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市场月报 / WEEKLY MARKET

2013年9月武汉房地产市场简报(9月1日-9月30日)

编辑:信息研究部 发布时间:2013-10-12 点击次数:484

大家动态篇
■奥山世纪城?澜橼开盘热销奇迹再现
■汉川?银湖城9月28日盛大选房, 652套房源被疯抢
■开盘狂销 傲领荆州——人信汇?天汇公馆开启中心品质生活

政经资讯篇
??? 十八届三中全会将于11月召开,新一轮改革成为全社会关注的焦点。习大大7月在武汉讲话要求“更好发挥市场在资源配置中的基础性作用”,被视为11月报告的基调。种种迹象表明,暂停一年的IPO市场或将在十八届三中全会前后重启,REITs或随房地产调控长效机制推出。金融政策方面,房贷收紧的声音持续传来,但金融风险在很大程度上来自于政策干扰巿场的极不确定性,十八届三中全会或有定论。
??? 另一方面,随着“地王潮”的蔓延以及四季度土地供应高峰期的到来,国土部最终出手,明确提出“要在稳定土地供应的同时,平抑地价信号,供求紧张的城市务必做到年内不再出‘地王’影响预期。”

一、宏观经济
■李总理详细阐述新一届政府经济治理思路
■上海自贸区总体方案公布总面积28.78平方公里
■统计局:1-8月房地产开发投资同比增长19.3%
■“暂停房贷”预警楼市风险达到临界点

二、房地产政策与趋势
■三中全会基调:提高市场主导作用
■18届三中会前后或启IPO
■REITs或随房地产调控长效机制推出
■房产税试点扩围步伐加快多地已经上报方案
■国务院:2014年试点以房养老
■国家发改委:企业改造棚户区可发债券融资
■武汉4部门联合下发通知酒店类地产不能分套出售

三、土地市场
■江苏土地新政:地方政府不能自行决定收储出让土地
■十大房企八成拿地款流向一、二线城市
■两宗地卖19亿 复地竞价381轮夺四新单价地王
■越秀地产90.1亿夺武汉“双料地王”
■武汉17宗土地拍出28亿

四、城市经济与建设
■长江流域成国家开发战略重心,长江经济带规划启动编制
■光谷大道拟向鄂州方向延长3公里
■武汉将建超级西溪湿地公园
■严西湖大桥及通道正式通车从花山新城到永清街30分钟
■武汉金山大道拟向西延伸5.7公里

五、行业动态
■恒大地产进入城市数量位列房企第一
■万科首个综合体年底在京推出

土地市场篇
??? 9月“地王月”,在楼市持续热销的同时,土地市场亦持续升温:9月5日,上海诞生年内全国总价地王,新鸿基以217.7亿元拿下上海徐家汇中心地块,楼面地价37264.4元/㎡,溢价24.21%;同日,杭州华家池地块拍出136.7亿元,由三家房地产企业“分食”;9月18日,融创中国控股有限企业以103.2亿元拍得位于天津南开区的天拖地块。武汉亦顺应市场形势,诞生“双料”地王,9月12日,越秀地产以90.1亿元拿下备受瞩目的汉口精武路地块,楼面地价达到12617元/㎡,溢价率28.8%,成为武汉总价、楼面地价新地王。
??? 地王的持续涌现,推动楼市价格上涨的恐慌情绪提升,恐长压力下,进一步推动市场成交放量。面对“高温”的土地市场,国土部明确表态,四季度将严防高价地,市场方面,北京、杭州等地计划于10月推出的“准地王”地块均相继暂停出让。政府调控下,四季度地王现象或有所缓解。

一、土地供应情况分析
??? 9月,武汉土地供应量环比继续增长。武汉市土地交易中心共进行1次挂牌,2次网上挂牌,公开出让23宗地块,环比增加3宗,累计出让面积152.56万方,约合2288.44亩,环比增加13%;规划建面352.28万方,环比减少9%。

二、土地成交情况分析
??? 9月土地成交环比量稳价升,受精武路P(2013)130号地块影响,楼面地价上涨155%。
??? 9月推出的23宗地块中,3宗流拍,其余20宗全部成交,累计出让面积约105.95万方(合15989.24亩),环比减少4%;可建规模277.70万方,环比减少14%;土地出让金约13.8亿元,环比增加119%;整体楼面地价4956元/㎡,环比上涨155%。
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商品房市场篇
??? 金九收官,武汉全市商品住宅成交13750套、137.18万方,环比增长1.02%、1.15%,同比增长12.99%、17.67%。延续7个月的万套销量,并创下年内新高。超200万方的新增供应量、62个项目入市,使得金九毫无悬念。热销项目方面,三环附近低价刚需盘依旧是热点,改善、投资项目成交出现分化,稀缺资源占有型项目优势明显;区域成交方面,远城区价格优势减弱,楼市需求向中心靠拢,武昌、江汉、江岸等三个中心城区成交均环比均增长;成交价格方面,楼市整体均价7030元/㎡,首破7000元大关,中高价位产品成交占比提升推动整体均价上涨。
??? 9月商业整体成交量价齐升。汉口城市广场二期商业类产品成交38728.93㎡,居商业类产品成交面积冠军。9月写字楼市场量跌价升。成交集中度较高,黄陂区卓尔优势企业总部基地登月度成交面积冠军,成交备案10179.2㎡。


一、住宅市场
1、全市新增供应分析
1)9月新增供应量环比增长78%,供应量达年内最高峰值。
??? 9月,武汉商品住宅新增供应面积211.58万方,环比增加78%,同比减少40%,为本年内最高峰值。9月是传统推盘旺季,供应大幅放量,市场供应较为充足。

2)9月供应全面开花,中心城区供应热情回升明显
??? 9月,新增供应全面开花,全市15区均有新增供应。从区域分布看,中心区供应热情明显回升,武昌、江岸、汉阳新增供应量占比均超10%,居于前列。远城区新增供应占比仍维持稳定态势,占比在4%-8%之间。

2、全市成交分析
1)9月商品住宅成交套数同比增1.02%
??? 9月,全市商品住宅成交13750套、137.18万方,环比增长1.02%、1.15%,同比增长12.99%、17.67%。9月楼市大力推盘(达62个),9月最后一周就有25个项目推新,但受备案滞后影响,并未在9月完全体现,但9月楼市销量仍是稳中有升。

2)东湖高新、洪山和汉阳仍为成交热点区域,东西湖区跻身前五
??? 9月,洪山区稳居鳌头,随后仍是东湖高新、汉阳、东西湖、黄陂等刚需较为集中区域。其中,东西湖区成交表现优异,由上月的第7位跃升至本月的第4位;此外,汉南、汉阳区成交占位亦分别提升了2个、1个位次。
??? 从区域典型项目看,东西湖区吴家山板块龙耀华府8月31日开盘,瞄准舵落口大市场工作的刚需客群,且相比周边其他项目的同类产品更具价格优势。9月集中备案333套,提升区域整体销量。

3)中心城区供应放量,成交增长
??? 与上月相比,成交量方面,全市7区量增,8区量减。在供应放量前提下,武昌、江汉、江岸等三个中心城区成交均环比增长,增幅分别为59.56%、32.08%、15.85%。而黄陂、江夏、洪山、汉阳等成交热点区域成交均环比减少,减幅分别为27.58%、18.24%、14.69%、7.05%。

3、全市价格分析
1)9月武汉楼市整体均价持续上扬,破7000元关口
??? 均价首破7000元大关,9月全市商品住宅市场成交均价7030元/㎡,环比上涨1.04%,同比上涨10.90%。9月,低价位产品成交占比减少,中高价位产品成交占比提升,其中,豪宅比较集中的武昌中心区成交套数环比增59.56%,推进全市整体均价上涨。

2)9月江汉区均价过万元,居区域均价榜首
??? 9月,江汉、武昌、江岸三区居区域均价前三甲。其中,江汉区以11079元/㎡的均价高居榜首,随后是武昌区,均价9908元/㎡,江岸区以8380元/㎡居第三。

3)远城区均价集体上涨、主城区均价涨跌互现
??? 区域均价8涨7跌。
??? 远城区均价集体上涨:汉南、黄陂、江夏、新洲、东西湖等5个远城区均价集体上涨,涨幅最高的是汉南区,为3.87%;其次是黄陂区,为2.42%。
??? 主城区均价涨跌互现:江汉、汉阳区均价分别上涨7.77%、7.02%;而硚口、武昌、青山、江岸区均价则出现下跌,跌幅分别为19.35%、8.87%、3.13%、0.93%。

4、不同面积段产品成交分析
1)刚需产品回归,80-100㎡产品占比回升4%
??? 9月,80-100㎡产品成交占比回升至50.9%,达到本年内次高峰;而下半年形势向好的改善类产品成交则稳中略降。100-110㎡、120-140㎡、140-160㎡产品成交占比均环比下滑,仅110-120㎡产品小幅上升0.5%。

2)80-100㎡成交占比在洪山区成交占比最高
??? 9月,80-100㎡产品成交集中在洪山、汉阳、东西湖、东湖高新等区,成交占比分别为17.7%、13.3%、12.1%、11.2%。

5、不同价格段产品成交分析
1)中高等价位产品成交占比明显回升
??? 9月,中高等价位产品成交占比明显提升。7000-8000元、8000-9000元、9000-10000元成交占比15.9%、13.9%、8.0%,占比分别环比提升3.85%、3.75%、1.44%。高价位产品成交出现分化,12000-15000元产品成交占比出现上升,达到4.6%,为年内最高。同时,随着整体房价的提升,低价位房源成交占比在急剧减少,4000-6000元产品成交占比环比减幅达8.05%。

2)12000-15000元产品成交主力集中于武昌、洪山、江汉三区
??? 9月,武昌、洪山、江汉三区为12000-15000元产品成交主力区域,成交占比分别为33.1%、26.9%、20.6%。其中,纯水岸东湖9月集中备案205套,推高洪山区该价格段产品成交占比,占比相比8月提升9.6%。

6、全市成交排行分析
??? 中高价位房源热销,成交占比41%。
??? 9月,全市备案套数前20强项目来自全市7个区域,洪山区6项目上榜,东湖高新区5项目上榜,汉阳区3项目上榜,武昌、东西湖各有2项目上榜,黄陂、江岸两区各1个项目上榜。
??? 以往占TOP20榜成交主力地位的中低价房源风光不再。本月,8个8000元以上的中高价位房源,累计成交1570套,成交占比41%;而7000-8000元中档价位也有8个项目上榜,累计成交1342套,成交占比35%,7000元以内的低价房源成交占比最低,仅为21%。2个万元以上项目上榜,分别是纯水岸?东湖(备案205套)、福星惠誉国际城(备案169套)。
??? 出现此种变化的主要原因是,在火爆行情下,区域价格普遍上涨,位于价格洼地的郊区亦进行价格补涨,这些区域随着价格上涨,价格优势逐步减弱;另一方面,9月主城区项目加大推盘,供应量增加,购房者选择性大,综合因素推动下,购房者更倾向于选择交通更为便利、配套相对齐全、价格略高的偏中心区项目。

二、媒体监测
1、本月报广投放情况

2、各板块报广投放情况
??? 从环线看,三环外项目报广投放力度最大,9月累计投放173次、133个版幅。从板块看,黄陂(盘龙城)板块报广投放力度最大,区域内13个项目投放报广,累计投放53次、42个版幅。

3、本月媒体选择偏好
??? 9月份,从媒体投放占比看,武汉晚报以148.25个版幅,占整个9月投放的38%,位居各媒体之首;其次为楚天都市报,投放占比32%;再次为长江日报,投放占比为18%;武汉晨报报广投放较低,为13%。
??? 9月份,从报广的投放媒体来看,武昌项目首选楚天都市报,其次为武汉晚报;汉口、汉阳项目地产广告均首选武汉晚报,其次是楚天都市报;而武汉晨报、长江日报项目报广投放则相对较少。

4、TOP5项目报广投放情况

5、新盘报广赏析
??? 1)越秀星汇君泊
??? 越秀星汇君泊,位于后湖塔子湖旁,规模60万方,预计11月中旬开盘,主推88-136㎡户型,本月投放报广6次,投放版幅6版。
??? 2)世纪江尚
??? 和记黄埔世纪江尚,总规模60万方,涵盖江景豪宅——世纪江尚(40万方)、主题商业——外滩1861(9万方)、滨江写字楼——世纪中心(8万方),本月投放报广3次,投放版幅2.5版。
??? 3)三元陌陌屋
??? 三元陌陌屋,总规模20.6万方,预计10月中下旬开盘,该项目9月投放报广2次,2版幅。
??? 4)浙商国际大厦
??? 浙商国际大厦位于建设大道,项目规划为超高层5A甲级写字楼,并配有2万方的高档商业裙楼,引进国际一线品牌及世界知名商业管理企业统一经营管理。该项目9月投放报广8次,10版幅。
??? 5)现代光谷世贸中心
??? 现代光谷世贸中心地处光谷大道核心,总建面70万方,打造为光谷CBD 70万方全资源商务集群。该项目9月投放报广2次,1.25版幅。


6、典型房企微博、微信营销
■万科城花璟苑:解读六大系统设置,展示项目亮点
??? 以系列微博形式,对项目六大系统设置进行详细解读,引导购房者逐步了解项目,达到宣传目的。

■万科汉口传奇:千人生活定制计划
??? 武汉万科启动“千人生活定制计划”的大型公开招募活动,寻找1000名城市精英,发掘真实的居住愿景和“骨子里”的真实需求,以为其量身打造汉口中心高品质的优居生活。


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