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市场月报 / WEEKLY MARKET

2013年3月武汉房地产市场简报(3月1日-3月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2013-04-11 点击次数:476

?大家动态篇???????????????????????????????????????????????

■?? 2013刚需盛宴,国际城·丽晶公馆认筹火爆启幕
■?? 普及刚需内环梦,丽晶公馆开盘红

政经资讯篇???????????????????????????????????????????????
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3PMI反弹至50.9,创下11个月高点,复苏步伐温和,但复苏势头弱于市场预期,短期内政策不太可能进一步从紧。房调政策方面,31日,新国五条细则颁布,调控从严。但截止331日,包括武汉在内的22个地方政府陆续出台国五条细则,除北上广等一线城市地方细则趋紧外,多地细则均无实质内容变化,调控的力度被相应弱化。武汉的一句话地方细则更是影响甚微,2013年政策窗口期长时间存在。开发商应更加注重产品结构、竞争力、价格策略。
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月,武汉土地市场举行两次土地拍卖,主推城中村改造用地。供应量与上月和去年同期相比均出现下滑。开发商底价拿地,武汉卓尔城、武汉名流公馆置业、统建百步亭联合置业均有所斩获。城建方面,多区域获交通利好,二七大桥拟增3条公交、武汉沙湖公园5月开放、汉南到主城区将首通公交等,交通升级力促片区楼盘崛起。

一、宏观经济
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月制造业PMI回升
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李总理:中国经济不转型难以为继
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麦肯锡:未来18年中国基础设施投资将达16万亿美金??
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瑞银:中国央行货币政策已由宽松转向中性

二、房地产政策与趋势
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姜伟新:国五条要严格实行
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多地密集出台国五条细则 一线城市趋紧二线偏松
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保护刚需或将纳入国五条落实方案
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全国首个省级国五条细则落地 广东版未细化20%所得税
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重庆调高商业地产贷款利率——上浮超两成
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中房协:房地产行业利润进一步收窄
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央行不对二套房贷下统一调整指令

三、土地市场
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首两月全国地产供地2.35万公顷
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国土部副部长:应推动土地财政向税收方向过渡
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国土部:今年房地产土地供应16万公顷

四、城市经济与建设
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武汉将建现代有轨电车 与地铁机场线对接
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地铁机场线敲定绕道黄陂盘龙城 4座设在盘龙城
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武汉沌口最大公园开建 投资2.5亿
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地铁2号线南延线年内开建与29号线在流芳站换乘
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武汉将投1098亿元创建国家公交都市
■?? 沙湖公园5月免费开放
■?? 二七大桥拟增3条公交
■?? 汉南到主城区将首通公交


五、行业动态
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卓尔逾2亿拿地金银潭楼面地价1208/平米
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福星股份牵手中国水电
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名流置业:3.84亿元获武汉一城中村项目
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武汉将评房企20强门槛:投资、销售均超3亿元

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土地市场篇?
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月土地市场较为平淡,城中村地块成为市场出让主角,受3月初新国五条出台影响,企业拿地趋于谨慎,出让地块均由武汉本土企业竞得,且无一竞价,均以底价快速成交,楼面地价普遍偏低,最高地价亦不足1930/㎡,相比去年同区域地块地价出现小幅下滑。

一、土地供应情况分析
??? 3月,武汉土地供应量相对偏低。武汉市土地交易中心共进行2次挂牌(1次城中村专场),公开出让9宗地块,环比减少19宗,累计出让面积88.8万方,约合1332亩,环比减少35%;规划建面326万方,环比增加9%城中村地块集中出让推高3月整体可见规模。
二、土地成交情况分析
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月土地成交价量齐降。
3月推出的9宗地块中,1宗延期,其余 8宗全部成交,累计出让面积约69.87万方(1048),环比减少49%;可建规模223.76万方,环比减少25%;土地出让金约38.54亿元,环比减少29%;平均楼面地价1722/㎡,环比下降6%

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?商品房市场篇?????????????????????????????????????????????
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月,武汉楼市迎来2013年的第一波新房源上市小高潮,累计40余个项目开盘、加推,中低价位、性价比项目成交相对较好。高供应、政策反推作用下,3月楼市暖意洋洋,商品住宅成交14231/140万方,相比2月成交量翻倍,达到继去年7月和12月之后的第三高位。成交集中在洪山、黄陂、江夏、汉阳四区,累计成交占比达54.08%。住宅均价维持上涨态势, 5郊区均价环比上涨,硚口区获均价四联冠,是本月全市唯一均价过万区域。洪山区本月收获颇丰,备案套数前20强中,洪山区项目占6席,且4项目跻身TOP10
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商业、写字楼方面:商业整体成交量价齐升,汉阳区以1.72万方居成交面积冠军,成交面积前三甲均为住宅底商,分别是万景国际、水墨清华、绿地新都会。写字楼市场量价齐升,武昌区成交均价16952/㎡、成交面积1.12万方,获写字楼市场成交均价、面积双冠。成交面积TOP10中,纯写字楼项目占据5席,累计成交占比63%,为写字楼市场成交主力。


一、住宅市场
1
、全市新增供应分析
1)3
月新增供应量环比翻番,但低于去年同期水平
??? 3月,全市商品住宅新增供应面积39.96万方,环比增加24.37万方,增幅为156%。同比减少66.77万方,减幅为63%
2)
武昌、江夏、洪山区新增供应量靠前,汉阳、东湖高新供应走低
??? 3月,武昌、江夏、洪山区新增供应量居前三位。其中洪山区新增供应占比达19%,最高。主要为绿地国际金融城及华润橡树湾等大体量项目支撑。随后是江夏区,供应量占比为17%。洪山区新增供应占比为14%,居第三位,主要由保利心语、国海学道等刚需类项目支撑。

2、全市成交分析
1)3
月商品住宅成交14231套,为2月成交量的2
??? 3月武汉商品住宅成交量达14231/140.13万方,环比增长102.05%/91.17%,同比增长25.14%/26.96%3月成交量为2月成交量的2倍,并达到继去年7月和12月之后的第三高位。
2)
区域成交集中度高:洪山、黄陂、江夏、汉阳四区累计成交占比54%
??? 从区域分布看,项目成交集中度较高。洪山、黄陂、江夏、汉阳四区成交表现突出,连续三月稳居销量前四位。3月,四区累计成交占比为54.08%
???
区域内单盘表现出色,提升区域整体销量。洪山区6盘位居全市成交套数前20强,其中,佳兆业?金域天下、保利心语、保利?公园九里、保利?中央公馆等4项目成交均超200套,跻身全市成交套数TOP10。黄陂区亦有香域华府、恒大名都2项目上榜,汉阳区广电?兰亭都荟上榜。
3)
楼市复苏态势明显,且郊区好于中心城区
??? 受春节假期影响,2月成交基数较低,这使得3月各区成交量均出现明显增长,9区环比增幅超100%。分区域看,郊区销量增势迅猛,黄陂、江夏、蔡甸、东西湖环比增幅均超100%。中心城区中,江汉、汉阳、江岸3区增幅超100%,增长相对明显。整体来看,3月武汉楼市复苏态势明显,且郊区好于中心城区。

3、全市价格分析
1)3
月商品住宅均价维持上涨态势
??? 3月,全市商品住房整体成交均价为6673/㎡,环比上涨0.62%,同比上涨5.67%,维持上涨态势。本月,除4000元以下及4000-6000元产品成交占比下滑外,其余各类价格段产品成交占比均环比提升,带动整体成交均价的持续上涨。
2)
硚口区获四联冠,成全市唯一均价过万区域
??? 自去年12月以来,硚口区连续四个月蝉联区域均价之首。区域内融侨锦江、联发?九都府、中御公馆等项目均价过万元,销量靠前,支撑区域万元均价。武昌、江岸、江汉等中心城区均价不足9000/㎡,主要由保障房集中备案引起。
3)
二手房政策挤出效应5郊区均价环比上涨
??? 从区域表现看,郊区几乎呈现普涨局面。除黄陂区受香域华府(位于黄陂前川,均价4382/㎡)集中备案影响均价环比下跌0.74%外,新洲、蔡甸、汉南、江夏、东西湖五区均价均上涨0.3%-5%不等。区域均价上涨除受个盘价格变化影响外,不排除受政策影响可能。随新国五条细则的出台,二手房市场形成挤出效应催热新房市场。郊区因低价优势成为刚需首选,价格因此呈现上行走势。

4、不同面积段产品成交分析
1)
楼市刚需主场,80-100㎡成交占比达53%
??? 从成交面积结构看,3月,80-100㎡刚需类产品成交占比达53%,超过一半,创新高。整体来看,110㎡产品为成交分水岭,面积小于110㎡的产品成交占比均环比提升,而面积大于110㎡的产品成交占比则全面回落。110-120㎡、120-140㎡、140-160㎡、160㎡以上的改善型产品成交占比均回落1%以上。
???
随着政策调控持续从严,定位刚需推出中小户型成为不少房企的选择。3月累计有40余个项目开盘加推,其中过半项目单纯推售110㎡以内的刚需产品,带动刚需产品的热销。
2)80-100
㎡产品成交占比环比增长5.5%
??? 本月80-100㎡产品成交占比环比增长5.5%,这类产品在汉阳、洪山、江岸、江夏、黄陂等区成交占比均是最高,成交占比分别为12%21%11%8%12%。结合区域内热销典型项目特征看,3月楼市刚需活跃度依旧较高,并趋向于选择中心。

5、不同价格段产品成交分析
1)6000-9000
元中端价位产品占比提升5%
??? 3月,单价4000-6000元产品成交占比仍是最高,达32%;其次是8000-9000元,成交占比18%。除4000元以下及4000-6000元产品成交占比下滑外,其余各类价格段产品成交占比均环比小幅提升或持稳,其中6000-9000元价位产品成交占比提升5%
2)
中高价位产品成交占比环比持续增长
??? 中高价位产品成交占比环比持续增长,其中6000-7000元产品成交占比环比均增长2%,增幅相对明显;这类产品成交占比在洪山、江夏、东西湖等区较高,分别为24%18%15%区域内6000-7000元项目成交表现突出提升整体成交占比。如洪山区佳兆业?金域天下均以6593/㎡的均价以内均价备案411套。江夏区佳源花都、兆麟?育龙湾亦以6000余元/㎡的均价备案百套以上。

6、全市成交排行分析
???
备案套数TOP20项目洪山区项目达6个。
??? 3月,全市备案套数前20强项目来自全市9个区域,。洪山区项目占据6席,黄陂区项目占据3席,江汉、江夏、江岸区均占据2席,其余5区均只占据1席。
???
全市备案套数前20强项目累计成交4174套,环比减少4%;成交面积40.74万㎡,环比增加2%;成交均价7001/㎡,环比上涨4%
???
备案套数TOP20项目均价多维持在9000元以内,仅百瑞景中央生活区一项目均价过万元。7000-8000元项目成交占比最高,达51%7000元以下项目成交占比为45%,万元以上项目成交占比4%


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四、媒体监测
1
、本月报广投放情况
??? 3月份,武汉楼市迎来今年第一波传统旺季,市场报广投放力度明显加大。武汉地产广告投放项目数量88个,比1-2月增加24个;版面325.5版,增加157版。


??? 说明:3月,市外项目恒大金碧天下投放2, 碧桂园温泉城投放5.5版、恩施新天地投放1个版的报广,房地产企业保利地产投放0.5个版, 清能地产投放1个版,武汉金地投放2个版面,联发集团投放1个版面,在此未计算在内。

数据来源:新葡萄京娱乐app数据监测平台


??? 3月,从报广投放版面看, 汉口报广的投放力度居三镇之首,投放198次、172.5版;其次为武昌,投放120次、119.75版;汉阳项目报广投放相对较少,为44次、33.25版。


2、本月媒体选择偏好
??? 3月份,从媒体投放占比看,楚天都市报以123.5个版幅,占3月整体投放的37.94%,位居各媒体之首;其次为武汉晚报,投放占比31.34%;再次为长江日报,投放占比为16.13%;武汉晨报投放占比最低,为14.59%
??? 3
月份,从报广的投放媒体来看,武昌、汉口项目地产广告均首选楚天都市报,其次是武汉晚报, 汉阳项目则首选武汉晚报,武汉晨报、长江日报报广投放则相对较少。

3、典型项目报广投放情况
??? 3月,广告投放TOP5项目广告投放总版幅为94.5版,比上月增加40.5版,其中:
??? TOP 1——
金马凯旋家居CBD版面26.5个, 项目主力推广区位投资优势,以投资汉口北就投金马凯旋家居CBD”“331日二期盛大开幕的主题来吸引客户价值, 为商业开盘宣传,最终推进项目销售。
??? TOP 2——
天宇盛世滨江,版面25个,项目以重磅承诺,增值回购的主题推广产品, 高品质精装房12998/㎡起,5年免费住的价格优势吸引客户进行购房。
??? TOP 3——
汉街壹号公馆,版面19个, 项目以“2013让武汉比肩全球二期卢森堡组团170平奢装三房新品加推,认筹即享20万置业基金 、“2013精装升级誉满全城等诉求主题体现项目的优惠及市场高端程度,为产品造势。
??? TOP 4——
德成101版面12个,项目围绕一种全新的另类对话方式 “1天一包烟,吃掉一套房越买房,越有钱,不服来辩啊!来吸引客户到访和暗示客户其产品的超低价格,辅佐日供的优势日供15元,2200/㎡起,好租好转手,来推进项目销售。
??? TOP 5——
福星惠誉福星城,版面12个,项目打出汉口中心准现房,一定有交代我是地铁边上的汉口纯居两房等广告语,宣传其准现房,地铁旁的的优势, 以吸引社会上有结婚刚需的年轻人。同时以“79-87㎡纯居小户,准现房,马上买,6月交房汉口枢纽中心 60万方纯居大盘来展示自己的交房时间,体量。

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