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2013上半年武汉楼市盘点及形势分析

编辑:信息研究部 发布时间:2013-07-15 点击次数:492

武汉楼市前所未有好局面

??? 虽限贷、限购又限价、限备(12000元/㎡以上房源限制备案),同时武汉公积金贷款杠杠效益降低,但武汉2013上半年楼市却呈现前所未有好局面,住宅、商业、写字楼成交量均提升;住宅创下次新高水平,在成交量的带动下价格略回升。新葡萄京娱乐app梳理武汉半年楼市状况,形成《新葡萄京娱乐app武汉2013上半年年报序列》,包含住宅、商业、写字楼、房企、土地、报广与营销等分系列。各系列半年报节选版链接如下:

武汉楼市2013半年报之住宅篇:/html/2013/718/10336.shtml

武汉楼市2013半年报之写字楼篇:/html/2013/718/10337.shtml

武汉楼市2013半年报之商业篇:/html/2013/718/10338.shtml

武汉楼市2013半年报之土地篇:/html/2013/718/10339.shtml

武汉楼市2013半年报之房企篇:/html/2013/718/10340.shtml


武汉楼市形势分析:
(一)武汉楼市跃升;
??? 大武汉步伐越来越快。轻轨1号线、地铁2号线投入使用,武汉大道、二七长江大桥、武珞路高架、二环全线贯通,5小时内连接16个副省级以上城市的“米”字高铁动车线形成,杨泗港大桥、杨汊湖高架等市政如火如荼建设,至孝感、黄石、黄冈等城际铁路也即将投入使用。未来,轨道交通网络化将形成,4号线二期、3、1号线延长线全面建设,6号线、7号线、8号线、机场线、29号线已开建,至2017年前年均一条轨道线开通。城际路网贯通,带来人流、资本、信息流等各种资源。世界500强170家落户武汉。

??? 武汉经济与排名进入跃升阶段,GDP值从07年突破3000亿元大关,到12年实现8000亿元,整个GDP增长1.5倍。楼市也进入跃升阶段:住宅成家量也由545万方/半年均值(2007-2012年间),增长到2013上半年的746万方,增长约37%;价格由07年度4000元/㎡增加到7628元/㎡(不含5大远城区),增长90%。近三年,在调控中房企积极应对,对调控已具备一定免疫力,整个市场也由冷到热。城市更新与外扩同步,中心城区人口密集高、配套完善,城市更新由城中村居住改造向商业深化,如硚口、江汉、江岸等老商贸区,引入香港高端商业企业——恒隆地产,投资120亿元投资建武广附近46万方商业综合项目;凯德中国10年深耕武汉,凯德知音湖、武胜路凯德广场、1818中心凯德广场、民众乐园改造、古田路凯德项目将陆续呈现……。近郊三大国家级开发区由概念走向政策落地招商引资阶段,产值高增长阶段,汇聚更多的企业资源、改善着创业环境,尤其是光谷,集合鲁巷广场、世界城,新世界K11、保利时代、光谷天地等区域商业体;远城区在城镇化号召中也各觅舞台。

??? 与此同时,楼市中全国百强企业34家在汉开发,不仅有万科、保利、金地、华润等在汉多年的企业继续深耕区域,而且近两年刚进入武汉的外地企业如越秀、朗诗、中海、佳兆业等均再次在武汉拿地,更有金融街、龙湖、红星美凯龙、俊发地产 、首开、珠江投资、卓越等外地品牌房企寻觅武汉。快速发展吸引着越来越多的外来巨头进入,推动市场由总量向品质改变,住宅不单解决与提升居住功能,更承载邻里交流、家庭健康亲子交流等,产品从科技、绿色、健康、配套等方面实现不同升级;同时,商业由传统的购物性质向休闲、体验、教育、学问等方向转向,档次、体验、互动性升级,人居模式升级。


(二)新板城运动;
??? 可见的当下。受益于轨道交通建设、区域规划与产业引进、市政配套改进,武汉开始新板城运动。中心“向心力”与近郊“洼地”效益并存。

??? 中心城区由高端住宅向综合商业、高端商业发展,如汉口武汉天地将回归A地块的商贸商务开发;硚口路集聚越秀星汇云锦高端综合体、南大天地等综合项目。三镇中曾经的“短板”汉阳楼市崛起。上半年,汉阳持续高供应高成交,供应近90万方、同比增幅98%,列全市第三;成交69万方,列全市第三,汉阳王家湾龙阳湖、四新、钟家村老城区等多板块均表现积极。同时,商业价值彰显,成交9万方,居区域成交量榜首。除轨道交通下的汉阳人信汇等区域商业体外,如世茂锦绣长江、枫华苑、绿地新都会等社区邻里商业亦暂露头角。

??? 三环区域楼市在轨道交通网络化的新格局中效益彰显。以金银湖板块最为明显,地铁开通后,金银湖片区受其利好,居住价值和地理优势也愈发明显。2013年第一季度,东西湖区新建住房销售火热,总计成交2209套,在远城区成交量中排名第三。我司监测的开盘动态数据显示,22个板块中,东西湖区的金银湖板块去化率最高,监测的9个项目累计去化达80%,单项目平均去化率达78%;其次是汉阳区的四新板块,监测的8个项目累计去化72%,其中观澜国际、广电兰亭时代推盘去化均超八成。白沙洲、汤逊湖板块亦表现突出,累计去化均达67%。未来武汉轨道交通建设将带动这些价格洼地的持续升值。

??? 新板城运动,也表现在高端楼市中。高端盘不再是内环专属,环线内外价差平缓。从高端住宅成交占比看,武昌、硚口、洪山、江汉、江岸等中心城区仍为高端住宅项目主要成交来源地。但与2012年相比,高端住宅成交行情发生波动变化:主城区成交份额出现下跌,远城区则出现上升。如武昌区成交占比由2012年的45%下降到36%,减少9%。江岸区成交占比亦减少3%;东湖高新、东西湖成交占比则分别增长4%、2%。随着武汉房价的整体上涨,“万元盘”已从中心城区逐渐扩散到三环线外。例如东湖高新区,受益于高知高收入人群聚集及品牌房企的入驻,区域内包括万科红郡、金地?华公馆、东湖御院在内的8个项目均价已达到万元以上。而东西湖区则受益于地铁2号线实现区域楼市价值提升,区域内常青花园内的组团之一因临近地铁口,兼具投资与自住价值,备案均价已达9500元/㎡。

??? 随着房产调控政策的频频出台,外地人贷款购房受到限制,三环线以外区域楼盘的出货面临巨大压力。轨道交通建设使白沙洲、四新、东西湖等周边区域进入中心城区的时间大大缩短,吸引武汉市内老城区居民购房眼光的向外发散。三环线外的楼盘已开始重新定位。例如白沙洲2大牌房企旗下项目:华润紫云府及复地悦城、广电地产四新项目广电兰亭时代的营销动作,就是通过在武汉市中心各大商圈开展创意活动,吸引武汉本地客户群。可以预见,随着时间的推进,置业向三环以外的外扩趋势将愈加明显。同时,如花山、江夏纸坊、汉口北三环周边地块也受追捧。


(三)社区配套“邻里化”,人居模式升级;
??? 正如当前旅游热的主体由豪侈的高端人群向中产转移,人居需求也面临着升级。住房不仅满足单纯的居住舒适性、功能性,也走向“邻里”。除如百步亭“邻里节” “百家宴”“饺子宴”等不同形式的邻里交往活动,为交往搭建了一个更直接的舞台外,精细化管理、人性化的社区服务配套与实施越来越多。如以万科新一代产品,除了在户型方面针对其生命周期客户,进行如主卧扩大2㎡、卫生间扩大1.5倍、设置儿童餐厅等改进外,在配套上更是配有大型休闲广场、高端会所区、综合家庭服务区、老年服务区以及幼儿服务区,通过4点半课堂、社区儿童乐园、千米成人慢跑径、老人健身场、遛狗草坪等场所列设施打造互动服务、健康空间。又如金地项目,四点半学堂、儿童托管、有机蔬果配送、网球之星、金地徒步日等一系列为居家增值,让生活更添人文关怀。在提升业主居家生活品质的同时,引领着人居模式的变革与升级。

??? 而远城区中,同样加强社区商业配套设施。2013上半年全市15区均有商业供应。新洲、黄陂区社区商业纷纷面市,新增供应量登TOP5,分列第三、四位。


(四)居住组团升级副中心;
??? 随着城市市政的完善、居住人口的汇聚,南湖、后湖、古田等传统居住组团开始向商务商业等综合发展,进入城市副中心发展。如后湖板块,由武汉大道以东向以西发展,开发项目由居住功能向多功能配套发展,不在局限社区底商、便民超市,集中式商业街区、loft等产品也渐兴起、满足着区域内年轻人群的综合化的生活消费需求。如古田区域,现行出让地块中商业配套用地占比近30%。更有凯德置业、宜家等商业地产进驻发展购物中心、写字楼。

??? 在居住人口密集的光谷,商业得到较快发展。该区域从06年前鲁巷广场一枝独秀,到如今光谷天地、光谷步行街,成为周边居民、学生日常消费场所。未来,金地格林东郡、菩提金商业街区、保利时代广场、新世界K11等商业综合体呼之欲出,五星级酒店、甲级写字楼、高档商业广场、精装商务公寓、高端会所等,打造和国际广场比肩的高端商业中心与高端会所将激发与满足区域高端人群消费,带领区域向副中心发展。


(五)武汉本土房企积极筹划未来“主场”;
??? 2013上半年,整体销售额TOP20中外来房企抢占15席,在汉销售额累计235.44亿元,市场占比接近4成。此外,6家企业销售额超过10亿元,其中外来房企占据4席。外来房企反客为主。

??? 积极筹划未来,继2012年高储备以来,本土房企储备用地积极。上半年储地量10强房企中,外来企业仅2席。福星惠誉作为本土房企老大,以旧城改造为切入点,在地域上不断深耕深化。2013上半年福星惠誉以171.91万方的规划建面仍位居榜首。企业依托水岸星城、国际城、水岸国际、青城华府,已经完全占据武昌北有力”根据地”。近三年来,企业集中于汉口二环周边陆续拿地,以福星城打头阵,将在汉口打造出企业的”第二根据地”。随着企业在本土的持续深耕,企业风采将更胜往昔。

??? 相应活跃的本土企业还有新港、常阳、阳光嘉业、统百(统建与百步亭合资)、楚天房地产等企业。其中除福星惠誉储备用地可建规模超过100万方外,绿地集团储地可建规模113.75万方;随后为武汉金林房地产,储地可建规模102.25万方。


(六)下半年竞争激烈;
??? 整体而言,上半年成交前所未有好局面,但靓丽成绩的背后离不开楼市主体的努力。上半年,大家欣喜地看到,房企积极从产品到营销的全面转变提升,如泛海集团不同产品线标准确立与多项目营销创举,广电集团推出的可变户型产品。放眼下半年,整个市场供应旺盛,光谷、白沙洲、沌口、盘龙城、金银湖等刚需片区都有大量的新项目入市,万科、保利、金地、融侨、湖北保利、新长江等多家外来、本土知名房企计划在下半年推出新项目助力企业销售。其中以万科的动作尤为引人注目,企业蛰伏2年,下半年将全年打响光谷新战役,多盘联动,陆续入市,以板块布局取代单盘阶梯式开发,重新缔造企业市场格局。上半年的市场只是一个开端,下半年各大房企将冲击年终任务,市场竞争将更为激烈。

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