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市场月报 / WEEKLY MARKET

2013年4月武汉房地产市场简报(4月1日-4月30日)

编辑:信息研究部 发布时间:2013-05-14 点击次数:414

大家动态篇

■ 市房协有关领导走访新葡萄京娱乐app座谈调研

政经资讯篇

??? 中国当前宏观经济仍处于弱复苏格局,4月,通胀压力亦相对温和,外资机构对于“央行会坚持中性货币政策立场”的判断居多。政策方面,来势汹汹的“新国五条”正在面临失效的尴尬。地方版细则力度出现了非常明显的弱化,除北京细则严厉外,多地均采取回避政策,绝大多数城市仅仅就房价控制目标做了规定,而对于对市场影响更大的诸如限购、限贷以及二手房20%的交易税费则只字未提。从武汉层面看,“一句话”地方细则对市场影响有限,市场推盘依旧活跃,市场新增供应回升趋势明显,另一方面,尽管首套房贷款利率优惠取消为楼市带来一丝消极音,但市场成交仍维持高位。
??? 土地方面,4月武汉推地量处于低位,但优质地块相对集中,促成楼面地价环比、同比均上涨,现场竞价现象亦重现。城建方面,硚口、经济技术开发区、东湖高新区均爆出区域新利好,地铁8号线月内正式被国家发改委批准,楼市交通利好仍不断升级中。

一、宏观经济
■ 4月CPI和PPI数据公布 经济弱复苏产业政策待细化
■ 一季度国民经济运行总体平稳
■ 银监会:房地产信贷风险存在上升压力 企业负债偏高
■ 央行:一季度个人购房贷款余额增长17.4%

二、房地产政策与趋势
■ 发改委通报房企违反明码标价行为 罚款1000万元
■ 户籍制度改革纳入新城镇化规划
■? “国五条”细则满月——楼市观望情绪浓厚
■ 武汉市出台地下空间开发利用新规
■ 武汉首套房贷款利率优惠取消 二套房首付六成
■ 北京官员公开限价令
■ 北京二套房贷首付提至七成
■ 上海房管局:限购政策将来可能更严厉

三、土地市场
■ 住房供地计划量创三年新低 释放土地紧张信号
■ 国土部启动城镇低效用地再开发 十省区市试点
■ 国土部今年严控建设占耕地

四、城市经济与建设
■ 武汉地铁8号线获批 一期工程今年开建2017年通车
■ 武汉新增6个世界500强项目
■ 武汉经济技术开发区240亿元造“城” 四新项目4年内建成
■ 武昌滨江扩容核心区禁止建住宅
■ 汉正街学问旅游商务区规划范围确定
■ 硚口将建"三十里汉江画廊"
■ 藏龙岛升为国家级湿地
■ 光谷列入国家三大财税试点 企业年减税5000万

五、行业动态
■ 武汉11日3分钟拍4地收16.4亿 三江航天拿地王家墩
■ 武汉南国置业4.5亿获昙华林地块 将建商业综合体
■ 2012省内客户在汉购房首超武汉居民
■ 佳兆业4.39亿摘武汉汉阳地块

土地市场篇

??? 统计数据显示,4月,全国土地市场成交量环比减少近2成,交易价格与溢价率则环比增加。武汉土地市场亦呈现上述特征,整体呈价涨量减趋势,成交量创2012年以来单月最低,而楼面地价在中心区地块推动下向2500元/㎡迈进,且创2012年以来的单月最高。在2013年市场环境下,品牌房企的战略“进取与防御”并重,对于发展前景看好的地块,开发企业兴趣不减,竞价表现相对激烈。

一、土地供应情况分析
??? 4月,武汉土地供应量持续偏低。武汉市土地交易中心共进行2次挂牌(含1次网上挂牌)、1次招标,公开出让10宗地块,环比增加1宗,累计出让面积43.96万方,约合659.47亩,环比减少50%;规划建面132.57万方,环比减少59%,为2013年以来最低单月供应量。
二、土地成交情况分析
??? 4月土地成交价涨量减。
4月推出的10宗地块中,1宗流拍,其余9宗全部成交,累计出让面积约40.07万方(合601.02亩),环比减少43%;可建规模114.45万方,环比减少49%;土地出让金约28.51亿元,环比减少26%;平均楼面地价2491元/㎡,环比上涨45%

商品房市场篇

??? 4月,国五条武汉细则迈出第一步,稳定市场预期,楼市行情逐渐明朗,市场双方走出观望,供需两旺。新增供应量出现井喷,成交热度亦不减。成交量达12758套/128.61万方,虽低于1、3月,但与去年8月销量相当,仍居于历史成交高位。价格方面,中心城区高端住宅入市表现积极,推动4月楼市整体均价持续上涨,环比涨幅0.49%。同时,受国五条影响,“一步到位”式需求发力,大户型、高端置业成交上行特征表现明显,面积110㎡以上户型成交占比提升5%,单价万元以上产品成交占比提升3%。
??? 商业、写字楼方面:商业整体成交量跌价升。商业别墅项目世茂龙湾成交1.09万方,居商业类产品成交面积榜首,我司代理的福星惠誉?青城华府再度上榜成交面积TOP10。整体来看,中心城区成熟商圈大体量商业项目、次中心城区及远城区投资类公寓产品相对热销。写字楼市场价稳量减。泛海国际SOHO城蝉联月度成交面积冠军,标准写字楼整体成交量下降,不足上月成交面积的一半。公寓式办公产品成交量略高于标准写字楼。

一、住宅市场
1、全市新增供应分析
1)4月新增供应量井喷,高出一季度201.97万方。
??? 4月,全市商品住宅新增供应面积173.23万方,环比增幅为333%,比一季度新增供应量还高出21.97万方;与去年同期相比,同比增加69.36万方,增幅为67%。
2)15区均有新增供应,洪山区最高江夏第二
??? 4月,全市15区均有新增供应。洪山、江夏、汉阳区新增供应量居前三位。其中洪山区新增供应占比达14.2%,最高。

2、全市成交分析
1)武汉4月住宅市场供需两旺,热度不减
??? 4月武汉商品住宅成交量达12758套/128.61万方,环比减少10.35%/8.22%,同比增长22.09%/24.93%。在3月受政策影响出现爆发式的增长后,4月市场成交量出现一个正常的回调,但成交热度不减!从月度成交看,4月武汉楼市住宅成交量虽低于1、3月,但与去年8月销量相当,仍居于历史成交高位。
2)东西湖楼市升温,成交跻身前5强,汉阳楼市成交有所放缓
??? 与上月相比,洪山、黄陂稳居区域成交套数占比排行前2位。江岸、东西湖区楼市成交势头看好,分别由上月的5位上升至第3位、7位上升至第5位。地铁2号线、首个区域连片集中供暖的新城区等利好刺激区域楼市热卖。
值得注意的是,汉阳区成交向下,由上月的4位降至第7位。一季度,汉阳区成交套数持续靠前,而本月跌出前五位,反映出汉阳楼市在经历持续的需求释放后,市场成交有多放缓。
3)需求集中释放后,全市过半区域成交环比回落
??? 与4月相比,成交量方面,全市6区量增,9区量跌。在经历3月的集中释放后,全市过半区域楼市出现降温行情。降温比较明显的区域是:经济技术、江夏、汉阳、黄陂、青山、江汉6区,环比减幅均超20%。升温较明显的区域是:东西湖、新洲、硚口3区,环比增幅均超20%。

3、全市价格分析
1)4月全市商品住宅均价结构性上涨
??? 4月商品住宅市场成交均价6706元/㎡,环比上涨0.49%,同比上涨6.32%,维持上涨态势但涨幅持续收窄。成交结构方面,万元以内产品成交占比集体下滑,而10000-12000元、12000-15000元产品成交占比则出现上升。使得全市整体均价出现结构性上涨。
2)硚口区获五联冠,无一区域均价过万元
??? 4月,全市无一区域均价过万元。硚口区连续第五个月高居区域成交均价排行榜首,江汉、武昌区分别以9019元/㎡、8894元/㎡居第二、三位。与上月相比,江汉区由上月的第5位上升至本月的第2位。主要由于保障房备案的减少、万元项目备案占比提升推动。
3)区域均价8涨7跌,三大中心城区全线上涨
??? 从区域表现看,区域涨跌参半,8涨7跌。江汉、江岸、武昌三大中心城区均价集体上扬,涨幅分别为8.46%、2.62%、2.03%,主要由区域内万元以上产品成交占比提升推动,4月,上述3区万元以上产品成交占比分别环比提升5%、2%、7%;东湖高新、经济技术两大开发区均价亦齐上涨,区域内光谷新世界、金域蓝湾等9000元以上项目备案量提升推动区域均价上涨;蔡甸、江夏两大郊区均价出现连续2月上涨。
??? 价格下跌区域中,东西湖、洪山、硚口等3区均价均受保障房集中备案拉低,其余4区则由于中低价房源成交增长导致。整体来看,4月武汉房价依旧处于上扬态势。

4、不同面积段产品成交分析
1)国五条后武汉楼市“一步到位”式需求发力
??? 4月,武汉楼市大户型、高端置业成交上行特征表现明显。从成交面积结构看,110-120㎡、120-140㎡、140-160㎡、160㎡以上大户产品成交占比集体上升,其中120-140㎡产品占比上升3%,最为明显。同时,60-80㎡、80-100㎡、100-110㎡刚需型产品成交占比集体下滑,其中80-100㎡产品占比下滑4%。随着楼市调控政策持续从严、购房成本趋高,无论刚需还是改善型置业,一步到位的购房需求越来越多。
2)120-140㎡产品成交占比环比增长3%?
??? 本月120-140㎡产品成交占比环比增长3%,这类产品在洪山区成交占比较高,为22%;110-120㎡产品成交占比环比增长1%,在洪山区成交占比也较高,为35%。?? 本月“一步到位”式需求发力特征在洪山区域表现相对明显。

5、不同价格段产品成交分析
1)万元以上产品成交占比提升明显
??? 4月,万元以内产品成交占比集体下滑,而10000-12000元、12000-15000元产品成交占比则出现上升。本月中心城区项目入市表现积极,推高万元以上产品成交占比。
2)10000-12000元产品成交占比环比增长2%
??? 10000-12000元产品成交占比环比增长2%,增幅相对明显;这类产品成交占比在武昌区最高,为35%。表明武昌区高端项目较受市场认可。区内百瑞景中央生活区、橡树湾、复地?东湖国际、绿地国际金融城本月销量均备案40套以上,在区域内排名较为靠前。

6、全市成交排行分析
??? 备案套数TOP20项目洪山区项目占据6个。
??? 4月,全市备案套数前20强项目来自全市9个区域,洪山区项目占据6席,其余8区均只占据1-2席。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交3198套,环比减少23%;成交面积31.65万㎡,环比减少22%;成交均价7294元/㎡,环比上涨4%。
??? 备案套数TOP20项目均价多维持在9000元以内,无一项目均价过万元。7000-8000元项目成交占比最高,达59%,环比提升8%;7000元以下项目成交占比为37%,环比下降8%。分区域看,远城区7盘上榜TOP20,而主城区上榜项目则达 13个,江岸区万锦江城以340套、均价8217元/㎡高居全市住宅成交套数榜首,一改今年以来冠军盘均价不过8000元/㎡的局面。随着中心城区供应量的增加,购房者将目光更多投向了中心城区高性价比楼盘。

?四、媒体监测
1、本月报广投放情况
??? 4月份,武汉地产广告投放项目数量97个,比3月增加9个;版面327.5版,增加2版。4月楼市报广投放力度相比3月基本持平。

??? 4月,从报广投放版面看, 汉口报广的投放力度居三镇之首,投放189次、161.75版;其次为武昌,投放115次、109.25版;汉阳项目报广投放最少,为69次、56.5版。

2、本月媒体选择偏好
??? 4月份,从媒体投放占比看,武汉晚报报以118.25个版幅,占4月整体投放的36.11%,位居各媒体之首;其次为楚天都市报,投放占比33.82%;再次为武汉晨报,投放占比为15.65%;长江日报投放占比最低,为14.43%。
??? 4月份,从报广的投放媒体来看,武昌、汉口项目首选武汉晚报,其次是楚天都市报, 汉阳项目则偏向于楚天都市报,其次为武汉晚报,三镇项目在武汉晨报、长江日报投放则相对较少。

3、典型项目报广投放情况
??? 4月,广告投放TOP5项目广告投放总版幅为101.5版,比上月增加9.5版,其中:
??? TOP 1——德成101,版面42版,项目以“武汉极具震撼价格”、“汉有史以来最低价”等诉求信息凸显项目价格优势,同时以“你孙子的孙子不用愁”、“一整层楼养6代人”、“越买房,越有钱”彰显项目投资增值价值,从而吸引客户。
??? TOP 2——金马凯旋家居CBD,版面19版, 项目以“4500元起”、“1万抵5万”等低价格、优惠等信息吸引眼球,同时以“买现铺三代富”凸显项目投资潜力, 为商业开盘做宣传,最终推进项目销售。
??? TOP 3——汉街壹号公馆,版面17版, 项目以“一季度劲销15亿,再创华中销冠”、 “精装升级,全城珍藏”等诉求主题体现项目的优惠及市场火爆程度,为产品造势。
??? TOP 4——名流公馆,版面11.5版,项目围绕一种全新的法国浪漫生活方式 “百万社区 内环首发”、“我与法国有个约会”,“内环89平全南三房 钜惠倒计时中”来宣传项目规模、地段和基调,配以优质户型的优势来为项目后续销售进行推广。
??? TOP 5——新世界常青花园,版面10版,项目主打“生态住宅”,结合园林示范区亮相、户型面市、样板间开放等节点进行宣传,为项目开盘做推广。


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