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七月楼市成交维稳

编辑:信息研究部 发布时间:2013-08-26 点击次数:453

  7月,武汉迎来持续的高温天气,在持续半年的疯狂后,楼市开始进入传统淡季。但数据面显示,武汉楼市热度并未消减。7月,全市商品住宅在新增供应量环比缩减39%背景下,成交量仍达13306套/132.58万方,环比仅减少1.89%/0.69%,基本维持稳定态势。均价方面,进一步向“7字头”靠拢,成交均价6894元/㎡,环比涨幅更突破1%。但同时,项目开盘动态数据亦显示,楼市成交并不是全面开花,冷热不均现象十分明显。三环线周边板块项目呈现供销两旺态势。而中心城区购房者却日益理智,仅对个别资源占有型优质项目青睐有加。
??? 从历史成交数据看,7月武汉楼市仍处于近三年以来的相对高位,其市场成交特征主要表现在三个方面:
  
  下半年伊始,武汉楼市价格涨幅5个月以来首度破1%
  今年初起,武汉市对高端住宅实行了月度分批网签的措施,以免高价房源扎堆备案拉升整体房价,房价一直维持“小步快跑”态势。1-6月,月度环比涨幅分别为1.52%、0.98%、0.62%、0.49%、0.81%、0.84%,除1月外,其余各月均价涨幅均控制在1%以内,而在7月,房价环比上涨1.13%,再度破1%。
  数据显示,7月,高价房源成交占比出现明显提升,从而导致整体均价出现结构性上涨。9000-10000元产品成交占比为9.5%,环比提升2.6%,并达到2012年9月以来的最高峰值。从区域成交结构看,9000-10000元产品在光谷占比最高,达30%。其次是江岸区,成交占比15%。随着交通的不断完善、发展的逐渐成熟,光谷中心板块、江岸后湖板块项目价格持续上涨,带动楼市整体价格出现明显上扬。
  
  市场风向出现转变,以价换量不再是热销法宝
  7月是下半年的开端,品牌房企项目是继续跑量为主,还是追求利润,会对下半年房价走势形成一定的指标意义。从本月品牌房企动作看,房企普遍看好未来市场走势,逐渐淡化降价策略。①保利时代。7月20日,位于东湖高新区关山大道332号的保利时代首次开盘,折后均价10300元/㎡,一举刷新同片区内项目价格纪录,大大超出购房者及业内人士预期。其开盘表现同样出人意料。一次性推出1044套房源,到访客户1110组,截止到中午13:20销售762套,去化率超7成。②绿地国际金融城。武昌滨江片区的绿地国际金融城7月20日加推,主推98-162㎡改善型大户,折后均价15000元/㎡,相比4月的加推均价高出2000元/㎡,优惠亦从95折缩减至99折。③广电兰亭时代。四新片区的广电兰亭时代7月7日加推,整体折后均价7015元/㎡,相比5月的加推均价高出215元/㎡,优惠亦从总价减5万变为总价减2万。在上半年的热销背景下,房企降价促销动力明显不足,下半年楼市涨价压力较大。
  
  项目成交冷热不均,市场出现多层级分化
  随着高温酷暑的到来,7月推盘量大幅萎缩。全市累计有29个项目开盘或加推,我司监测了其中16个项目开盘、加推情况。这16个项目分布于全市12个片区,整体推盘量5955套,整体去化率达71%。
  尽管整体去化率并不低,但分片区来看,区域住宅成交两极分化现象十分明显。汤逊湖、白沙洲、四新等三环附近或以外片区,低价优势明显,去化基本接近或超出九成。光谷、金银湖等板块随着交通的不断完善、发展的逐渐成熟,价格持续上涨,优势减弱,开盘当日去化率已退居二线,在六成至八成之间。其中,光谷片区基于众多企业的进驻所带来的强大购买力,项目量价表现较好。如保利时代,一次性推出1044套房源,成交均价高达10300元/㎡,开盘当日仍达到73%。而在龙阳湖、常青、古田、徐东等板块,由于价格较高,受众有限,去化普遍不超过四成。
  值得注意的是,资源占有型高端项目表现仍然十分抢眼。环东湖板块的华侨城?双子座,7月中旬推出78-90㎡房源共计560套,成交均价11500元/㎡,开盘当天去化率达到53%。本月累计备案165套,居全市项目成交套数排行第10位。
  
  7月30日,政治局会议提出,“促进房地产市场平稳健康发展”,首次未提及调控,表达了政府对房地产市场的新态度。下半年房地产市场将延续上半年的平稳节奏。在政策面平稳的基础上,房企对后市的乐观态度将不会转变,8月6日的土地市场已有所表现:光谷、后湖现双“地王”。武汉公积金贷款政策无调整,继续实行“应贷尽贷”政策。政策面平稳,信贷支撑充足,预计未来市场将在涨价压力下前行。

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