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市场月报 / WEEKLY MARKET

2013年5月武汉房地产市场简报(5月1日-5月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2013-06-13 点击次数:494

大家动态篇???????????????????????????????????????????????
??? ■ 汉阳人信汇2期【天悦】开盘再掀“日光”传奇
??? ■ 汇金国际:在内环留驻最好的青春

政经资讯篇???????????????????????????????????????????????
??? 5月,房地产市场依旧热闹繁杂。经济相对低迷的状态仍在持续,“国五条”基本宣告失效,房产税扩大试点范围的传言一再传出,但是考虑到目前房产税征收难点的存在,整体政策环境仍趋向稳定温和。从土地市场和住宅市场的表现来看,房企均显示出对未来市场强大的信心。尤其表现在土地市场上,“总价地王“、”单价地王“频出表明房企对于后市的预期较为乐观,尽管北京等地严格实行限价政策,但仍挡不住企业的拿地热情。

一、宏观经济
??? 中国经济持续疲弱,在中国内地经济增长的下行风险,货币政策将继续保持稳健和相对宽松。相较而言,房地产行业当前整体层面较好,标杆房企持续保持良好销售业绩。
??? ■ 5月汇丰PMI终值创8个月新低 制造业运行放缓
??? ■ 统计局: 5月份CPI同比上涨2.1%,PPI同比降2.9%
??? ■ 5月经济数据尚难摆脱低迷状况
??? ■ 14家房企前5月销售逾2778亿 万科恒大保利占比过半

二、房地产政策与趋势
??? 房地产调控政策面趋稳,住建部已经基本没有实质性政策出台,但房产税试点范围扩大传言的一再传出,预计伴随的是改善调控的政策思考和微调。城市层面,一线城市将继续保持高压,二线弱和三线城市则将保持“外在严厉,内在宽松”的定位。
??? ■ 房产税试点扩容确定思路:面向增量存量亦计入免征面积
??? ■ 建设部:商品房精装需一次到位
??? ■ “房地合一” 不动产统一登记现雏形
??? ■ 北京发布商品房预售金监管法 开发商禁直收房款
??? ■ 北京限价令升级:房价审批需副市长签字

三、土地市场
??? 在抑制需求的同时,促进市场供应。当前,房地产调控的核心部门改变为国土资源部,而国土部当前的核心导向在于促进中低商品房供应。防止土地闲置浪费及过高的土地价格。
??? ■ 十城市5月卖地收入同比大增392.6%
??? ■ 国土部:杜绝暴力征地
??? ■ 土地差别化政策有望下半年取得突破
??? ■ 国务院办公厅:禁以物流中心名义圈地
??? ■ 国土部:7月1日起闲置土地满一年按地价20%征闲置费
??? ■ 国土部重点管控异常地价

四、城市经济与建设
??? 武汉城市经济、规划建设等各方面持续向好,本月,远城区更是利好不断,将进一步推动远城区的发展。此外,武汉领事馆区落户墨水湖畔,将扩大汉阳区影响力,对汉阳楼市产生推动作用。
??? ■ 华中最大通用航空基地将落户汉南
??? ■ 蔡甸投资190亿打造八大风情小镇
??? ■ 4年内建成江夏北部将崛起超90平方公里新城
??? ■ 2015年东湖高新区学问科技载体面积达10平方公里
??? ■ 共同出资30亿 国家开发银行与武汉合作开发汉正街
??? ■ 吴家山开发区成湖北首个国家级发展临空经济功能区
??? ■ 地铁8号线一期年内将开工建设
??? ■ 武汉地铁9号线将走民族大道 连接光谷广场与江夏
??? ■ 武汉领事馆区选址墨水湖畔

五、行业动态
??? 房企海外融资热情不减,今年前5月融资金额即超过去年,此外,房企去化能力增强,企业资金面充裕度提升,推动房企拿地愿望,5月标杆房企拿地金额提升26%。
??? ■ 前五月房企海外发债超去年
??? ■ 招商地产转战产业地产和旅游地产
??? ■ 万达将在全国布局7-8个万达城
??? ■ 标杆房企5月拿地花费增26%
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土地市场篇???????????????????????????????????????????????
??? 5月,一线城市及典型二线城市土地市场异常火热,各种“地王”频现,北京、上海两地总价地王、单价地王纪录更是连读被刷新。去年春节过后,全国楼市一片火爆,房企去化能力增强,加上海外融资,资金面充裕度大幅提升,另一方面,一线房企当前土地消化周期相对缩短,房企土地储备略显短缺,而优质地块的集中入市,推动了各大房企拿地热情,市场再现激烈角逐。
??? 相较而言,武汉5月土地市场则显得波澜不惊,出让地块集中于远城区是影响本月整体表现的关键因素。6月预计41宗地块出让,为今年以来单月最高,其中不乏主城区优质地块,土地竞拍将升温。

一、土地供应情况分析
??? 5月,武汉土地供应量持续偏低。武汉市土地交易中心共进行2次网上挂牌,公开出让14宗地块,环比增加4宗,累计出让面积44.09万方,约合661.37亩,环比增加0.29%,与4月基本持平;规划建面152.22万方,环比增加15%。

二、土地成交情况分析
??? 5月土地成交量价齐降,土地成交量减少三成,楼面地价下滑7成。
??? 5月推出的14宗地块中,1宗流拍,1宗延期,其余12宗全部成交,累计出让面积约28.62万方(合429.36亩),环比减少29%,为2012年以来单月最低成交量,单宗地块出让面积多不足5万方,地块少、面积小,使得出让面积明显减少;可建规模83.71万方,环比减少27%;土地出让金约5.93亿元,环比减少79%。
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商品房市场篇?????????????????????????????????????????????
??? 5月,武汉楼市政策层面较为稳定,但对预售价审查制度进行了重申。从长期来看,仍会对整体房价形成一定上涨刺激。全月商品住宅成交量达13360套/131.52万方,环比增长4.72%/2.27%,同比增长31.13%/26.95%。虽未有大幅波动,但却创下2010年以来历史同期最高,市场仍然保持较高的活跃度。在供应集中放量及房价上涨预期双重因素作用下,市场小幅涨价的刚需项目依然热销,部分高端盘表现亦较为突出。10区成交环比增长,市场热度呈现由外向内聚拢格局。成交价格方面,5月房价持续上扬态势,在高价盘热销带动下,涨幅出现今年首度放大。市场整体量价齐升。
??? 商业、写字楼方面:5月商业整体成交价跌量增。远城区商业项目暂露头角。商业成交面积TOP10中,远城区4项目列席前5位。我司代理的奥山世纪城、福星惠誉?青城华府2个项目均榜上有名,位列第9、10位。写字楼市场量价齐升。标准写字楼项目成交本月放量,TOP10中占据4席,累计成交备案2.39万方,为上月的2倍多,且高于上月表现突出的公寓式办公产品。


一、住宅市场
1、全市新增供应分析
1)新增供应量达到年内次高峰
??? 面对有限的刚需群体,开发商果断抢跑。5月,武汉商品住宅新增供应面积189.28万方,环比增长9%,达到年内次高峰。
2)优质刚需盘集中抢市
??? 5月,全市15区均有新增供应。洪山、黄陂、汉阳区新增供应量居前三位。其中洪山区新增供应持续提升,达27%。随后是黄陂区,供应量占比为16%。汉阳、东湖高新区新增供应占比均约为13%,位居第三、四位。

2、全市成交分析
1)5月商品住宅成交1.3万套,创历史同期最高
??? 经历过“金三银四”的供需两旺之后,武汉楼市依旧火热。5月武汉商品住宅成交量达13360套/131.52万方,环比增长4.72%/2.27%,同比增长31.13%/26.95%。与上月相比,5月武汉楼市整体交易量未有大幅波动,但与去年同期相比仍处于高位运行,并创下2010年以来历史同期最高,市场仍然保持较高的活跃度。
2)市场热度由外向内聚拢
??? 与上月相比,远城区、郊区成交热度略有下降,其中,东西湖下降2个位次,黄陂、江夏均下降1个位次。随着推盘量的增长,市场选择面加大,主城区、中心城区温度回升,其中汉阳区上升5个位次,东湖高新区上升2个位次,武昌区上升2个位次,整体来看,市场热度呈现由外围向中心聚拢的格局。
3)10区成交环比增长,需求再度集中释放
??? 经历4月的短暂降温后,在高供应量推动下,市场再度出现集中释放。与上月相比,成交量方面,全市10区量增(比上月增加4区),5区量跌。增幅较高的区域是:青山、汉阳、武昌、新洲等4区,环比增幅均超50%。减幅较高的区域是:黄陂、江岸、汉南、洪山等4区,环比减幅均超15%。整体来看,主城区中除洪山、江岸2区销量环比减少外,其余各区均出现环比增长。
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3、全市价格分析
1)5月房价整体上扬,涨幅今年首度放大
??? 5月商品住宅市场成交均价6760元/㎡,环比上涨0.81%,同比上涨7.26%,维持上涨态势,且涨幅今年首度放大。从成交结构看,均价9000元以上产品成交占比环比提升2%,达到17%,为去年9月以来最高,使得全市整体均价再度出现结构性上涨。
2)江汉区均价重摘桂冠
??? 5月,江汉、硚口两区均价过9000元,硚口区在连续5个月蝉联均价冠军后落马,江汉区重登均价冠军,但2区均价较为接近,整体均价相差不足200元。整体而言,除汉阳区外,主城区均价均过7000元,部分区域出现“补涨“行情,东湖高新区本月均价破“8”,为8288元/㎡;洪山区本月均价亦摆脱“6”字头,为7596元/㎡。
3)强者恒强,江岸、江汉均价出现持续上涨
??? 从区域表现看,区域涨跌参半,7涨8跌。均价上涨区域中,东湖高新、江岸、江汉、江夏等4区均价出现连续上涨;而东西湖、汉南、汉阳、硚口等区均价则出现连续下跌。
??? 江岸、江汉等中心城区均价出现持续上涨,主要是由高端项目成交占比提升引起。如江岸区的武汉天地、金地?京汉1903、融科天城等高端项目本月成交套数均在10套以上,而上月均不足10套。部分高端项目“红五月”迎来活跃期促销量增长。当前高端项目定价策略偏于保守,形象也更为“亲民”,同时自身配套、户型升级优化,性价比提升,对支付能力较强的改善性群体吸引力倍增。

4、不同面积段产品成交分析
1)楼市打响“刚需争夺战”,中小户型“收复失地”
??? 经历上月的集中释放后,5月大户型成交占比出现阶段性回落,110-120㎡、120-140㎡产品成交占比分别环比回落1%、3%。而60-80㎡、80-100㎡产品成交占比则出现环比提升,分别提升3%、2%。
2)中小户型产品成交占比环比提升
??? 本月,60-80㎡、80-100㎡产品成交占比环比提升,这类产品在汉阳、洪山、江岸、江夏、黄陂、东西湖、东湖高新等区表现相对明显。典型项目如清江锦城、广电兰亭时代、万锦江城、天纵?颐景康城、沿海赛洛城六期等项目表现突出。

5、不同价格段产品成交分析
1)高价产品成交占比提升明显
??? 5月,均价9000元以上产品成交占比17%,环比上月增加2%,为去年9月以来最高,使得全市整体均价再度出现结构性上涨。其中,9000-10000元、12000-15000元、15000以上产品成交占比均环比提升。12000-15000元产品成交占比为4%,达到去年9月以来的最高峰值。红五月,高价盘表现更为积极主动,一定程度推动市场成交。
2)12000-15000元产品成交占比为4%
??? 12000-15000元产品成交占比为4%,达到去年9月以来的最高峰值。此价格段中,泛海国际居住区、金涛鸿公馆、银海东湖珞珈、三江航天首府均有不错的成交表现。

6、全市成交排行分析
??? 中低价项目占备案套数TOP20 12席,成交占比超六成。
??? 5月,全市备案套数前20强项目来自全市10个区域,相比上月分布较为平均,洪山、汉阳、东西湖、黄陂等4区均有3个项目上榜,东湖高新、江夏均有2项目上榜,其余4区仅1项目上榜。
??? 全市备案套数前20强项目累计成交3593套,环比增长12%;成交面积33.96万㎡,环比增长7%;成交均价7004元/㎡,环比下跌4%。7000元以下项目有12个,累计成交2299套,成交占比64%,拉低TOP20强项目整体均价。
??? 我司代理的福星惠誉国际城、奥山世纪城2项目均榜上有名,其中福星惠誉国际城是榜上唯一均价过万元的项目。

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?四、媒体监测
1、本月报广投放情况
??? 5月份,武汉地产广告投放项目数量87个,比4月减少10个;版面320版,减少7.5版。5月楼市报广投放力度相比4月略有回落。

??? 5月,从报广投放版面看, 武昌报广的投放力度居三镇之首,投放156次、153.25版;其次为汉口,投放130次、107版;汉阳项目报广投放最少,为70次、59.75版。

2、本月媒体选择偏好
??? 5月份,从媒体投放占比看,武汉晚报报以121个版幅,占5月整体投放的37.81%,位居各媒体之首;其次为楚天都市报,投放占比34.38%;再次为长江日报,投放占比为15%;武汉晨报投放占比最低,为12.81%。
??? 5月份,从报广的投放媒体来看,武昌项目首选楚天都市报,其次是武汉晚报, 汉口、汉阳项目则偏向于武汉晚报,其次为楚天都市报,三镇项目在武汉晨报、长江日报投放则相对较少。

3、典型项目报广投放情况
??? 5月,广告投放TOP5项目广告投放总版幅为92版,比上月减少9.5版,其中:
??? TOP 1——万达汉街·总部国际,版面34个,报广以“瞩目全球都会商务 领航国际金融中心”、“2013还看万达汉街 总部国际”、“瞩目全球都会商务 领航国际金融中心“等主题进行宣传,以“收官之作 5月18日全球认筹 最后一栋 1700㎡整层起售”为广告主题,宣传其高端的品牌形象。
??? TOP 2——金马凯旋家居CBD,版面21个, 项目以“抢铺就是抢财富”、“抢铺再不快就没了”的主题推广产品, 以“开盘倒计时1万抵5万总价8万起”的优惠作为广告诉求信息,高性价比的商铺吸引顾客投资。
??? TOP 3——碧桂园·凰城,版面12.75个, 项目以连版的方式将产品进行推广,将“150-300㎡全成品美墅带产权双花园认筹特惠9.2折”作为广告宣传中心。以“365天的闹钟被237种鸟语定制”、“114万方苑区找不到2栋一样的别墅”、“1.5亿只种10000棵原生大树”等主题来宣传其优越的自然环境。“高额优惠+优越环境”为项目开盘做宣传,以推动项目销售。
??? TOP 4——福星惠誉国际城,版面12.5版,项目丽晶公馆与汇金国际两个系列同时推广。丽江公馆主打清盘,以优越地段及大额优惠体现稀缺性;汇金国际则为后续推售造势,主推48-61㎡小户,以“顶级购物中心上盖+内环稀缺小户+59万方RBD+双地铁”体现项目综合特质,以低总价、低首付瞄准青年客群。
??? TOP 5——名流公馆,版面12版,项目围绕“内环89平全南三房 钜惠倒计时中”、“名流公馆5.25盛大开盘折后7360元/㎡起”等主题进行宣传。主要突出了项目交通便利、户型好和均价低的特点。

?数据来源:新葡萄京娱乐app数据监测平台

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