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市场月报 / WEEKLY MARKET

2013年8月武汉房地产市场简报(8月1日-8月31日)

编辑:信息研究部 发布时间:2013-09-12 点击次数:456

大家动态篇
■新起点·新跨越·新印象——奥山集团品牌形象升级发布会

政经资讯篇
??? 随着国家一系列稳增长措施逐渐显现成效,7月份开始经济企稳迹象明显,市场普遍预期,8月份主要宏观经济数据仍将持稳,经济增长有望稳中趋进,通胀温和无忧。房产政策方面,调控去行政化趋势显现,此外,围绕城市经济增长及房价控制目标,多城市宏观政策出现微调,但地方政府的动作有紧有松,可能预示着今后中央将更多的放权到地方政府,后续政策灵活性、针对性可能加强。武汉市场量价关系趋于稳定,政策出现微调的可能性不大。
??? 土地方面,随着房企战略重心转回一二线城市,土地市场持续升温,各地“地王”不断,预计下阶段仍将保持高温状态。

一、宏观经济
■8月中国PMI指数大幅回升经济稳涨巩固
■国家统计局发言人:下半年中国经济"稳中有进"
  
二、房地产政策与趋势
■多地预售证集中放开回归市场手段
■《兰州限价房管理办法》出台比商品房价低20%
■深圳普通住房价格标准9月1日起调整福田南山价超390万才算豪宅
■温州土改:农村房屋可在县域内交易
■芜湖出台购房新政留人才被指变相救楼市
■南京:国企全面退出一般商品房地产领域
■郑州升级“限购令”:力促房价涨幅退出全国前十名
   
三、土地市场
■国土部报告:住宅地价上升动力仍强
■标杆房企圈地大战愈演愈烈 8月单周拿地达167亿
■东西湖地块溢价43% 新洲两地块流拍
■汉正街控股3500元/㎡拿下古田滨江商住地块
  
四、城市经济与建设
■武汉地铁远景规划出炉
■武汉光谷两条快速道昨通车到武汉新港仅需15分钟
■汉阳年内开建我省首条新型有轨电车线
■武汉医疗布局图出炉六大新城区都将有三甲医院
■武汉上调定期存款利率 1-3年期上调10% 5年期不变
  
五、行业动态
■15家鄂企发布三季度业绩预告南国置业增幅最大
■龙头房企因地价毛利率全面下滑
  
土地市场篇
??? 武汉8月土地市场以后湖、光谷双“地王”开局,后湖板块更是在40天的时间三度刷新单价地王,尽管月末的郊区土地专场表现差强人意,但依旧给8月土地贴上了火爆的标签。从市场趋势看,这一势头在“金九银十”将再度延续,9月12日即将开拍的精武路14.7万方地块,起价70亿,将再创武汉土地成交总价、楼面地价新高。
??? 全国方面,一二线城市土地市场热度不减,房企拿地热潮不断,各种地王满天飞,表明了房地产企业对于楼市的后期向好预期,同时也为后续市场房价上涨带来压力。而国土部报告表明,“只要价格围绕价值上下波动在合理的区间,反映的是真实市场情况,便无需强行干预压制。”这一态度下,“地王潮”或将持续蔓延。

一、土地供应情况分析
??? 8月,武汉土地供应量环比1.8倍增加。武汉市土地交易中心共进行1次招标,2次网上挂牌,公开出让20宗地块,环比增加6宗,累计出让面积135.56万方,约合2033亩,环比增加179%;规划建面387.49万方,环比增加106%。

二、土地成交情况分析
??? 8月土地成交环比量价齐升,土地成交量2倍增加,楼面地价上涨11%。
??? 8月推出的20宗地块中,1宗撤牌,2宗流拍,其余17宗全部成交,累计出让面积约109.92万方(合1648.82亩),环比增加205%;可建规模322万方,环比增加121%;土地出让金约62.7亿元,环比增加146%;整体楼面地价1947元/㎡,环比上涨11%。

商品房市场篇
??? 8月,武汉商品住宅市场再度迎来万套以上销量,相比7月稳中有升。究其原因,7月底开盘的项目备案延迟是推动成交高位的主因。市场推盘仍集中在三环附近城区,且受成交持续上行,地王频出等利好消息影响,不少项目开盘提价,但市场接受度有限,部分项目去化率明显下滑。从区域成交情况看,中低价房源集中区域成交普升,可见,价格仍是决定当前市场销量的主因。
??? 本月另一大成交特点是,高价位房源成交占比持续小幅提升。但从市场实际情况看,万元以上高价房普遍于二季度入市,目前多处于持销阶段,8月基本无推盘情况,成交数据表现出色或受备案延迟及高价房限制备案等因素影响。
??? 8月商业整体成交量增价跌。汉阳区商业成交表现突出,麦迪森广场、北大资源?首座、绿地新都会、玫瑰馨苑等4项目上榜商业成交面积TOP10。8月写字楼市场价跌量升。成交集中度较高,江汉区以2.72万方居写字楼成交面积冠军,成交占比27%。
  
一、住宅市场
1、全市新增供应分析
1)8月新增供应量环比增长14%,市场整体供应面仍较为充足。
??? 8月,武汉商品住宅新增供应面积118.85万方,环比增加14%,同比减少28%。与上月相比,新增供应量略有增长,7-8月是传统淡季,处于供应紧缩期。但二季度累计500万方以上的新增供应量,使得市场供应较为充足,为8月打下旺销基础。

2)8月住宅新增供应维持中心冷、外围热的供应格局
??? 8月,全市12区均有新增供应。从区域分布看,仍维持中心冷、外围热的供应格局。东湖高新区新增供应占比最高,达26%,其次是蔡甸区,新增供应占比为10%;汉阳、江夏、洪山、东西湖、汉南、黄陂等区新增供应占比较为平均,在7%-9%。而中心城区中,江汉、武昌、江岸区新增供应占比不足5%,维持低供应态势。

2、全市成交分析
1)8月商品住宅成交套数同比增2.29%
  8月,全市商品住宅成交13611套、135.62万方,环比增长2.29%、2.30%,同比增长7.15%、7.87%。从数据面看,8月楼市销量稳中有升。
  实际上,7月尾开盘项目延后备案是推高8月高销量的主因。从区域成交主体看,洪山区主要受佳兆业?金域天下、清能?清江锦城推动。东湖高新区主要受保利时代推动。这些项目均在7月的第四、五周入市,延迟备案数据推高了8月的整体成交量。这使得两区在8月成交套数分别环比增长47.71%、27.68%。

2)个盘助力东湖高新区登成交亚军
  8月,各区成交位次整体较稳定。洪山区蝉联冠军;东湖高新区由上月的第5位,跃升至第2位;而上月成交位次提升明显的江夏、江汉两区则均下滑了3个位次,分别位于第5位、13位。
  从区域典型项目看,洪山区成交主力仍集中在品牌大盘,本月表现尤为出色。如佳兆业金域天下、清能·清江锦城备案量均超过300套。东湖高新区保利时代7月20日首次开盘推出1000余套房源,开盘热销,8月集中备案697套,占比区域整体销量的42%;推高区域整体销量。

3)中低价房源集中区域成交普升
  与上月相比,成交量方面,全市7区量增,8区量减。
  增幅较高的区域是:洪山、东湖高新、蔡甸、黄陂、经济技术、汉阳区,其中东湖高新区因受到保利时代集中备案影响暂且不论。而其他区域均是中低价房源主要集中地。8月中低价房源集中区域成交出现大幅增长,说明当前市场热度仍由中低价刚需房源支撑。

3、全市价格分析
1)8月武汉楼市整体均价持续上扬,已接近7000元/㎡
  均价稳步小幅上涨,8月商品住宅市场成交均价6958元/㎡,环比上涨0.92%,同比上涨9.87%。已接近7000元大关。8月,均价万元以上产品成交占比环比提升4.8%,推进整体均价持续上涨。
  
2)首次三区均价过万,武昌区登区域均价冠军
  8月,首次有3区均价同步过万,分别是武昌区、江汉区、硚口区。三区亦连续2个月蝉联区域均价前三甲。区域内万元项目持续备案,支撑区域万元均价。东湖高新区均价过9000元,以9060元/㎡位居第四,区域内保利时代成交量占据42%市场份额,备案均价过万,整体推高区域整体均价。

3)中高价位房源成交占比持续提升助推区域整体均价上行
  区域均价8涨7跌。
  均价上涨明显的区域是:硚口区19.19%、江汉区12.67%、东湖高新区10.11%,区域内高价位房源成交占比持续提升,推进区域整体均价上涨,融侨锦江、泛海国际·悦海园、纯水岸·东湖、保利·时代等万元项目为上述区域成交主力。
  均价下跌明显的区域是:洪山区9.18%、汉阳区7.12%、东西湖区6.64%。保障房大量集中备案拉低区域整体均价,此外,清江锦城、广电·兰亭时代、沿海赛洛城等一批中低价位房源的持续热销也抑制了区域均价上涨。

4、不同面积段产品成交分析
1)80-100㎡产品占比持续下滑,100-110㎡、120-140㎡产品占比提升
  8月,成交占比最高仍是80-100㎡产品,今年1-6月,此类产品成交占比一直处于稳中有升的态势;但6月起,此类产品成交占比出现持续下滑,8月成交占比下滑3%。其次是120-140㎡户型,成交占比15.6%,6月以来持续提升。此外,100-110㎡产品成交占比亦提升1.4%,限购限贷持续下,市场购房需求一步到位的特征愈加明显。

2)80-100㎡成交占比在东西湖区下滑最为明显
  8月,80-100㎡产品成交集中在洪山、汉阳、江夏、黄陂等区,成交占比分别为18.5%、16.3%、11.1%、10%。成交占比在东西湖、江汉两区下滑相对明显,环比分别下滑4.5%、2.7%。

5、不同价格段产品成交分析
1)成交热度继续向高价产品蔓延,高价产品成交占比持续提升
??? 8月,10000-12000元、12000-15000、15000元以上产品成交占比10.3%、2.9%、1.2%,占比分别环比提升3.9%、0.6%、0.3%。下半年以来,高价位产品成交占比稳中有升。与之形成对比的是,7000-8000、8000-9000、9000-10000元等中等价位产品成交占比则持续下降。其中8000-9000元产品已降至10%。6000-7000、4000-6000、4000以下的低价房源占比则相对稳定,变化不大。

2)中心城区高价位房源成交占比环比集体提升
??? 中心城区高价位房源本月成交数据表现积极。与上月相比,东湖高新区9000元/㎡以上的产品成交占比出现明显提升。其中10000-12000元产品提升最为明显,环比增幅达38%。主要由于保利时代的集中备案。江岸、江汉、硚口等区15000元以上产品成交占比集体提升,环比增幅分别为0.21%、3.59%、1.08%。

6、全市成交排行分析
??? 成交集中度高,前三甲项目累计成交占比达31%。
  8月,全市备案套数前20强项目来自全市8个区域,洪山区均有5项目上榜,黄陂区有4项目上榜,江夏、汉阳均有3项目上榜,其余区仅1-2个项目上榜。
  本月TOP20榜表现特征:成交集中度高。前三甲项目保利·时代、佳兆业·金域天下、清能·清江锦城分别成交备案697套、304套、303套,分别占比TOP20整体销量的17%、7%、7%。7成项目成交占比均不足5%。

二、媒体监测
1、本月报广投放情况
??? 8月份,武汉地产广告投放项目数量81个,环比7月增加8个;版面245.75版,环比增加59.5版。楼市报广投放力度环比加强。

  从报广投放版面看, 武昌报广的投放力度居三镇之首,投放132版;其次为汉口,投放63.5版;汉阳项目报广投放相对较少,投放为35.25版。

2、各板块报广投放情况
  从环线看,三环外项目报广投放力度最大,8月累计投放101次、80个版幅。从板块看,黄陂(盘龙城)板块报广投放力度最大,区域内9个项目投放报广,累计投放38次、29.5个版幅。

3、本月媒体选择偏好
  8月份,从媒体投放占比看,武汉晚报以99.75个版幅,占整个8月投放的41%,位居各媒体之首;其次为楚天都市报,投放占比35%;再次为长江日报,投放占比为13%;武汉晨报报广投放较低,为11%。
  8月份,从报广的投放媒体来看,武昌项目首选楚天都市报,其次为武汉晚报;汉口、汉阳项目地产广告均首选武汉晚报,其次是楚天都市报;而武汉晨报、长江日报报广投放则相对较少。

4、TOP5项目报广投放情况
  8月,广告投放TOP5项目广告投放总版幅为68.75版,环比增加48%,具体情况如下:

5、新盘报广赏析
1)福星华府
  福星惠誉新项目,位于姑嫂树村,150万方,超高层,本月投放报广3次,投放版幅2.25版。
2)泛海国际兰海园
  位于王家墩CBD,总建面11.5万方,5栋32层板式大平层,本月投放报广3次,投放版幅4版。
3)东原时光道
  东原地产挥师华中重点打造的首个“优配成长系”综合体,首创城市中心“全家庭优配解决方案”,18.5万方,位于徐东,预计9月营销中心开放,本月投放报广2次,投放版幅1版。
4)万达御湖世家
  武汉中央学问区住宅产品,190-260㎡湖景大宅,计划9月开盘,本月投放报广14次,投放版幅16版。
5)复地悦城
  复地集团在汉第3个项目,位于白沙洲,建面47.27万方,将打造武汉首个全WIFI覆盖社区,预计10月开盘,本月投放报广2次,投放版幅1.5版。


6、典型房企微博、微信营销
■武汉新世界中国地产:成立锤房帮,砸房看品质,抢十万黄金
??? 精装房?偷工减料?以次充好?外表光鲜的精装房里面藏着多少隐患?方便省心之后您是否顾虑重重?精装房的背后,到底有没有真材实料?好质量砸出来,新世界网销中心“锤房帮”宣布成立!报名加入成为“锤房帮”成员,马上享受会员身份升级、新中币大礼包、额外万元优惠及500元新百购物卡四大帮友权益!9月14日“锤房帮”活动当日,《龙门镖局》吕青橙的扮演者李倩将现身武汉新世界恒大华府“抢黄金”,与新世界恒大华府“锤房帮”帮友们一同边看边砸精装样板间,亲身体验新世界恒大华府精装房质量。
  此外,同步有捶房帮微影片上映。在新世界恒大华府版面发表原创静态微影片,即可赢得新中币。静态微影片题材不限,以“【静态微影片】+帖子名字“为主题,图文并茂,最少4张图片及文字,文字需要组成一个完整的故事,有头有尾有结局。如果发放的内容与新世界恒大华府项目相关还有更多丰厚的奖励。


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