新洲区为住宅新增供应主力,供应量占比达40%。随后是汉阳区,新增供应量占比达27%。
??? 1-2月,住宅供应热点区域集中在黄陂、新洲、蔡甸、汉阳、洪山等区,其中黄陂区新增供应量最高,达27.45万方。新洲、汉阳、洪山等3区新增供应量亦超过10万方。

2、全市成交分析
1)1-2月成交量约为去年同期1.62倍,刷新历史纪录
??? 1月武汉商品住宅成交量达13410套/139.33万方,成交套数仅比去年12月低出902套,减幅为6.30%。与去年同期相比,成交套数增幅达154.85%,为近三年同期最高。2月9-15日为传统春节假期,受假期制约影响,2月商品房成交量下滑近五成,但回升之势迅猛。2月武汉新建商品房交易共成交7043套/73.30万方,环比减少47.48%/47.39%。2月后两周,销量直线上升,2月末周,成交量已回升至3000套以上,达到节前成交水平。与去年同期相比,1-2月,武汉商品房住宅累计成交20453套/212.63万方,比2012年同期高出7825套,约为2012年同期销量的1.62倍,刷新历史纪录。
2)平价区风头强劲,洪山、汉阳、黄陂、江夏稳居成交占比前四强
??? 从区域成交占比情况看,1-2月,以价格优势相对明显的洪山(6701元/㎡)、汉阳(7465元/㎡)两大主城区及黄陂(4706元/㎡)、江夏(5631元/㎡)2郊区表现最为突出,连续2月稳居区域成交套数占比前四强。随后是武昌、东西湖、江岸、东湖高新等4区,1月,该4区成交占比均超过7%,2月,4区成交占比均超过5%,受益于地铁2号线的开通,地铁2号线沿线区域成交关注度增强。
3)1月9区备案面积环比增长,洪山区为全市唯一2月备案套数增加区域
??? 1月,6区备案套数环比增长,9区备案面积环比增长,以汉阳、武昌、硚口三区增幅最为明显,套数、面积增幅均超过3成。其中,汉阳受保障房及汉阳人信汇、墨园、绿地新都会等推动;武昌则受保障房赛博园(552套)集中备案影响;硚口区则主要由于上月成交基数较小导致。其次为蔡甸、新洲、汉南等郊区,受返乡置业人群推动。
??? 2月受春节影响,全市各区备案量环比基本全线下滑,降幅均在35%以上。但值得关注的是,洪山区在高供应支撑下,凭借区位、价格、产品等综合优势,在传统淡季亦取得了不菲的成绩,2月备案2068套/22.45万方,为全市唯一备案套数环比提升的区域,同时也是当月全市唯一销量过千套的区域。

3、全市价格分析
1)价格呈持续攀升态势,1月涨幅创限购以来最高
??? 1月成交均价6568元/㎡,环比上涨1.52%,同比上涨3.39%,2月成交均价6632元/㎡,环比上涨0.98%,同比上涨4.82%,连续两月同环比均呈现上涨态势。其中,1月均价环比涨幅创下武汉市限购以来最高。
2)硚口连续3月蝉联区域成交均价冠军
??? 硚口区一枝独秀,自去年12月以来,连续3个月蝉联区域成交均价冠军,成交均价一路高歌,截止2月已达10699元/㎡,为全市唯一均价过万元的区域。随着区域保障房备案放缓,再加上星汇云锦、融侨锦江、保利香槟国际、中御公馆等一批高端项目集中在年初备案,推高区域整体成交均价。
3)1、2月均有近2/3的区域均价环比上涨
??? 分区域来看,涨价基本成为区域楼市共识,近2/3的区域均价环比上涨,1、2月,全市15区中分别有9个、8个区域均价环比上涨:1月,江岸、武昌、硚口、东湖高新、江汉等5区环比涨幅均在10%以上; 2月,武昌、东西湖、新洲、硚口四区均价环比上涨亦超过10%。

4、不同面积段产品成交分析
1)80-100㎡产品仍为市场成交主力,改善型需求集中释放。
??? 1-2月,80-100㎡产品是市场成交主力,成交占比分别为47%、48%;改善型需求集中释放。110-120㎡及120-140㎡产品成交占比自去年12月起持续增长,2月分别为11%、18%,为近6个月以来最高。
同时,80㎡以下小户型成交占比持续减少。1-2月,60-80㎡及60㎡以下的产品成交占比持续减少,2月分别为8%、3%,为近6个月以来最低。
2)110-120㎡及120-140㎡产品成交占比连续2月环比增长
??? 1-2月,110-120㎡及120-140㎡产品成交占比持续增长。这两类产品在洪山、黄陂、江夏等区连续2月成交占比靠前。洪山区保障房芷岸龙庭、保利?公园九里2项目推高了该类产品成交占比。黄陂区大户型主要是恒大名都。可见,次中心区、郊区中大户产品表现相对出色。

5、不同价格段产品成交分析
1)4000-6000元、8000-9000元产品成交占比持续增长
??? 1-2月,单价4000-6000元产品成交占比仍是最高,成交占比分别为29%、33%;4000-6000元、8000-9000元产品自去年12月以来成交占比出现持续增长。至2月这2类产品成交占比分别为33%、17%,为近6个月来最高值。
2)郊区4000-6000元、平价主城区8000-9000元产品热销
??? 1-2月,单价4000-6000元产品成交主力集中洪山、江夏、黄陂等区,而单价8000-9000元产品则洪山、江岸、汉阳等区成交占比相对较高。随着轨道交通的持续建设,郊区及部分平价主城区项目热销。

6、全市成交排行分析
??? 1月,备案套数TOP20项目中,7000-9000元项目成交占比达50%,超过7000元以下项目成交占比。
??? 1月,全市备案套数前20强项目来自全市9个区域,与上月一致。洪山区分布最多,有6个;其次是汉阳区、黄陂区,均有3个,其余6区分布有1-2个。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交3006套,环比减少31%;成交面积28.50万㎡,环比减少29%;成交均价7016元/㎡,环比上涨4%。
??? 备案套数TOP20项目均价普遍维持在9000元以内,复地东湖国际是唯一均价过万元项目。7000元以下的项目成交占比46%,较去年12月下降6%。7000-9000元的项目成交占比达50%。



??? 2月,备案套数TOP20项目中,7000-9000元项目成交占比近7成。
??? 2月,全市备案套数前20强项目来自全市9个区域,与上月一致。洪山区分布最多,有8个;其余8区分布有1-2个。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交1946套,环比减少35%;成交面积19.60万方,环比减少31%;成交均价7655元/㎡,环比上涨9%。
??? 备案套数TOP20项目均价普遍维持在9000元以内,复地东湖国际、百瑞景中央生活区是两项目均价过万元。7000元以下的项目成交占比大幅下滑,仅为25%; 7000-9000元的项目成交占比达66%,比上月提升16%。

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四、媒体监测
1、本月报广投放情况
??? 1-2月份,武汉地产广告投放项目数量64个,比12月减少46个;版面168.5版,减少273.5版。进入春节,楼市报广投放力度大幅减弱。


??? 说明:1-2月,市外项目恒大金碧天下投放5版, 碧桂园温泉城投放5个版的报广,房地产企业万达集团投放1个版, 美联地产投放1个版,在此未计算在内。
????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ? 数据来源:新葡萄京娱乐app数据监测平台

??? 1-2月,从报广投放版面看, 汉口报广的投放力度居三镇之首,投放91次、79.5版;其次为武昌,投放70次、64.75版;汉阳项目报广投放相对较少,为35次、24.25版。

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2、本月媒体选择偏好
??? 1-2月份,从媒体投放占比看,楚天都市报以69.5个版幅,占1-2月整体投放的41.25%,位居各媒体之首;其次为武汉晚报,投放占比29.53%;再次为长江日报,投放占比为15.43%;随后是武汉晨报为7.27%;长江商报投放占比最低,为6.53%。
??? 1-2月份,从报广? 的投放媒体来看,武昌、汉口项目地产广告均首选楚天都市报,其次是楚天都市报, 汉阳项目则偏向于楚天都市报和长江日报,而武汉晨报、长江商报报广投放则相对较少。

3、典型项目报广投放情况
??? 1-2月,广告投放TOP5项目广告投放总版幅为54版,比上月减少95.5版,其中:
??? TOP 1——金马凯旋家居CBD,版面22个,项目以“总价6万起购金铺”、“成熟旺铺4380元/平起”的主题推广产品, 以“火爆认筹1万抵5万,开盘再享9折”的优惠、“5年35%高收益一次性返还”的高回报吸引客户进行投资。
??? TOP 2——福星惠誉?福星城,版面9个, 项目主力推广配套商业,以“60万方大盘里仅此一街”、“双轨交汇处,60万方大盘里”的主题体现项目交通、规模价值, 为商业开街宣传,最终推进项目销售。
??? TOP 3——碧桂园?生态城,版面8个, 项目以“2012武汉别墅销售冠军,产品全线升级”、“抢住世界籍城市别墅”等诉求主题体现项目的品质及市场追捧度,为后续产品加推造势。
??? TOP 4——纯水岸东湖,版面8个,项目围绕其产品“天屿 150-200㎡湖泱平墅大宅,新禧热销”、“120-145中央景观大宅 新品鉴世”的进行推广, 体现项目独特的景观资源及产品特征,体现豪宅品质,以推进项目销售。
??? TOP 5——恒大绿洲,版面20.25个,项目围绕“4888元/平起,送1200元/平豪装”、”新春钜惠”、“新年抢购5重豪礼”等低价格、多重优惠进行宣传, 以促进春节期间销售。同时以“压轴之作,即将登场”、“109-147平公园精美宅,最后一期”为接下来的新品加推推广宣传。

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