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武汉楼市2013半年报之住宅篇

编辑:信息研究部 发布时间:2013-07-18 点击次数:431

??? 虽限贷、限购又限价、限备(12000元/㎡以上房源限制备案),同时武汉公积金贷款杠杆效益降低,但武汉2013上半年楼市却呈现前所未有好局面,住宅、商业、写字楼成交量均提升;住宅创下次新高水平,在成交量的带动下价格略回升。
  
??? 1、供应量:688万㎡,新增供应小幅提升
??? 2013年1-6月,全市商品住房新增上市面积累计688.32万㎡,同比增长13%。但总量仅为12全年度的40%。其中,4-6月连续3个月百万方以上,达到历史同期高供应水平。综观历史,下半年可能面临供应高峰。
  
??? 2、成交量:746万㎡,高位成交量
??? 整体来看,上半年楼市延续了2012年下半年的热销态势,全市商品住宅成交746.39万方/74364套,同比增长32%/30%,整体成交量仅低于2012下半年(784.44万方)、创下07年以来的半年度销量次新高。
  
??? 3、成交价格:6817元/㎡,武汉住宅价格“小步快跑”
??? 上半年,全市住宅整体成交均价为6696元/㎡,同比上涨6%,环比上涨5%。在供需两旺的市场背景下,上半年武汉楼市均价“小步快跑”,6月升至6817元/㎡,已接近7000元大关。
  
??? 中心城区中硚口、江汉、江岸、武昌、青山区价格分别为9743、8865、8782、8413、8381元/㎡,而汉阳区整体均价仅为7492元/㎡;东湖高新区、武汉经济开发区、东西湖区三大开发区住宅均价分别为7906、7096、6011元/㎡;远城区中江夏区、蔡甸、黄陂区价格同一梯队,分别为5539、4812、4857元/㎡;汉南与新洲区价格分别为3643、3272元/㎡。

??? 4、区域结构:汉阳成武汉楼市最热区域之一
??? 上半年,除传统的洪山、黄陂高供应高成交区域外,汉阳区后发之力彰显,供应与成交总量分别为89.31万㎡、68.73万方,均列全市第三。汉阳热销,一方面与持续增长的供应正相关,2011年该区供应70万方、2012年140万方、2013上半年供应近90万方、同比增幅98%。二是价格导致汉口客外溢明显,同等环线,内环(汉口1.8万/武昌1.2万/汉阳9千),二环(汉口1.3万/武昌9千/汉阳8千),三环(汉口6.8千/武昌7.5千/汉阳6.8千),汉阳楼盘价格基本为汉口的一半。同时,汉阳王家湾龙阳湖、四新、钟家村老城区等多板块均表现积极。
  
??? 5、产品结构:改善户型成交占比高于小户型
??? 在持续的限购调控政策下,公寓等小户型产品市场供应减少,同时成交占比也持续降低。上半年,刚需产品仍为市场成交主体。80-100㎡产品成交占比最高、为50%。120㎡以上改善户型占比20%(其中120-140㎡产品、成交占比为14%、增加2个百分点),比80㎡以内产品14%的成交占比高6个百分点。

??? 在户型统计方面,两房户型成交占总成交量的52%,三房成交占比37%、同比增加7个百分点,一房占比同比增加4个百分点,而四房及以上户型成交占比同比出现下降。购房成本趋高,无论刚需还是改善型置业,一步到位的购房需求越来越多。
  
??? 6、成交变化:高端市场回暖
??? 2013年上半年,高端项目成交表现活跃。在高房价备案受限条件下,全市高端住宅项目累计成交7694套、71.03万方,分别占2012年高端住宅项目全年成交量的69%、67%。实现金额、面积成交占比双双提升,均较2012年全年增加了2个百分点。

??? 从个盘看,上半年复地东湖国际以6.09亿元备案量高居高端盘榜首,是2012全年高端盘销冠(武汉天地8.66亿元)的70%。随后的福星惠誉?国际城、4.60亿元。百瑞景中央生活区以4.21亿元紧随其后。而实际上复地东湖国际网签10余亿、国际城8亿。而诸如武汉天地、越秀星汇云锦、金地京汉1903等均价18000以上楼盘,上半年开盘期整体去化良好,开盘当日平均去化率65%。

??? (说明:本报告中所指的高端对象延续2012标准,指2012年整体备案均价在9300元/㎡以上的项目,不含别墅类项目)

(注:本网2013半年报为节选版,完整版仅向我司合作客户提供。)

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