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8月楼市稳字当头

编辑:信息研究部 发布时间:2013-09-11 点击次数:420

??? 8月武汉楼市成交好于预期,成交量价齐升。但8月的高销量更多的依赖于7月的备案延迟数据,项目推盘量相比7月略有减少,而实际开盘去化率比7月亦下降14%。从全国范围看,当前全国性调控措施已进入真空状态,楼市调控分化趋势显现。温州限购放松不到一个月,郑州却开始限龄限购,一松一紧,均围绕年度房价目标及城市经济增长展开。全国地王频现、市场成交量持续上行的背景下,武汉不少项目上调房价,但市场接受度有限,部分项目去化率明显下滑。
  面临即将到来的“金九银十”旺季,武汉土地市场溢价、竞拍屡见不鲜,9月12日精武路地王即将刷新武汉土地市场楼面地价记录,房价上涨压力较大,如何在价格与成交量之间掌握平衡,是金九银十市场所要面对的课题。
  
  受7月项目备案延迟影响,8月商品住宅量价齐升
  8月,全市商品住宅成交13611套、135.62万方,环比增长2.29%、2.30%,同比增长7.15%、7.87%。8月楼市销量稳中有升。
  8月的高销量主因备案延迟数据推高月度成交量。从区域成交主体看,洪山区主要受佳兆业?金域天下、清能?清江锦城推动。东湖高新区主要受保利时代推动。这些项目均在7月的第四、五周入市,延迟备案数据推高了8月的整体成交量。这使得两区在8月成交套数分别环比增长47.71%、27.68%,高居冠亚军。
  市场成交价格亦受到7月开盘或加推项目影响。8月商品住宅市场成交均价6958元/㎡,环比上涨0.92%,同比上涨9.87%。已接近7000元大关。这其中,中高价房源成交占比提升是价格上升主因。万元盘纯水岸·东湖双子座、保利·时代等大盘上月下旬开盘,月内集中备案,其中保利·时代本月集中备案697套,夺8月全市套数、面积、金额三项冠军,并带动东湖高新区10000-12000元产品大幅提升38%,区域整体均价亦环比上涨10%,突破9000元。纯水岸·东湖双子座精装户型以均价1.15万元/㎡的口径,吸引着众多购房者。
  
  中高档项目受备案延迟影响迎来数据面繁荣
  进入7、8月以后,在经历了上半年的持续放量后,高端市场供应面开始出现了阶段性的放缓。据市场了解,8月高价盘供应量较低。武汉天地御江璟城、越秀星汇云锦在8月可售房源少,金地京汉1903也已完成了年度任务,处于尾盘期。通过月度推盘记录也可以发现,今年2季度,中高价项目集中上市,7-8月市场推盘集中于三环附近区域项目。受高价盘备案制约及备案延迟种种因素影响,本月高价盘出现数据面的虚假繁荣。如硚口区融侨锦江,月内集中备案81套;武昌区华润橡树湾月内集中备案77套;武汉天地月内集中备案11套。
  这导致本月成交价格结构出现两极变化,即10000-12000元、12000-15000、15000元以上产品成交占比10.3%、2.9%、1.2%,占比分别环比提升3.9%、0.6%、0.3%。而7000-8000、8000-9000、9000-10000元等中等价位产品成交占比则持续下降。
  
  成交分化明显,市场价格敏感度依旧较高
  8月全市实际28项目开盘或加推,比7月减少1个,我司监测了其中19个项目开盘、加推情况。这19个项目分布于全市9个片区,整体推盘量3608套,整体去化率54%,比上月降低17%。
  中低价刚需房源中成交出现分化,具有规模、品牌效应,自身配套完善的刚需大盘更受购房者青睐。东西湖区沿海赛洛城6期推出165套房源,均价6400元/㎡,较前期上调100元/㎡,去化仍达82%;海昌天澜推出458套房源,均价7300元/㎡,开盘售罄;碧桂园生态城推出323套房源,均价6380元/㎡,开盘去化90%;此外,投资型产品热销。江夏阳光时尚推出152套不限购不限贷的LOFT产品,去化接近七成。
  值得注意的是,在地王频现、成交量持续上行的背景下,不少项目重新调整定价和开盘策略,均价上调100-700元/㎡不等,但价格上调后,市场抵触心理显现。如汉阳钟家村板块广电兰亭都荟成交均价上涨300元/㎡,迈入9000元行列,去化相比上次减少2成有余。白沙洲佳兆业金域天下,8月开盘均价7500元/㎡,相比上次提升700元/㎡,去化率则大幅回落5成。光谷金地雄楚一号同类产品成交均价上调150元/㎡,成交量亦减少近两成。尽管目前武汉楼市已经开始进入刚需市场带动改善型市场热的时期,但市场价格敏感度依旧较高,项目调价仍需谨慎。
  
  金九银十在即,市场再度面临强大的供应攻势,选择面广的前提下,价格敏感度将加强,市场的成交层级分化将愈加明显。从政策面看,调控去行政化的趋势在增强,同时限购限贷持续,信贷的持续收紧,因此,金九银十应谨慎乐观!

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