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市场月报 / WEEKLY MARKET

2013年7月武汉房地产市场简报(7月1日-7月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2013-08-13 点击次数:415

大家动态篇
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政经资讯篇
??? 7月主要宏观经济数据要好于市场预期。预示着经济有所好转,国务院自4月出台的一系列稳增长、调结构和促改革举措的政策效应有所显现。房产政策方面,首次出现积极的信号。决策层会议提出,“促进房地产市场平稳健康发展”,首度未提及调控,表达了高层对房地产市场的新态度。预计下半年政策面将继续平稳态势。
??? 金融方面,全国多地公积金余额吃紧,出现缓贷、断贷现象。但武汉市公积金贷款照常,并未出现收紧,对刚需和首次改善型客户仍旧“应贷尽贷”。并于7月10日起起实现全城通贷,新城区职工公积金可贷额度和期限也大幅增加。城建方面,武汉二环线最后一段开建,2014年底完工。
??? 整体来看,政策面趋稳,金融层面全国出现消极音,但武汉暂未受到影响,轨道交通、城建利好仍持续释放利好楼市。

一、宏观经济
■30个省份半年报出炉 GDP增速均高于全国7.6%水平
■全省市州主要经济数据发布武汉、宜昌、襄阳单项增量稳居前三
■全国地产景气指数进入过热区间
■7月CPI相对稳定 PPI降幅收窄
■国务院出台三项稳增长政策措施
  
二、房地产政策与趋势
■政治局:促进房地产平稳健康发展
■房地产企业再融资正式开闸
■房产税扩围锁定对增量住房征收
■房管局:单身职工月收入3500元以下可申请公租房
■武汉保障房打破户籍限制外来人员获公租房资格
■银行利率优惠逐步取消
■武汉禁止将原住房"分隔"群租最高可处罚3万元
■多地公积金贷款告急武汉仍应贷尽贷
■武汉公积金实现全城通贷

三、土地市场
■标杆房企7月狂揽502万平方米土地
■国土部:未来土地市场上升态势不变
  
四、城市经济与建设
■投资29亿盘龙城遗址公园年内开工
■武汉近郊开发区全面赶超主城区
■青山将造武汉第二条“楚河汉街”
■江汉区打造首条武汉民间金融街
■武汉二环线最后一段开建全长约2.3公里2014年底完工
■武汉东湖路珞狮路将建地铁
■武汉3年后建8个国际社区
■武汉将投800多亿打造智慧城市已有13个项目在建

五、行业动态
■万达广场明年取消服饰业态
■智慧城市房企将再次洗盘
■万通第一个立体城市西咸开工
■绿地10亿美金洛杉矶买地中国人购房潮转向海外


土地市场篇
??? 7月,尽管土地推量处于低位,但市场火热势头延续,后湖板块成为市场“香馍馍”,推出的三宗地块均遭到多家房企疯抢,分别竞价83轮、104轮、160轮,溢价33%、26%、32%成交。此外,后湖单价地王时隔半月再度刷新,上海农工商集团竞得塔子湖地块,以4441元/㎡楼面地价加冕后湖新科单价“地王”。后湖板块受各大房企青睐,为房价上涨攒足后劲。


一、土地供应情况分析
  7月,武汉土地供应量环比减少,处于低位。武汉市土地交易中心共进行1次招标,1次网上挂牌,公开出让14宗地块,环比减少29宗,累计出让面积48.53万方,约合728亩,环比减少77%;规划建面188.22万方,环比减少64%。
  
二、土地成交情况分析
  7月土地成交价平量减,土地成交量减少近8成,楼面地价微升0.45%。
  7月推出的14宗地块中,2宗流拍,其余12宗全部成交,累计出让面积约36.04万方(合540.61亩),环比减少78%;可建规模145.74万方,环比减少63%;土地出让金约25.47亿元,环比减少62.8%;整体楼面地价1748元/㎡,环比微升0.45%。
  
商品房市场篇
??? 7月,武汉迎来持续的高温天气,在持续半年的热销后,楼市开始进入传统淡季。但数据面显示,武汉楼市热度不减。7月,全市商品住宅在新增供应量环比缩减39%背景下,成交量仍达13306套/132.58万方,环比仅减少1.89%/0.69%,基本维持稳定态势。均价方面,进一步向“7字头”靠拢,成交均价6894元/㎡,环比涨幅更突破1%。分析成交结构可见,在刚需热销的背景下,高端改善型项目受到带动,去化更为积极,两者共同促成了7月的高销量。项目开盘动态数据亦显示,楼市成交并不是全面开花,冷热不均现象十分明显。三环线周边板块项目呈现供销两旺态势。而中心城区购房者却日益理智,仅对个别资源占有型优质项目青睐有加。
???
??? 商业、写字楼方面:7月商业整体成交量价齐跌。远城区商业成交萎缩,仅2项目上榜,我司代理的福星惠誉?青城华府再度上榜,位列第9位。写字楼市场价升量减。泛海国际SOHO城登月度成交面积冠军,成交备案22293.8㎡,登成交面积榜首,抬高本月写字楼整体成交价格。
  
  
一、住宅市场
1、全市新增供应分析
1)7月新增供应量环比缩减39%,三环以外项目为供应主力。
  7月,武汉商品住宅新增供应面积104.08万方,环比减少39%,同比增8%;分区域看,江夏、洪山、黄陂、汉阳四区累计新增供应占比达61%,蝉联新增供应量前四强。武昌、江岸、江汉、硚口等高价房源集中区域新增供应则持续低位。从环线分布看,三环以外项目新增供应量达62.03万方,占比达60%,为当前楼市新增供应主力。

2)优质刚需盘集中抢市
  7月,全市12区均有新增供应。江夏、洪山、黄陂区新增供应量居前三位。其中江夏区新增供应量占比达18%,年内首登榜首。随后是洪山区,供应量占比为17%。黄陂、汉阳区新增供应占比分别为14%、12%,列第三、四位。其余各区新增供应均不足10%。新增供应仍以洪山、黄陂、江夏、汉阳等刚需盘较为集中区域为主。

2、全市成交分析
1)7月商品住宅成交套数同比减2%,基本维持稳定
  酷暑天气下的武汉楼市热度不减。7月,全市商品住宅在新增供应量环比缩减39%的背景下,成交量达13306套、132.58万方,环比减少1.89%、0.69%,同比减少9.75%、11.67%。与上月相比,7月楼市销量维持稳定态势。

2)三环以外项目供销两旺,江夏区跃居区域成交量第二位
  7月,江夏区由上月的第7位,跃升至第2位;江汉区则由上月的第14位,升至第10位。其余各区成交位次变化较小,在1-2个位次间。
  从区域典型项目看,江夏天纵·水晶郦都二期二组团7月13日加推,推出76-129㎡房源共816套房源,表均价6100元/㎡,推售产品面积跨度较大,选择面广,且价格较低,当天去化超八成。本月备案456套,占比区域整体销量的29%。此外,联投·荣域、保利·海上五月花、浩汉世纪花园成交备案亦在百套以上。整体推进区域销量。

3)仅3区成交量环比增长,11区成交普降
  与上月相比,成交量方面,全市3区量增,11区量减,1区量平。环比增长的区域是:江夏、江汉、硚口等3区,其中江汉、江夏区环比增幅均超80%。其中江夏、江汉区主要受天纵·水晶骊都、常青南园等单个项目热销带动,而硚口区则是由于保障房的集中备案。减幅较高的区域是:青山、江岸、蔡甸、武昌等区域,其中青山区环比减幅超30%。

3、全市价格分析
1)7月房价持续上扬,环比涨幅过1%
  7月商品住宅市场成交均价6894元/㎡,环比上涨1.13%,同比上涨8.75%。这是自今年2月以来,环比涨幅首度突破1%。成交结构方面,7000-8000元、8000-9000元、10000-12000元产品成交占比则出现下降,而9000-10000元、12000-15000元、15000以上产品成交占比出现环比提升,使得全市整体均价再度出现结构性上涨。

2)武昌区以万元均价登区域均价冠军
  7月,武昌区以10136元/㎡登区域均价冠军。这是自今年4月以来区域均价首度破万元。江汉区均价9125元/㎡,居第二位。随后是硚口、江岸、东湖高新区,均价均超8000元/㎡。

3)新房源入市均价上涨,助推区域整体均价上行
  区域均价8涨7跌。中高价位新盘入市及平价盘加推均价小幅上涨,助推区域整体均价提升。均价上涨区域中,江夏区均价出现连续5个月的持续上涨,涨幅分别为0.60%、0.44%、1%、1.66%、2.01%,呈逐步放大态势。清江泓景、水晶郦都、中建汤逊湖壹号、兆麟育龙湾、阳光100大湖第等项目上半年持续加推,均价均有小幅提升,使得区域整体均价出现逐月上涨。
  
4、不同面积段产品成交分析
1)小婚房(60-80㎡)、中大户(120-140㎡)成交占比提升
??? 120-140㎡月内成交占比提升1.7%。这类户型以三房、四房为主,限购以来,一步到位的购房需求稳定释放,并呈增长态势。同时,代表部分刚性需求的60-80㎡房源成交占比自5月以来持续提升,本月升至12.6%,达到年内最高。

2)60-80㎡在江夏成交占比最高,120-140㎡在东湖高新区成交占比最高
  本月,60-80㎡产品成交集中在江夏、洪山、汉阳、东西湖等区,成交占比分别为19%、18%、14%、10%。120-140㎡产品成交集中在东湖高新、黄陂、洪山、江夏等区,成交占比分别为13%、12%、11%、11%。

5、不同价格段产品成交分析
1)高价产品成交占比提升明显
??? 7月,9000-10000元、10000-12000元产品成交占比9.5%、6.5%,均达到年内最高,占比环比分别提升2.6%、1.1%。7000-8000元、8000-9000元产品成交占比均环比下降,分别下降5.3%、1.5%。高价房源成交占比提升,反映出支付能力较强的改善性群体也在跟随着刚性购房群体积极入市。

2)9000-10000元产品集中于东湖高新、江岸、江汉等区
??? 9000-10000元产品成交主力集中于东湖高新(29.7%)、江岸(15%)、江汉(14.4%)等区。此价格段中,常青南园三期(江汉)、金地·雄楚1号(东湖高新)、长航·蓝晶国际(东湖高新)、万科·汉阳国际(汉阳)等项目均有不错的成交表现。

6、全市成交排行分析
??? 地铁盘热销,上榜成交套数TOP20。
  7月,全市备案套数前20强项目来自全市9个区域,东西湖、江夏、洪山区均有4项目上榜,汉阳、洪山均有2项目上榜,武昌、东湖风景区、黄陂、江汉均有1项目上榜。
  
??? 本月上榜的8个8000元以上项目中,除纯水岸·东湖属于资源占有型中高端项目外,其余7个多是靠近地铁2号线轨道交通站点或沿线的“地铁盘”。典型项目如,保利蓝海郡东邻地铁2号线杨家湾站、常青南园紧邻地铁2号线长港路F出口、金地雄楚1号离地铁2号线杨家湾站约公交两站路距离、新世界常青花园雁溪山邻地铁2号线常青花园站A出口步行不过10分钟,汉阳人信汇更是无缝对接地铁3、4号线地铁站……从量价关系表现上看,我司代理的汉阳人信汇以8432元/㎡的均价成交备案222套,居套数排行第三位,在上榜的地铁盘中量价表现最优。

二、媒体监测
1、本月报广投放情况
?? ?7月份,武汉地产广告投放项目数量73个,环比6月减少15个;版面186.25版,环比减少58.75版。楼市报广投放力度环比减弱。

??? 从报广投放版面看, 武昌报广的投放力度居三镇之首,投放101版;其次为汉口,投放46.75版;汉阳项目报广投放相对较少,投放为36版。

2、各板块报广投放情况
  从环线看,三环外项目报广投放力度最大,7月累计投放60次、48.5个版幅。从板块看,徐东板块报广投放力度最大,区域内4个项目投放报广,累计投放23次、25.75个版幅。

3、本月媒体选择偏好
  7月份,从媒体投放占比看,楚天都市报以79.5个版幅,占整个7月投放的43%,位居各媒体之首;其次为武汉晚报,投放占比31%;再次为长江日报,投放占比为16%;武汉晨报报广投放较低,为9.93%。
  7月份,从报广的投放媒体来看,武昌、汉口、汉阳项目地产广告均首选楚天都市报,其次是武汉晚报, 而武汉晨报、长江日报报广投放则相对较少。

4、TOP5项目报广投放情况
  7月,广告投放TOP5项目广告投放总版幅为46.5版,环比减少21%,具体情况如下:

5、新盘报广赏析
华润紫云府
  华润置地新项目,位于白沙洲,32万方,本月投放报广2次,投放版幅1版。
招商公园1872
  招商地产新项目,位于墨水湖南岸,110万方综合体(含别墅产品),本月投放报广2次,投放版幅3版。
联发九都国际
??? 联发集团项目,20万方综合体位于徐东预计9月开盘,本月投放报广2次,投放版幅2版。
融侨城
  融侨集团在汉第4个项目,116万方综合体,位于长江二桥和二七长江大桥中轴,预计10月开盘,本月投放报广1次,投放版幅0.5版。

6、典型房企微博、微信营销
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